Deutsche Logistikimmobilien sind Investors Liebling

Im Gespräch mit Ulrich Schneider

Frage: Die EU-Ost-Erweiterung schafft Bedarf für moderne Logistikstandorte - die Logistikzentren müssen die neuen Warenströme handhaben. Welche Regionen stehen für eine rasante Entwicklung in der Zukunft?

Ulrich Schneider: In den nächsten Jahren werden neben den jungen EU-Staaten ganz sicher die Türkei und Russland stark aufholen. Das zeigt auch das Ranking der Analyse "Emerging Trends in Real Estate Europe", die PwC zusammen mit dem Urban Land Institute (ULI) erstellt hat. Sie gibt einen Ausblick auf die Lage der Immobilienwirtschaft verschiedener Städte in Europa. Istanbul und Moskau stehen auf der Liste der Städte mit guten Entwicklungschancen von Investitionen in Logistikimmobilien auf den ersten Plätzen, gefolgt von Warschau, Hamburg, Prag und Budapest.

Abb. 1: Einschätzung von Investoren der Attraktivität von Logistikimmobilien in europäischen Städten

Frage: Können Sie einige positive Faktoren der Spitzenreiter Istanbul und Moskau nennen?

Schneider: Für Zentral- und Osteuropa sind die Erwartungen in diesem Sektor insgesamt immer noch positiv. Die jungen EU-Staaten und die Emerging Markets sind von einem Nachholbedarf bei Logistikimmobilien geprägt.

Das liegt zum einen an einer weiteren Zunahme der weltweiten Warenströme, der wirtschaftlichen Entwicklung in diesen Ländern, aber auch an dem immer höheren Teil der Wertschöpfung, den die Logistikbranche übernimmt.

Die zunehmende Integration dieser Staaten als Produktions- und Absatzmärkte spiegelt sich in der Nachfrage nach Logistikimmobilien wider.

Diese Nachfrage trifft aber auf ein begrenztes Angebot an geeigneten Flächen. So sind moderne türkische Logistikimmobilien sehr knapp und der Bedarf wächst stetig. Umfragen zeigen, dass dort nur 30 Prozent der Nachfrage nach erstklassigen Logistikimmobilien derzeit aus dem Bestand befriedigt werden können.

Frage: Wie ist Deutschland im Rahmen dieser Entwicklungen positioniert und welche Standorte erfreuen sich einer besonders starken Nachfrage?

Schneider: Deutschland hat in den letzten Jahren von der Verlagerung der Logistikströme stark profitiert. Die Studie "Top 100 der europäischen Logistik" aus 2007, die von der Fraunhofer Arbeitsgruppe für Technologien der Logistik-Dienstleistungsgesellschaft ATL durchgeführt wurde, zeigt, dass in Deutschland mit circa 189 Milliarden Euro die höchsten Branchenumsätze in der Logistik innerhalb Europas registriert sind.

In Deutschland vollzieht sich die Entwicklung besonders entlang der Ost-West- beziehungsweise Nord-Süd-Transportkorridore. Der Ausbau der Infrastruktur, als Beispiel gelten hier Häfen und Flughäfen, ist eine treibende Kraft für Projektentwicklungen. So befinden sich Hamburg, München und Frankfurt aus Investorensicht unter den acht attraktivsten Logistikstandorten Europas. Zusätzlich verlagert sich der Schwerpunkt der europäischen Logistikaktivitäten zunehmend nach Osten. So wurden früher Standorte für europäische Distributionszentren in den Benelux-Staaten gewählt. Heute werden Regionen wie das Ruhrgebiet und der Niederrhein verstärkt nachgefragt. Beispielhaft ist hier auch die Standortverlagerung der DHL nach Leipzig zu nennen.

Frage: Offensichtlich scheint der Logistikimmobilienmarkt unbeeindruckt von den Turbulenzen auf dem Kreditmarkt. Was macht Logistikimmobilien für Investoren interessant?

Schneider: Zumindest für Deutschland kann man das so sagen. Während Investments in Büroimmobilien im ersten Halbjahr 2008 um rund 40 Prozent zurückgegangen sind, hat sich das Transaktionsvolumen bei Industrie - und Logistikimmobilien um rund 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr mit seinen Rekordumsätzen erhöht. Im Vergleich zu Büro- oder Einzelhandelsimmobilien bieten Logistikimmobilien derzeit attraktive Renditen. Die hohe Nachfrage nach guten Objekten sichert eine stabile Wertentwicklung.

Frage: Was ist mit den anderen Ländern in Europa? Sieht das Bild dort ähnlich aus?

Schneider: Das muss man differenziert betrachten. Immobilien an den Haupttransportkorridoren sind weiterhin interessant für Investoren. So stehen Logistikimmobilien in Skandinavien, Frankreich oder den Niederlanden weiterhin auf den Einkaufslisten der Investoren. Jedoch überwiegt in Edinburgh, Dublin, Rom und Brüssel die Verkäuferseite und in Rom kommen auf jeden potentiellen Käufer 2,8 Verkäufer.

Frage: Was müssen Projektentwickler also beachten, wenn sie Logistikimmobilien erfolgreich an den Markt bringen wollen?

Schneider: Moderne Logistikimmobilien müssen heute einen ganzen Katalog von Anforderungen erfüllen. In erster Linie ist natürlich die Lage entscheidend. Sie sollten in den etablierten Transportkorridoren und in der Nähe von Ballungszentren gelegen sein. Wenn die Objekte eine multimodale Verkehrsanbindung besitzen, dann ist das ein großer Vorteil. Je besser die Standorte an das Autobahnnetz, das Schienennetz, die Binnenschifffahrt und den Luft- und Seeverkehr angebunden sind, umso größer ist der Anreiz für Investoren.

Frage: Was ist über den Standort hinaus noch wichtig? Welche Rolle spielen bautechnische Kriterien?

Schneider: Für die betrieblichen Abläufe ist eine 24-Stunden-Betriebserlaubnis oftmals ein erheblicher Wettbewerbsvorteil. Bauseitig sind heute Gebäude gefragt, die sich den Bedürfnissen der Logistikanbieter variabel anpassen können. Die Flexibilität bedeutet zum einen eine Aufteilbarkeit der Hallen, aber auch Chancen für zukünftige Erweiterungsmöglichkeiten.

Wichtige Kriterien sind ebenfalls eine eingeschossige Bauweise, eine Hallenhöhe von mindestens acht bis zwölf Metern (Unterkante Binder), Gebäudeflächen von mindesten 5.000 Quadratmeter, idealtypisch ab 10.000 Quadratmeter, eine Bodentraglast von mindestens fünf Tonnen pro Quadratmeter, Stützenraster von mehr als 12,50 Metern, eine ausreiche nde Zahl von Toren und Rampen (mindestens ein Tor je 1.000 Quadratmeter Hallenfläche) und ein Büroanteil von fünf bis zehn Prozent um nur einige zu nennen.