Lage, Lage und nochmals die Lage - ein wichtiger Faktor für Logistikimmobilien

Im Gespräch mit Johannes Schneider

Frage: Aufgrund der positiven Entwicklung des Logistiksektors wurden Leerstände im Hallenbereich in Deutschland in der Vergangenheit abgebaut. Auch Hallen mit niedrigerem Standard fanden noch Nutzer. Wie sehen idealtypische Anforderungen an eine moderne Logistikimmobilie aus, um auch zukünftig in wirtschaftlich eher mageren Zeiten die Drittverwertbarkeit und potenzielle Erweiterungsfähigkeit zu gewährleisten?

Johannes Schneider: Ideal ist heute eine Multi-User-Halle, die - angefangen von der Grundstücks- und Gebäudekonzeption bis hin zu Technikkonzept und - ausstattung - alle Voraussetzungen hinsichtlich Flexibilität bei Nutzung, Größe und Technik erfüllt. Die technischen Kriterien reichen dabei zum Beispiel von einer Überladebrücke pro 1.000 m² Fläche, einer Sprinkleranlage und einem Notstromaggregat sowie einer nachhaltigen Bauweise bis hin zu Konzepten mit möglichen Erweiterungen und Nachrüstungen.

Grafik 1: Ausstattungsmerkmale moderner Logistikimmobilien

Frage: Gibt es Unterschiede bei den verschiedenen Nutzungstypen?

Schneider: Logistikimmobilien lassen sich vor allem hinsichtlich der Gebäude- beziehungsweise der Nutzungsart differenzieren. Lagerhallen zum Beispiel verfügen je nach Lagertechnik über unterschiedliche Raumhöhen und nur eine begrenzte Anzahl von Toren. Sie werden von der Industrie insbesondere als Beschaffungs- und Produktionslager genutzt. Bei Distributionshallen sind, wie die Bezeichnung schon signalisiert, Handelsunternehmen die Nutzer. Dieser Hallentyp erfüllt zusätzlich eine Kommissionierungsfunktion, dafür benötigt er größere Hallenhöhen und -tiefen. Auch übersteigt die Anzahl der Tore in der Regel die herkömmlicher Lagerhallen.

Speditionen und KEP-Dienstleister nutzen dagegen Umschlaghallen mit geringeren Hallenhöhen und -tiefen. Die Produkte werden kurzfristig zwischengelagert. Aufgrund der hohen Frequenz ist die Anzahl der Tore größer als in den vorher genannten Hallentypen. Das Hochregallager ist eine spezielle Form der Lagerhalle mit einer Hallenhöhe über zwölf Meter, die von einer hohen Raumausnutzung und Automatisierung geprägt ist. Eine andere Kategorie sind die Speziallager, die vor allem im Kühl- und Gefahrengutbereich speziellen Anforderungen genügen müssen. Schon allein diese Aufzählung zeigt, dass die verschiedenen Nutzungstypen schwer unter ein Dach zu bekommen sind.

Grafik 2: Gebäudemerkmale moderner Logistikimmobilien

Die Konzeption einer modernen Multi-User-Halle erfordert den nötigen Weitblick in der Branche. Die Möglichkeit, die Immobilie für die Erschließung neuer Geschäftsfelder auszurichten - zum Beispiel Anpassung für Dienstleistungen aus dem Kontraktlogistikbereich -ist neben dem Standort das zweite wichtige Kriterium für eine erfolgreiche Nutzung oder Vermarktung.

Frage: Der Standort ist auch schon das Stichwort für die nächste Frage. Wie wichtig sehen Sie die Standortwahl für Logistikimmobilien?

Schneider: Hier zählt, wie für andere Immobilien auch und vielleicht sogar noch mehr: Lage, Lage, Lage! Nach wie vor ist der Standort von entscheidender Bedeutung. Positiv in diesem Zusammenhang ist die Nähe zu einem bevölkerungsreichen Gebiet oder einem Verkehrsknotenpunkt. Auch kann eine zentrale Lage innerhalb Deutschland, aber ebenso die Nähe zu See- und Binnenhäfen für Logistiker interessant sein. Aus räumlicher Sicht dominieren die Standorttypen Warendepots und Distributionszentren in der Logistikbranche. Gut positionierte Lagerhallen befinden sich in räumlicher Nähe von Ballungszentren und dienen deren rascher Versorgung.

Für diese Ballungsraumnähe müssen in der Regel höhere Mieten und Grundstückspreise in Kauf genommen werden. Distributionszentren, die beispielweise als Verteilerzentrum oder Zentrallager für Deutschland oder europaweit genutzt werden, befinden sich dagegen eher in dezentraler Lage zu den großen Ballungsräumen an strategisch wichtigen Verkehrsachsen.

Frage: Wie sieht der Trend im Markt generell aus? Legen Nutzer zukünftig mehr Wert auf ökologisch nachhaltige Immobilien?

Schneider: Dazu gibt es unterschiedliche Meinungen. Zurzeit kann man aufgrund der schwierigen wirtschaftlichen Lage kaum eine Vorhersage wagen. Die DG-Hyp prognostiziert für 2009 im Logistiksegment einen Rückgang der Mieten um zehn Prozent. Andere Marktinsider hingegen sehen die Mieten eher im Anstieg begriffen. Allgemein werden nur geringe Rückgänge bei Flug- und Seehafennähe erwartet. Bestandsimmobilien, die den vom Markt geforderten Standards nicht entsprechen, werden es zukünftig schwerer haben, geeignete Mieter zu finden. Waren in Boomzeiten auch fast alle Ladenhüter zu vermieten, werden in Zukunft zum Beispiel Hallen mit geringen Deckenhöhen unter acht Metern schwer vermittelbar sein. Es wird voraussichtlich einen Trend zu Bestandsimmobilien mit niedrigen Mieten in guten Lagen geben und gleichzeitig zu neuen Immobilien mit niedrigen Betriebskosten, die als "zweite Miete" mittlerweile eine große Rolle spielen. Die aktuelle PwC-Studie "Land unter für den Klimaschutz?" zeigt ja sehr deutlich, dass Logistikdienstleister nach der Optimierung des Fuhrparks die Sanierung der Lagerfläche und Gebäude als nächsten Beitrag zum Klimaschutz sehen, der überdies auch noch hilft Kosten zu sparen.