Veräußerung privater Immobilien

Die Veräußerung privater Immobilien ist in Deutschland grundsätzlich steuerfrei möglich. Welche Voraussetzungen müssen dafür erfüllt sein? Bei der Veräußerung privater Immobilien gelten unterschiedliche Regelungen, je nachdem ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wurde, ob sie im In- oder Ausland liegt und wie lange sie sich im Besitz des Steuerpflichtigen befunden hat. Es folgt ein Überblick, was bei der Veräußerung privater Immobilien zu beachten ist.

Da die zum 1. Januar 2009 in Kraft getretene Abgeltungsteuer nur auf Einkünfte aus Kapitalvermögen Anwendung findet, können private Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf von Immobilien weiterhin steuerfrei vereinnahmt werden, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

Geltende Rechtslage: Veräußerung innerhalb der Zehnjahresfrist steuerpflichtig

Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken sind grundsätzlich steuerpflichtig, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre beträgt. Dieser Zehnjahreszeitraum wird meist auch als "Spekulationsfrist" bezeichnet. Hierbei stellt der Gesetzgeber auf eine taggenaue Rechnung ab. Ausgenommen von der Besteuerung sind Grundstücke, die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken verwendet oder im Jahr der Veräußerung und den vorangegangenen beiden Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Ebenfalls von der Besteuerung ausgenommen sind selbst genutzte Zweitwohnungen und Ferienwohnungen.

Zur Feststellung des Zeitraums zwischen Anschaffung und Veräußerung ist jeweils der Zeitpunkt des Verpflichtungsgeschäftes maßgebend, also der Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags. Im Erb- oder Schenkungsfall gelten die Fristen des Rechtsvorgängers, das heißt des Erblassers oder Schenkers.

Der Veräußerungsgewinn oder -verlust ermittelt sich aus dem Veräußerungspreis abzüglich der Veräußerungskosten und der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Bei Anschaffung nach dem 31. Juli 1995 und Herstellung nach dem 31. Dezember 1998 sind die Anschaffungs- und Herstellungskosten zusätzlich um die Absetzung für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen zu mindern.

Wird bei der Veräußerung eines Grundstücks ein Verlust generiert, darf dieser Verlust nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften ausgeglichen werden. Nach Einführung der Abgeltungsteuer ist die Verlustverrechnung jedoch im Einzelfall zu prüfen, da durch die Abgeltungsteuer sogenannte Verlustverrechnungstöpfe entstehen. Zudem sind Übergangsregelungen zu beachten. Bei zusammen zur Einkommensteuer veranlagten Ehegatten kann der Verlustausgleich auch unter den Ehegatten stattfinden.

Auslandsbezug

Liegt die Immobilie im Ausland, gelten hinsichtlich der Besteuerung die Regelungen des maßgebenden Doppelbesteuerungsabkommens zwischen dem Belegenheitsstaat der Immobilie und Deutschland als Wohnsitzstaat. Liegt die Immobilie hingegen in Deutschland und lebt ihr Eigentümer im Ausland, ist der Veräußerungsgewinn, sofern nicht die obigen Ausnahmen von der Besteuerung greifen, in Deutschland zu versteuern.

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