Wertewandel an der Wasserkante - von der Terra Incognita zur Urban Waterfront

Wohnen und arbeiten am Wasser liegen weltweit seit Jahren im Trend. Die jüngsten Großprojekte dieser Art werden gegenwärtig in Dubai realisiert. Weniger bekannt als "The World" oder "The Palms" ist aber, dass im Hinterland des Küstenstreifens am Persischen Golf ein künstlich angelegter Wasserkanal zur Entwicklung neuer Grundstücke führen soll. Durch die unmittelbare Lage am Wasser lässt sich der nackte Wüstensand der Vereinigten Emirate viel lukrativer für Immobilienprojekte vermarkten. Deutschland geht einen ähnlichen Weg.

Mit Blick auf Deutschland wird klar, dass die Binnen- und Seehäfen ihr Gesicht verändern. Moderne Architektur mit einer nicht hafenspezifischen Nutzung sind zentrale Bestandteile der neuen Konzepte für alte Wasserstandorte.

Die heutigen Hafengesellschaften, die aus den staatlichen Hafenämtern entstanden sind, entwickeln heute auf ehemaligen Hafenarealen Immobilienstandorte mit unmittelbarer Wasserlage nach neuen Gesichtspunkten. Diese Wasserstandorte sind das Resultat ökonomischer Strukturveränderungen, die durch den Strukturwandel in der Transportwirtschaft geprägt sind. Auf der einen Seite wurden Großterminalanlagen errichtet, um den weltweit boomenden Warenumschlag der vergangenen Jahre bewältigen zu können. Auf der anderen Seite werden inzwischen früher undenkbare Begriffe wie Wohnen, Freizeit und Kultur mittlerweile selbstverständlich im Kontext mit Hafengebieten erwähnt. Die modernen Hafengebiete haben das industrielle Image vergangener Jahrzehnte abgelegt und wandeln sich gegenwärtig zu Trendstandorten der Postmoderne.

Urbane Qualitäten entwickeln sich nicht von allein

Unter dem Begriff "Waterfront Revitalization" wurden bereits in der Vergangenheit weltweit Konzepte zur Wiedernutzung ehemaliger Hafenstandorte unter stadtplanerischen und architektonischen Aspekten im globalen Kontext gestartet. Vor allem die Revitalisierung von Hafenstandorten durch die Mischung unterschiedlicher Nutzungsformen zu sogenannten multifunktionalen Dienstleistungsstandorten steht dabei nach wie vor im Vordergrund.

Mit der Entwicklung urbaner Qualitäten durch die gezielte Kombination verschiedener Nutzungen – immer mit Blick auf die Besonderheit der "Lage am Wasser" – wird den zum Teil lange ungenutzten Flächen neues Leben eingehaucht.

Das Ziel der Konzepte ist die Etablierung und Profilierung der "neuen" Hafenstandorte durch

• wohn- und gewerbliche Nutzung mit Büros und Einzelhandel,
• wasserbezogene Freizeitnutzung,
• touristische, kulturelle und gastronomische Angebote sowie
• Entertainment und Events.

Als bekannteste Beispiele für die Entwicklung von Wasserstandorten in Deutschland stehen mittlerweile die HafenCity in Hamburg, der MedienHafen in Düsseldorf, der Osthafen in Berlin, der Westhafen in Frankfurt, der Rheinauhafen in Köln sowie der Innenhafen in Duisburg für das neue "Look and Feel" ehemals verödeter Logistikflächen.

Bei der Umsetzung zeichnet sich eine Diversifizierung von Vorgehensweisen und Projekttypen ab. Die Welle der Hafenumstrukturierungen mit Vorbildcharakter breitete sich von den Metropolen (Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt am Main, Berlin) aus. Sie expandierte weiter an die Peripherie (beispielsweise Hamburg-Harburg, Frankfurt Osthafen und Hafen Offenbach) und landete parallel mit einem zweiten Schub in weiteren Großstädten wie Bremen, Kiel, Lübeck, Münster, Mülheim an der Ruhr, Dortmund, Mainz und Ludwigshafen.

Unterschiedliche Strategien zeigen den Weg zum Erfolg

Der Prozess für die Entwicklung von Hafenstandorten zu zukunftsweisenden Immobilienstandorten ist in der Praxis durch unterschiedliche Vorgehensweisen gekennzeichnet. Dennoch lassen sich gemeinsame Fragestellungen für die Projekte identifizieren:

• Ausbau der öffentlichen Infrastruktur,
• Grundstücksaufbereitung, Altlastensanierung und Parzellierung der Hafenliegenschaften durch öffentliche oder private Akteure,
• Projektentwicklung durch den Grundstückseigentümer oder Veräußerung der einzelnen Grundstücke an Immobilien-Projektentwickler und Investoren,
• Identifizierung der Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt und Berücksichtigung von Standortkriterien für die Ansiedlung von Unternehmen,
• begleitende Maßnahmen wie Projektmanagement, Genehmigungsmanagement und Vermarktung.

Immobilienwirtschaftlich impliziert dieser Entwicklungsprozess, dass vorhandene Bestandsimmobilien durch Projektentwicklungen einer neuen Nutzung zugeführt und durch Neubauten mit Architektur von internationalem Renom mee ergänzt werden.

"Teile alter Hafenanlagen werden bewusst als Symbiose aus Tradition und Moderne an den imageträchtigen Standorten integriert."
Dirk Hennig, PwC

Frühstücken im Schatten alter Krananlagen oder Künstlerateliers in renovierten Speicherbauten sind Beispiele dieser Verbindung von alt und neu. Auch werden bei Standortplanungen bestimmte Branchen und Unternehmen gezielt beworben, um das neue Image des Gebietes hervorzuheben. Diese Areale werden dann mit Begriffen wie "Medienhafen", "media spree", "Media Docks" oder "Kreativkai" belegt.

Die durchgeführten Projekte in Deutschland verdeutlichen, dass ehemalige Hafenstandorte zu Katalysatoren für die Stadterneuerung durch die Investitionstätigkeit öffentlicher und privater Investoren werden können. Die Entwicklung der HafenCity in Hamburg, des Rheinauhafens in Köln oder des Innenhafens in Duisburg belegen die Chancen für die Stadtentwicklung und den lokalen Immobilienmarkt eindrücklich. Vor diesem Hintergrund sind die Potenziale für die immobilienwirtschaftliche Vermarktung von Wasserlagen verstärkt in den Blickwinkel der kommunalen und privaten Grundstücksmarktakteure gerückt.

Projekte als "Selbstläufer" sind nicht die Realität

Die Entwicklungsprojekte von Wasserstandorten sind durch unterschiedliche Organisations- und Finanzierungsmodelle geprägt, aus denen sich zwangsläufig auch der Eigentumsstatus des Entwicklungsareals ergibt. Neben den kommunalen Entwicklungsgesellschaften sind auch Public Private Partnership und eine große Zahl unterschiedlich organisierter Kooperationen zwischen der Öffentlichen Hand und der privaten Wirtschaft anzutreffen.

Insbesondere bei Großprojekten wie dem Westhafen in Frankfurt am Main oder der Entwicklung des Rheinauhafens in Köln ist die Bedeutung des Organisationsmodells und der Akteurskonstellationen für den Projekterfolg in der Vergangenheit deutlich geworden. Vermeintliche "Selbstläufer-Projekte" in Metropolen mit erheblichem Entwicklungs- und Investitionsdruck können einer Reihe von Hindernissen ausgesetzt sein. Die Wahl des Organisations- und Finanzierungsmodells sowie Fragen des Projektmanagements und Konflikte zwischen den beteiligten Akteuren lassen sich auch hier als generelle Schwierigkeiten bei Großprojekten identifizieren.

Vernetzung ist eine zentrale Aufgabe

Die besondere Herausforderung bei der Entwicklung von Hafenstandorten besteht darin, die einzelnen Stakeholder miteinander zu vernetzen und innerhalb des Entwicklungsprozesses zu koordinieren. "Klassische" Entwicklungshemmnisse müssen frühzeitig ausgeräumt werden und einsetzende Multiplikatoreffekte für die weitere Profilierung der Standorte genutzt werden. Diese Vernetzung bringt – wenn sie frühzeitig installiert wird – eine bessere Risikoallokation im Vorfeld, die in der Konsequenz zu geringeren Kosten führt. Eine Moderatorenrolle kann mit einem kontinuierlichen Dialog gegenseitiges Vertrauen schaffen.

Die Experten von PwC unterstützen Sie bei strategischen Fragen zu Investitionen in die Infrastruktur, der Grundstücksaufbereitung, der Auswahl von Projektpartnern oder der Installierung eines Projekt- oder Genehmigungsmanagements, damit auch Ihr Hafen ein neues Gesicht bekommt.