Wie der deutsche Immobilienmarkt vom Brexit profitiert

01 November, 2016

Der Brexit wird 2017 die Immobilienpreise hierzulande so stark anheizen wie nirgendwo sonst in Europa. Das geht aus der diesjährigen „Emerging Trends in Real Estate“-Studie hervor, für die PwC und das Urban Land Institute (ULI) rund 800 Branchenmanager weltweit befragt haben. Demnach liegen aus Investorensicht mittlerweile vier der fünf attraktivsten europäischen Immobilienstandorte in Deutschland – nämlich Berlin, Hamburg, Frankfurt und München. Dagegen stürzt das langjährige Immobilien-Mekka London auf Platz 27 unter 30 untersuchten europäischen Städten ab.

Die Unsicherheit ist groß wie nie – Deutschland profitiert

Der Brexit ist gleichwohl nicht die einzige Kraft, die auf den europäischen Real-Estate-Sektor wirkt. Während sich die Konjunktur in weiten Teilen Europas nur schleppend erholt, ist gleichzeitig ein Ende der niedrigen Zinsen nicht in Sicht. Noch stärker treiben viele Investoren die großen geopolitischen Themen wie die Flüchtlingskrise und die Furcht vor weiteren Terroranschlägen um. Hinzu kommen das Verfassungsreferendum in Italien und die Neuauflage der österreichischen Präsidentschaftswahl, bevor 2017 die Bundestagswahl in Deutschland, die niederländische Parlamentswahl und die Kür eines neuen französischen Staatsoberhaupts auf der Agenda stehen. Befragt nach ihren größten Sorgen, nannten 89 Prozent der Investoren entsprechend die „internationale politische Instabilität“. Zwei Drittel der Befragten gehen davon aus, dass sich die Lage in den nächsten drei bis fünf Jahren weiter verschlechtern wird – während nur zehn Prozent mit einer Verbesserung rechnen.

Stimmung in Frankfurt euphorisch – Berlin weiter auf Platz eins

Berlin steht in den Augen der befragten Investoren weiterhin an ersten Stelle. Sie brachten die deutsche Hauptstadt mit Attributen wie „jung“, „angesagt“ oder „rasant wachsend“ in Verbindung. Zudem verfüge Berlin – im Vergleich zu London oder Paris – über enormes Aufholpotenzial. Den größten Sprung nach vorn machte Frankfurt. Denn während Berlin und Hamburg bereits im vergangenen Jahr die beiden Topplätze belegt hatten, schob sich die Main-Metropole fast sensationell von Rang 14 auf Rang drei vor. Das liegt daran, dass für die deutsche Finanzhauptstadt nicht nur das „Safe Haven“-Argument spricht – sondern dass sie zugleich so unmittelbar wie keine andere europäische Stadt vom britischen EU-Austritt profitieren könnte. Denn: Für den Fall eines „harten Brexits“ spekulieren manche Investoren darauf, dass Banken und Finanz-Startups („Fintechs“) große Kapazitäten von London nach Frankfurt verlegen. Allerdings zeigt die Umfrage auch: Angesichts eines Büroleerstands von nach wie vor fast zwölf Prozent teilen nicht alle Investoren die momentane Frankfurt-Euphorie.

Hamburg und München solide

Im Vergleich zu Berlin steht Hamburg nach Meinung der Investoren eher für Solidität. Allerdings ist das nicht der einzige Grund, warum es die Hansestadt auf Platz zwei schaffte: Lukrative Großprojekte wie das rund eine Milliarde Euro schwere Überseequartier in der „Hafen City“ locken globale Anleger an. Zudem stiegen die Mieten für Hamburger Büroimmobilien zuletzt um vier Prozent, in den Toplagen betrug die Durchschnittsrendite für Investoren immerhin noch 3,75 Prozent. Und: Im Vergleich zum ewigen Rivalen München, der auf Platz fünf landete, ist Hamburg aus Investorensicht immer noch ein bisschen günstiger – bei ansonsten vergleichbarer Attraktivität. Die bayerische Landeshauptstadt punktet bei Investoren insbesondere mit ihrer hohen Stabilität, einem sehr niedrigen Leerstand von unter 5 Prozent und weiter steigenden Mieten. 

Rang 2017  Rang 2016  Veränderung
1. Berlin 1 0↔
2. Hamburg 2 0↔
3. Frankfurt 14 11↑
4. Dublin 3 1↓
5. München 5 0↔
6. Kopenhagen 4 2↓
7. Lissabon 16 9↑
8. Stockholm 6 2↓
9. Madrid 8 1↓
10. Lyon 25 15↑

Weitere Ergebnisse der Studie im Überblick:

  • Investoren akzeptieren sinkende Renditen: Sechs von zehn Befragten stimmten der Aussage zu, dass die 1A-Lagen in Europa schon jetzt überteuert seien. Dem widersprachen nur 13 Prozent. Dazu passt, dass im kommenden Jahr nur noch 38 Prozent der Investoren eine Rendite von zehn Prozent und mehr anstreben. Dagegen gibt sich knapp jeder zweite mit fünf bis zehn Prozent zufrieden, während jeder sechste sogar eine Verzinsung von weniger als fünf Prozent für ausreichend hält.
  • Schon vor dem Brexit war Deutschland fast auf Augenhöhe: Wie Zahlen des Research-Spezialisten Real Capital Analytics, befand sich der deutsche Immobiliensektor, was neu investierte Gelder betrifft, auch schon vor dem Brexit-Votum annähernd auf Augenhöhe mit dem britischen Markt. So flossen zwischen dem vierten Quartal 2015 bis zum dritten Quartal 2016 rund 54 Milliarden Euro in den deutschen Immobiliensektor; in Großbritannien waren es im gleichen Zeitraum umgerechnet 66 Milliarden Euro.
  • Immobilienbranche steht vor grundlegenden Veränderungen
    Megatrends wie der technologische und demografische Wandel sowie die weiter zunehmende Urbanisierung und die damit verbundenen kulturellen und sozialen Veränderungen werden nach Ansicht der befragten Investoren zu tiefgreifenden Veränderungen im Immobiliensektor führen. Neun von zehn Investoren gehen davon aus, dass Mieter immer mehr Flexibilität einfordern werden – etwa aufgrund einer sich verändernden Arbeitswelt mit zunehmend flexibleren Arbeitsmodellen. Drei Viertel der Investoren geben an, dass sie ihre Strategie bereits an den sozialen und demografischen Wandel anpassen. 

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Susanne Eickermann-Riepe

German Real Estate Leader, PwC Germany

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