Grundsteuer 2.0: Was die Neuregelungen für Familienunternehmen und den Mittelstand bedeuten

14 Februar, 2020

Die Grundsteuerreform ist da: Am 2. Dezember 2019 wurde das sogenannte Grundsteuer-Reformgesetz im Bundesgesetzblatt I verkündet. Gerade noch rechtzeitig: Bereits im April 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass die Einheitswertermittlung als Bemessungsgrundlage 

für die Grundsteuer verfassungswidrig ist. Gesetzestexte sind das Eine – doch was bringt die neue Grundsteuer, die Grundsteuer 2.0, in der Praxis und für die Praxis mit sich? 

Das Wichtigste zur Grundsteuer 2.0 für Familienunternehmen und Mittelstand

Erklärungspflichten durch die gesetzlich festgelegte Neubewertung zum 1. Januar 2022 – ff.: Der bisherige Einheitswert – regelmäßig aufsetzend auf Wertverhältnissen aus dem Jahr 1964 – wird durch den sogenannten Grundsteuerwert ersetzt. Folglich ist eine Neubewertung aller 36 Mio. Grundstücke in Deutschland von Nöten. Erstmalig auf den Stichtag 1. Januar 2022. Die Bewertung erfolgt dabei nicht „von Amts wegen“. Vielmehr bringt sie eine wiederkehrende Steuererklärungspflicht für den Grundstückseigentümer mit sich. Wiederkehrend, da die Grundstücke nunmehr regelmäßig, alle sieben Jahre, neu zu bewerten sind. 

Zusätzliche Anzeigepflichten für Grundstückseigentümer: Neben der sich wiederholenden Hauptfeststellung hat der Grundstückseigentümer wesentliche Wertveränderungen des Grundvermögens beim Finanzamt anzuzeigen. Gleiches gilt bei Veränderungen betreffend Art oder Zurechnung des Grundvermögens.

Umfangreiche Grundstücksdaten für die Ermittlung des Grundsteuerwertes erforderlich: Um den zukünftig relevanten Grundsteuerwert ermitteln zu können, benötigen die zuständigen Finanzämter zahlreiche Grundstücksdaten – die im Rahmen der Erklärung vom Grundstückseigentümer anzugeben sind. Da diese nur in den seltensten Fällen vollständig vorliegen dürften, ist der Zeitaufwand für die Datensammlung nicht zu unterschätzen. Insbesondere für Produktions- und Gewerbegrundstücke, die regelmäßig umgebaut werden, ist dies im laufenden Tagesgeschäft eine echte Herausforderung. Natürlich auch mit Blick auf die Anzeigepflichten bei wertrelevanten Änderungen.

Fazit: Drei wichtige Aspekte, die dafür sprechen sich bereits heute näher mit den Details der Grundsteuerreform zu beschäftigen.

Details zur Grundsteuerreform

Ihre Expertin für Fragen

Barbara Weber
Partner, PwC Deutschland
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Wertabhängiges Bewertungsmodell als Grundsatz

Ziel der Gesetzesreform ist, den tatsächlichen Wert von Grundstücken abzubilden und vergleichbare Grundstücke möglichst gleich zu besteuern. Um diesen Ansprüchen gerecht zu werden, hat sich der Gesetzgeber für das sogenannte wertabhängige Modell als bundeseinheitliche Regelung entschieden. 

Berechnungsverfahren

Hinter dem wertabhängigen Modell stehen wiederum zwei Berechnungsverfahren: Zum Einen das typisierte Ertragswertverfahren, das bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücken und Wohnungseigentum Anwendung findet. Zum Anderen das typisierte Sachwertverfahren, relevant für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum sowie sonstige bebaute Grundstücke. 

Beim Ertragswertverfahren ergibt sich der Grundsteuerwert aus der Summe des kapitalisierten Reinertrags und des abgezinsten Bodenwerts. Eine wesentliche Berechnungskomponente stellen dabei die Mieterträge dar – die erfreulicherweise gesetzlich festgelegt werden.

Das Sachwertverfahren hingegen legt die Summe des Bodenwerts und des Gebäudesachwerts multipliziert mit einer gesetzlichen Wertzahl zugrunde. Ein Faktor bei der Ermittlung sind die Normalherstellungskosten, die ebenfalls gesetzlich festgelegt sind und sich an der Gebäudeart sowie der Baujahresgruppe der Immobilie orientieren. Daneben bedarf es bei beiden Verfahren weiterer allgemeiner Daten zur Liegenschaft: insbesondere die Grundstücksfläche, die Wohnfläche, die Brutto-Grundfläche, das Baujahr, die Grundstücksart und Gebäudeart sowie die Bodenrichtwerte, die der Grundstückseigentümer rechtzeitig zur Hand haben muss. Bei umfangreichem Grundbesitz sicher die eigentliche Herausforderung der Reform in der Praxis.

Verfahren der Besteuerung

Unverändert bleibt das eigentliche Verfahren zur Erhebung der Grundsteuer (3 Stufen):

  1. Ermittlung des Grundsteuerwertes,
  2. Multiplikation mit der Steuermesszahl und
  3. Anwendung des kommunalen Hebesatzes.

Grundsteuer C für baureife Grundstücke

Neu durch die Reform hinzu kommt die Grundsteuer C für unbebaute, aber baureife Grundstücke. Die Festlegung des Hebesatzes obliegt auch hier der Kommune/Gemeinde – vorausgesetzt es liegen städtebauliche Gründe vor. Sprich „zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten“ oder „Stärkung der Innenentwicklung“ soll nach der Auffassung des Gesetzgebers durch die Erhebung der Grundsteuer C ein Bebauungsanreiz geschaffen und gleichzeitig sollen Bodenwertspekulationen verhindert werden.

Barbara Weber und Carolin Babel im Interview

Zwei Fragen an die PwC-Expertinnen 

Das neue Gesetz zur Grundsteuer sieht eine Öffnungsklausel für die Bundesländer vor. Was verbirgt sich dahinter?

Der Gesetzgeber hat im ersten Schritt die bundeseinheitliche Regel nach langwierigen Diskussionen fixiert – aber den Bundesländern mit der sogenannten Öffnungsklausel im zweiten Schritt eine umfassende Abweichungsmöglichkeit eingeräumt. Sprich, jedem Bundesland steht es zu, eine eigene, von der Regel abweichende Ermittlung der Grundsteuer zu bestimmen und umzusetzen. Mehrere Bundesländer haben bereits eigene Modelle angekündigt. Es bleibt also spannend, denn ein Blick auf die Deutschlandkarte zeigt: Theoretisch sind ab dem 1. Januar 2022 16 „bundesuneinheitliche“ Modelle zulässig. Für Unternehmen mit deutschlandweit verstreutem Grundvermögen eine Mammut-Aufgabe, die es zu meistern gilt. 

Wir möchten Sie aber natürlich nicht nur auf die Herausforderungen hinweisen, sondern Ihnen auch eine effiziente Lösung an die Hand geben: In Form einer in Kürze zur Verfügung stehenden Tool-Lösung, unsere Property Tax App. Mehr Details zu den Features später.

Einige Unternehmen rechnen mit einer höheren Grundsteuerbelastung. Ist diese Sorge begründet?

Auch wenn die Kommunen angehalten sind, die Hebesätze entsprechend anzupassen, um eine aufkommensneutrale Grundsteuerreform zu gewährleisten: Grundsätzlich kann es zu einer höheren Grundsteuer für das einzelne Unternehmen kommen. Der Gesetzgeber hat durch das Absenken der Steuermesszahl deutlich gemacht, dass sich die Bemessungsgrundlage nach neuem Recht erheblich erhöht und entsprechend reagiert. Jetzt sind die Kommunen gefragt, auch bei den Hebesätzen ab 2025 entsprechend zu agieren.

Unsere Tool-Lösung: Die Property Tax App

Coming soon: Die Property Tax App von PwC ist ein webbasiertes Tool, dass wir gemeinsam mit Unternehmen für Unternehmen entwickelt haben. Ein Tool, das Familienunternehmen und den Mittelstand auf dem Weg zu einer effizienten Steuererklärung unterstützt.

Wie kann Ihnen die Property Tax App von PwC helfen?

Sie setzt bei der Verwaltung der Daten an, stellt eine einfache Migration aus vorhandenen Vorsystemen sicher und unterstützt bei der Digitalisierung der Daten. Öffentlich zugängliche Daten wie Bodenrichtwerte und gesetzlich festgelegte Werte werden automatisch, ohne manuellen Aufwand für Sie, gesammelt und für die Berechnung bereitgestellt. Mit einem zentralen und leistungsfähigen Datenmanagement bekommen Sie jederzeit Antworten auf Ihre steuerlichen Fragen geliefert – rund um das Immobilienportfolio des Unternehmens. Ein schneller Überblick über die aktuellen Aufgaben und Termine, die Kalkulation und Projektion der anstehenden Grundsteuerbelastung, aber auch eine Anomalie-Erkennung? Mit der App ein Leichtes. 

Auch unterstützt unsere Tool-Lösung bei der einzureichenden Erklärung durch automatische Befüllung der Formulare und sicherer Übermittlung an die zuständige Finanzbehörde auf Knopfdruck. 

Und die lästigen Bescheide? Mit der App kann die Prüfung der Bescheide automatisch vorgenommen werden, alle Fristen im Blick.

Interesse geweckt? Sprechen Sie uns jederzeit an.

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