Corona: So fängt der Immobilienmarkt die Krise ab

25 Juni, 2020

Ein Interview mit Susanne Eickermann-Riepe. Viele Wirtschaftszweige haben mit den Auswirkungen der Coronakrise schwer zu kämpfen. Mit Susanne Eickermann-Riepe, Partnerin

und Leiterin German Real Estate, haben wir darüber gesprochen, welche Folgen die Pandemie auf den Immobilienmarkt hat – und was Mieter und Vermieter jetzt beachten müssen.

Die Wirtschaft befindet sich aufgrund der Coronakrise gerade weltweit in einem Tief. Welche Auswirkungen lassen sich auf den deutschen Immobilienmärkten beobachten?

Susanne Eickermann-Riepe: Die Immobilienmärkte haben zu Beginn der Coronakrise einen deutlichen Schock erlebt. Das zeigen viele Indizes. Auch der PwC Real Estate Monitor hat den Absturz des Immobilienklimas abgebildet. Allerdings sind die Indizes nicht ganz so tief abgesackt wie in der Finanzkrise 2008 und befinden sich jetzt schon wieder im Aufwärtstrend. Besonders hart von der Pandemie betroffen sind dabei die Handelsimmobilien und Hotels. Auch für Büros gibt es erste Indikationen, dass Änderungen zu erwarten sind. Aber vor allem für den Non-Food-Handel, der schon vor der Krise einen schweren Stand hatte, wird es jetzt ernst, da die Ladenschließungen zu extremen Umsatzeinbußen geführt haben. Die nur langsam ansteigende Konsumlaune und das veränderte Konsumentenverhalten sind keine Hilfe für eine schnelle Rückkehr zum Ausgangsniveau. Im Handel profitiert der Lebensmittelhandel, dem es momentan sehr gut geht.

Hotels, Restaurants und Event-Locations zählen eher zu den Verlierern in der Krise, da sie zwar mittlerweile wieder öffnen durften, aber auch hier haben die Maßnahmen zur Eindämmung weiterer Infektionen ihre Spuren hinterlassen.

Der Büromarkt wird intensiv beobachtet. Hier spielen viele Faktoren mit, die einen Wandel in der Nutzung erwarten lassen. Das negative Stigma des Home-Office ist abgefallen und die Funktionsfähigkeit wurde unter Beweis gestellt. Die Erwartung ist, dass zukünftige Büroflächenplanungen einen höheren Home-Office Anteil berücksichtigen. Auf kurze Sicht ist noch keine verminderte Nachfrage zu erkennen, da Abstandsregeln mehr Platz erfordern. Aber langfristig schaut die Branche sehr genau hin und bereitet sich auf eine Transformation vor. Die Märkte Logistik und Wohnen sind weniger stark von der Krise betroffen und werden langfristig eher profitieren. Grundsätzlich hängt die Erholung in der Immobilienwirtschaft stark vom Wachstum in der Realwirtschaft ab und wir werden abwarten müssen, wie einzelne Branchen wieder Kurs aufnehmen und durchstarten.

Was empfehlen Sie Mietern und Vermietern, die wirtschaftlich von der Pandemie betroffen sind?

Eickermann-Riepe: Das Verhalten von Vermietern und Mietern wurde in den Anfängen der Krise sehr genau betrachtet. Einerseits wurden Wohnungsmieter durch das COVID-19 Abmilderungsgesetz geschützt, sofern sie nicht in der Lage waren ihre Mietforderungen zu begleichen. In der gewerblichen Immobilienwirtschaft waren Mieter und Vermieter auf Verhandlungen angewiesen, die nicht immer von Solidarität geprägt waren. Zahlungsschwierigkeiten waren auf beiden Seiten zu beobachten, Mieter konnten aufgrund ausfallender Umsätze die Miete nicht zahlen und Vermieter mussten sich mit den ausbleibenden Zahlungsströmen und ihren Verpflichtungen gegenüber Banken und Dienstleistern auseinandersetzen. Im besten Fall schafften es beide Parteien, sich zu einigen und rechtlich abzusichern sowie ihre Liquidität zu stabilisieren. Flexible Anpassungen in Verträgen, Aussetzung von Mietzahlungen, Mietreduzierungen und mietfreie Zeiten wurden vereinbart, um nur einige Beispiele aufzuzeigen.

Mieter und Vermieter, die es jetzt schaffen, fair und solidarisch miteinander umzugehen, können ihre Geschäftsbeziehung nachhaltig verbessern. Die Erwartung ist, dass hier erst im 2. Halbjahr 2020 Bilanz gezogen werden kann. Insofern stehen die Zahlen und die Zahlungsströme immer noch unter detaillierter Beobachtung.

Im Zuge der Wiedereröffnungsszenarien kommen weitere Fragen hinzu, die sich mit der Betreiberverantwortung und den Vereinbarungen zur Zahlung zusätzlicher Leistungen als Folge der Krise und den angesetzten Maßnahmen ergeben.

Banken sind wichtige Kreditgeber der Immobilienbranche. Was gilt es bei bestehenden Finanzierungen zu beachten?

Eickermann-Riepe: Viele Banken stehen derzeit stark unter Druck, da sie überall mit Krediten aushelfen müssen. Allerdings zeigen die Maßnahmen der Bundesregierung und der EZB Wirkung und die Banken werden als Teil der Lösung und nicht als Teil des Problems wie in der Finanzkrise verstanden. Sollte es dennoch zu einem Zahlungsverzug kommen, kann die Bank dies in der Regel als einen Kündigungsgrund auslegen. Im Umgang mit der Hausbank sollte deshalb auf Vertrauen und Kooperation geachtet werden. Auch staatliche Förderungen wie Finanzierungs- und Bürgschaftsprogramme können dabei helfen eine bestehende Finanzierung zu sichern. Dafür darf sich das Unternehmen vor der Krise allerdings nicht in wirtschaftlichen Schwierigkeiten befunden haben.

Welche weiteren Auswirkungen hat die Coronakrise auf die Immobilienwirtschaft?

Eickermann-Riepe: Es gibt zwei Trends, die ganz deutlich neben dem erhöhten Management in der Krise zu sehen sind. Digitalisierung und Nachhaltigkeit stehen ganz oben auf der Agenda. Die Resilienz von Geschäftsmodellen und verschiedenen Nutzungsarten im Immobilienportfolio wird intensiv hinterfragt. Viele Fragen sind Krisen-induziert, sie beschleunigen letztendlich Lösungen für kritischen Themen, wie dem Handel in Innenstädten. Ein Problembereich, der schon von der Krise bekannt war. Trotzdem hat die Immobilienwirtschaft 10 Jahre lang nur eine Richtung gekannt – aufwärts. Hohe Nachfrage und geringes Angebot haben die Preise bestimmt. Jetzt ist zu beobachten, dass sich Investoren, Asset Manager, aber auch Banken und Versicherungen intensiver mit den Anforderungen an eine nachhaltige und widerstandsfähige Immobilienwirtschaft auseinandersetzen. Die Coronakrise wirkt hier geradezu als Katalysator für ESG-Themen, die im Zuge des EU-Green-Deal sowieso auf der Tagesordnung stehen.

Auch die Digitalisierung und die Verfügbarkeit der Daten für Analysen, Transaktionen und Bewertungen wird als wichtiger Faktor für die Resilienz angesehen. Insofern bleibt zu hoffen, dass ESG auch im Portfolio und nicht nur in den Köpfen ankommt und die papierbasierten Prozesse in der Immobilienwirtschaft durch digitale Lösungen ersetzt werden.

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Thomas Veith

Thomas Veith

Partner, Head of Real Estate, PwC Germany

Tel.: +49 69 9585-5905

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