Ökologie und Ökonomie sind kein Widerspruch - Fallbeispiele grüner Logistikimmobilien

In der Transport- und Logistikbranche steht die Optimierung der Logistikimmobilien als Maßnahme zur Verringerung der CO2-Emissionen an vierter Stelle. Langfristig werden Logistikimmobilien, die den Nachhaltigkeitsstandards entsprechen, Wettbewerbsvorteile erringen, die nicht nur direkt auf der Kostenseite zu werten sind. Der Stellenwert soziokultureller und funktionaler Aspekte wird wachsen. Lesen Sie hier, welche positiven Effekte sich mit einer ökologischen Bauweise erzielen lassen.

Die Bestrebungen, die negativen Auswirkungen des Klimawandels zu reduzieren, zeigen auch im Bereich der Logistikimmobilien Erfolge. Durch eine ressourcenschonende Bauweise und ausgefeilte Energieeinsparkonzepte lassen sich die Betriebskosten erheblich reduzieren. Nur 55 Prozent der Logistikdienstleister haben bisher CO2-Einsparmaßnahmen an ihren Lagerhallen und Distributionszentren durchgeführt (Quelle: "Land unter für den Klimaschutz?", PricewaterhouseCoopers, April 2009). In Verbindung mit dem Ansteigen der Energie- und Rohstoffpreise hat sich in der Vergangenheit die finanzielle Interessenslage von Eigentümern und Immobilienbestandshaltern deutlich verändert.

Ökologie und Ökonomie sind kein Widerspruch

In einer Lebenszyklusbetrachtung für Immobilien fallen durchschnittlich rund 20 Prozent der Gesamtkosten in der Bauphase an, während es in der anschließenden Bewirtschaftungsphase rund 80 Prozent sind. Ein Mehraufwand für Projektentwicklung in der Bauphase erscheint also gegenüber potenziellen Kosteneinsparungen in der anschließenden Bewirtschaftungsphase gerechtfertigt.

Marktbeobachtungen in Deutschland kommen aktuell zu dem Ergebnis, dass sich die Mehrkosten von Green Buildings in Deutschland - verglichen mit der herkömmlichen Projektentwicklung von Immobilien - auf nur etwa zwei bis vier Prozent bemessen. Die zu erwartenden Mehrkosten des Zertifizierungsprozesses sind im Vergleich zu den höheren Baukosten gering. So werden zum Beispiel als Zusatzkosten für den reinen Nachhaltigkeitsnachweis bei den Deutsche-Bank-Türmen nur mit rund 0,2 Prozent bis 0,3 Prozent der Bausumme veranschlagt.

Kriterien nachhaltiger Logistikimmobilien - erste Fallbeispiele

Auf der Expo Real 2009 wurde jüngst mit dem "Immogate Logistikcenter München" die erste von der DGNB zertifizierte und mit "Gold" ausgezeichnete Logistikimmobilie in Deutschland vorgestellt. Ebenfalls wurden anhand der spezifischen Zertifizierungsvariante "Neubau Industriebau, Typ 1, Version 2009" drei weitere Logistikimmobilien vorzertifiziert:

• Logistik-Center Herten (Vorzertifikat Gütesiegel in "Gold"),
• Logistikzentrum DHL Bielefeld (Vorzertifikat Gütesiegel in "Silber") und
• LogPark Hamburg, 1. Bauabschnitt (Vorzertifikat Gütesiegel in "Silber").

Das Logistikcenter der Immogate AG in München weist bei einer Größe von 26.000 Qudratmetern Nachhaltigkeitskriterien auf, die nach eigenen Angaben den Mietern künftig neben reduzierten Energie- und Betriebskosten auch optimierte Arbeitsbedingungen in einer prozessorientierten und flexiblen Multiuser-Logistikimmobilie anbieten. Im Rahmen der Projektentwicklung wurde eine gebäudespezifische Ökobilanz erstellt sowie eine Berechnung der Rückbaubarkeit der Immobilie durchgeführt.

Das Energiekonzept ermöglicht Einsparungen bei Energie- und Betriebskosten von 20 Prozent bis 25 Prozent. Bei der bautechnischen Umsetzung wurde eine Dachkonstruktion aus Holzbindern realisiert, die sich CO2-neutral in der Gebäudebilanz auswirkt. Zudem ist aufgrund der bewehrungslosen Bodenplatte ein deutlich reduzierter Aufwand für den Rückbau erforderlich.

Bei vorzertifizierten Projekten gehen die Einspareffekte noch weiter

Für das Logistik-Center von Goodman Germany im westfälischen Herten wird eine Kostenersparnis von insgesamt etwa 35 Prozent bei Elektrizität, Heizung und Wasser angestrebt. Zur Vermeidung von Energieverlusten werden die wärmegedämmten Laderampen mit Spaltabdichtungen und Unterfahrstützen ausgestattet. Auch wird die Kostenersparnis durch die besondere Isolierung der Wände und des Daches sowie die Nutzung erneuerbarer Energien ermöglicht. Neben einem Photovoltaiksystem und einer Solaranlage zur Warmwasseraufbereitung wurde ein Hackschnitzel-Heizsystem integriert. Das Beleuchtungssystem verfügt über eine tageslichtabhängige Steuerung. Durch zusätzliche Glasflächen kann neben einem höheren Anteil natürlicher Belichtung zusätzlich solare Energie genutzt werden. Desweiteren verfügt die Immobilie über ein energetisch optimiertes Lüftungssystem (Wärmepumpe) und die Nutzung von gefiltertem Regenwasser in den Sanitärbereichen.

Bedeutung der Zertifizierung wächst

Im Hinblick auf die gewünschte Image-Wirkung und unter Corporate-Identity-Aspekten wird für weitere Projektentwicklungen die Zertifizierung nach DGNB angestrebt. Beispielsweise wird für die Bio-Supermarktkette "Alnatura" eine Logistikimmobilie erstellt, die neben der Nutzung von Geothermie auch über eine für diesen Immobilientyp ungewöhnliche Fassadenverkleidung aus Lärchenholz verfügt.

Fazit
Gegenwärtig ist ein starkes Interesse an der Thematik nachhaltige Immobilien zu verzeichnen. Das weltweit gestiegene Interesse am Thema Sustainability zeigt sich auch unter immobilienökonomischen Gesichtspunkten. Zudem eignet sich die Zertifizierung von Projektentwicklungen und Refurbishment-Objekten als Marketinginstrument, wie die ExpoReal auf sehr eindrucksvolle Weise gezeigt hat.

Als Ergebnis der Debatte zeichnet sich ab, dass hohe Betriebskosten nicht mehr wettbewerbsfähig sind. Daher werden insbesondere von Großunternehmen künftig nur noch nachhaltige Immobilien akzeptiert und angemietet werden. Projektentwickler mit großflächigen Gebäuden werden diese künftig nur mit entsprechender Zertifizierung sowohl auf der Vermietungsseite als auch auf der Verkaufsseite am Markt platzieren können.