Interview zum Grundsteuer-Urteil

13 April, 2018

Dieses Gerichtsurteil betrifft alle Menschen und Unternehmen hierzulande: Das Bundesverfassungsgericht hat im April 2018 entschieden, dass die Berechnung der Grundsteuer in Westdeutschland verfassungswidrig ist. Was dieses Urteil zunächst bedeutet, erläutern Alfred Höhn, Leiter des PwC-Bereichs Öffentlicher Sektor, und Karl-Hubert Eckerle, Partner bei PwC Deutschland.

Herr Eckerle, Herr Höhn: In Kurzform sagt die Urteilsbegründung: Die Regelungen zur Einheitsbewertung von Grundvermögen verstoßen gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes. Bitte ganz einfach formuliert: Was bedeutet das?

Alfred Höhn: Dazu muss man wissen, dass die Einheitswerte für Grundstücke und Häuser in Westdeutschland seit 1964 nicht angepasst wurden. In Ostdeutschland gelten sie sogar seit 1935. Seither sind sowohl Grundstücks- als auch Häuserwerte deutlich gestiegen, allerdings je nach Region, Mikrolage und Gebäudequalität unterschiedlich stark. Deshalb zahlt heute beispielsweise ein Villenbesitzer im boomenden München relativ gesehen sehr wahrscheinlich viel weniger Grundsteuer als Oma Else für ihr Häuschen in der strukturschwachen Provinz. Und deshalb sagen die Richter: So geht’s nicht, denn das ist ungerecht.

Das Urteil bezieht sich nur auf Westdeutschland. Gilt es trotzdem auch für den Osten?

Karl-Hubert Eckerle: Juristisch gesehen nicht. Aber faktisch sind auch dort gute Lagen im Vorteil und schlechte im Nachteil. Die Karlsruher Verfassungsrichter haben dem Gesetzgeber eine Neuregelungsfrist bis Ende 2019 gesetzt. Es ist davon auszugehen, dass die neue Grundsteuerberechnung für ganz Deutschland gilt.

„Die Karlsruher Verfassungsrichter haben dem Gesetzgeber eine Neuregelungsfrist bis Ende 2019 gesetzt. Es ist davon auszugehen, dass die neue Grundsteuerberechnung für ganz Deutschland gilt. “

Karl-Hubert Eckerle, Partner bei PwC Deutschland

Ist die Reformfrist knapp oder komfortabel?

Karl-Hubert Eckerle: Nennen wir es anspruchsvoll. Schließlich müssen sich alle Beteiligten, insbesondere die Politik und die Interessenverbände von Mietern und Immobilienbesitzern, erst auf ein neues Steuerkonzept einigen und es dann durch ein Gesetzgebungsverfahren bringen. Allerdings beginnt der Prozess nicht bei null, weil erste Konzepte bereits vor Jahren entwickelt wurden. Dank des Bundesverfassungsgerichts steigt nun der Einigungsdruck ganz erheblich.

Um wie viele Grundstücke geht es?

Alfred Höhn: Um rund 35 Millionen Grundstücke mit Gesamtsteuereinnahmen für den Staat von bislang 14 Milliarden Euro pro Jahr. Nur zum Vergleich: Das ist so viel wie der Bundeshaushalt 2018 für Verkehrsinvestitionen vorsieht. Da noch nicht feststeht, wie das neue Grundsteuerkonzept gestaltet sein wird, hat das Bundeverfassungsgericht nach der Neuregelungsfrist noch eine Übergangsfrist bis 2024 eingeräumt. In diesen fünf Jahren könnten alle Grundstücke neu bewertet werden.

Aber wie? Der Hauptgeschäftsführer des Bundesverbands der Deutschen Industrie, Joachim Lang, hat gesagt: „Aus Sicht der Industrie ist eine Regelung nötig, die auf eine vollständige Neubewertung verzichtet.“

Alfred Höhn: Joachim Lang hat auch gesagt, dass es sinnvoll sei, Grundstücks- und Gebäudegrößen als Berechnungsgrundlage heranzuziehen. Eine völlige Neubewertung der rund 35 Millionen Grundstücke sowie der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe sei wegen des enorm hohen Aufwands „unbedingt zu vermeiden.“ Wenn man bedenkt, wie knapp die staatlichen Verwaltungsressourcen seit einigen Jahren sind, ist die BDI-Position nachvollziehbar.

Karl-Hubert Eckerle: Zumal viele Einzelfälle immer auch Einzelfallungerechtigkeiten beinhalten. Und je mehr individuelle Immobilien- und Besitzerdaten zwischen den Behörden hin- und hergeschoben würden, desto umstrittener würde das Konzept auch im Hinblick auf den Datenschutz. Es wird auf pauschale Grundstücksbewertungen hinauslaufen müssen.

Welche neuen Grundsteuerkonzeptvorschläge liegen schon auf dem Tisch?

Karl-Hubert Eckerle: Ganz grob erklärt: Seit 2011 steht das sogenannte Verkehrswertmodell zur Debatte. Dieses impliziert einen sehr hohen Bewertungsaufwand, weil ja ständig der aktuelle Verkehrswert überprüft werden müsste. Und der hängt von Dutzenden Parametern ab, nicht nur von Schwankungen bei Angebot und Nachfrage. Ich halte dieses Modell für viel zu aufwändig und deshalb für nicht praktikabel.

Alfred Höhn: Bereits 2010 hatten Bayern, Baden-Württemberg und Hessen einen Reformvorschlag gemacht, der die Grundsteuer flächen- und nutzungsorientiert als Äquivalenzsteuer versteht.

Das heißt?

Alfred Höhn: Äquivalenzsteuer meint, dass derjenige, der von einer Leistung einen Vorteil hat, über eine Abgabe zur Finanzierung dieser Leistung herangezogen wird. Bei diesem Grundsteuermodell ginge es um die Finanzierung grundstücksbezogener Kosten des Staates. Die Berechnungsbasis wären jeweils einheitliche Quadratmeterwerte für Gebäude zu Wohnzwecken, für Gebäude zu Gewerbezwecken und für Grundstücke. Dieses Modell wäre administrativ einfach, hat sich aber nicht durchgesetzt.

Karl-Hubert Eckerle: Ein Vorschlag, den die Mehrheit der Bundesländer unterstützt, liegt seit 2016 verabschiedungsfähig auf dem Tisch. Hiernach könnte die Grundsteuer auf einer kombinierten Bewertung aus Grundstücks- und Gebäudewert basieren, zu der der Bodenrichtwert und die Gebäudebaukosten herangezogen werden. Blieben die anderen Erhebungsparameter gleich, würde die Grundsteuerbelastung stark steigen. Dem könnten die Kommunen über eine Anpassung ihrer Hebesätze und Grundsteuermesszahlen begegnen.

„Es gibt ein öffentliches Bekenntnis dafür, dass die Reform steuerneutral wirken soll.“

Alfred Höhn, Leiter des PwC-Bereichs Öffentlicher Sektor

Viele Kommunen leiden unter Geldmangel. Müssten die nicht ein Interesse an höheren Grundsteuern haben?

Alfred Höhn: Das hielte ich für kurzsichtig. Da fällt mir Hamburgs Erster Bürgermeister Peter Tschentner ein. Er hat auf das Urteil des Bundesverfassungsgerichts gesagt: „Die Grundsteuer wird zu einem großen Teil von den Mietern bezahlt und darf nicht von hohen und mitunter spekulativen Marktpreisen für Immobilien abhängen.“

Er will vermeiden, dass die Mieten nicht noch weiter steigen als ohnehin schon?

Alfred Höhn: Richtig. Deshalb schlägt er vor, dass die Grundsteuer sich künftig nur an den Grundstücks- und Gebäudeflächen orientiert – und nicht am Grundstückswert. Vielleicht hat dieses Modell eine Chance, zumal es ein öffentliches Bekenntnis der Kommunen dafür gibt, dass die Reform steuerneutral wirken soll.

Wie verhalten sich die Unternehmen und Sie als Berater?

Karl-Hubert Eckerle: Insbesondere Unternehmen, die viel Fläche in Anspruch nehmen – Wohnungsbaufirmen, Flughäfen und Messen zum Beispiel – sind angesichts der Unsicherheiten natürlich besorgt. PwC behält die Entwicklung genau im Blick und berät seine Kunden entsprechend.

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Alfred Höhn
Partner, Leiter Öffentlicher Sektor, PwC Germany
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