Emerging Trends in Real Estate®: Europe 2019

Die gemeinsame Studie von PwC und dem Urban Land Institute gibt einen Ausblick auf die europäische Immobilienbranche im Jahr 2019

Die Immobilienbranche blickt mit gemischten Gefühlen in die Zukunft

Die führenden europäischen Immobilienunternehmen beurteilen ihre Geschäftsaussichten für das Jahr 2019 weiterhin positiv, sind allerdings etwas weniger zuversichtlich als im Jahr zuvor. Es scheint sich in der Branche eine gewisse spätzyklische Vorsicht einzustellen.

Neben dem geopolitischen Umfeld bereitet vor allem der anstehende Brexit den Studienteilnehmern Anlass zur Sorge. Allerdings sind die globalen Investoren deswegen weniger beunruhigt als die europäisch ausgerichteten Investoren.

Die Studie Emerging Trends in Real Estate® Europe 2019 zeichnet das Bild einer Branche, die auf der Suche nach sicheren, stabilen Einnahmen ist, traditionelle Anlagestrukturen hinterfragt und ihre Möglichkeiten in einem neuen, viel größeren Kontext betrachtet.

Wichtige Erkenntnisse der Studie

1. Die Komfortzone muss verlassen werden

„Fast die Hälfte der Befragten geht davon aus, dass in den nächsten fünf Jahren weniger geeignete Anlageobjekte verfügbar sein werden.“

Wie schon seit einigen Jahren stellt die Verfügbarkeit geeigneter Anlageobjekten die Hauptsorge der Branche dar – sie wird von mehr als zwei Dritteln der Befragten genannt.

Dies verweist auf die anhaltende Beliebtheit europäischer Immobilien auf dem Weltmarkt. Auf der Suche nach Erträgen und Einnahmen muss sich die Branche nun aus ihrer Komfortzone herausbegeben. Einige Unternehmen setzen dabei auf alternative Bereiche oder Marktnischen, etwa auf Studentenunterkünfte, bei denen mehr operative Kompetenzen gefragt sind. Andere entscheiden sich für eine Mehrwert-, Build-to-Core- oder Entwicklungsstrategie.

Bei der Befragung der Teilnehmer nach den Sektoren, die ihrer Meinung nach die besten Aussichten für Investitionen und Entwicklung bieten, belegten verschiedene Formen von Wohnimmobilien sechs der zehn obersten Ränge.

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2. Es gilt, weitere Einnahmen zu erzeugen

„Angesichts der Renditen beobachten wir weiterhin eine starke Nachfrage nach Alternativen im Vergleich zu reiferen Sektoren.“

Das Zusammentreffen von später Phase im Immobilienzyklus, geopolitischer Unsicherheit und einem Umfeld mit steigenden Zinsen sorgt für eine verstärkte Nachfrage nach sicheren, langfristigen Einnahmen. Bei vielen ist die Suche nach Einnahmemöglichkeiten das Hauptmotiv für Investitionen in europäische Immobilien im Jahr 2019.

Immobilien sind laut einigen Umfrageteilnehmern voraussichtlich weiterhin gefragter als andere Anlageklassen. Andere Teilnehmer investieren allerdings mehr Kapital in weniger zyklische alternative Immobiliensektoren wie dem Wohnungsmarkt in all seinen Formen oder setzen auf eine Mehrwert-, Build-to-Core- oder Entwicklungsstrategie.

Das Auflösen der Grenze zwischen traditionellen und alternativen Immobilienanlagen ist in der Branche mittlerweile Realität.

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3. Politische Risiken nehmen zu

„Das System ist von einem hohen Risiko geprägt – überall bestehen geopolitische Unsicherheiten, es gibt zurzeit keinen sicheren Hafen.“

Das geopolitische Umfeld lässt sich bei Investitionen nicht einfach ignorieren. Die zunehmende internationale politische Instabilität ist unter den Umfrageteilnehmern, wie schon im letzten Jahr, die mit Abstand größte Sorge. Auch die Gefahr von Handelskriegen beschäftigt die Branche. Die Folgen dieser Entwicklung sind im Augenblick nur schwer in Zahlen zu fassen; dies wird wohl erst nach 2019 möglich sein.

Dicht auf dem zweiten Platz folgt mit 69 % die europäische politische Instabilität. Hier sorgt der Brexit weiterhin für Unruhe, weil der Austrittstermin, der 29. März 2019, immer näher rückt und noch immer nicht klar ist, wie die Sache ausgehen wird.

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4. Soziale Ungleichheit und Mangel an erschwinglichem Wohnraum

„Jede größere Stadt in Europa kämpft gegen das gleiche Problem an: Es fehlt an erschwinglichem Wohnraum, Sozialwohnungen und Seniorenbetreuung. Und das Problem wird immer schlimmer.“ 

In der sozialen Ungleichheit sehen die Umfrageteilnehmer zwar nicht das Hauptproblem für 2019, aber einige Interviewpartner sehen in ihr mittelfristig eine der größten Herausforderungen der Branche, weil sie die politische Tagesordnung in Europa bestimmen wird.

Mehr als die Hälfte der Befragten äußern sich besorgt über den Mangel an erschwinglichem Wohnraum, in dem sie ein ernsthaftes gesellschaftliches Problem für das kommende Jahr sehen.

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5. Wert neu definieren

Fast 60 % der Umfrageteilnehmer sind der Meinung, dass der Wert von Immobilien und Immobilienunternehmen in der Branche künftig immer mehr anhand nicht finanzieller Kennzahlen beurteilt wird.

Und die Hälfte stimmt zu, dass nicht finanzielle Kennzahlen für das Messen der Rendite wichtiger werden. 18 % stimmen dem nicht zu.

Die Unternehmen reagieren auf Verbraucher und allgemeine Veränderungen in der Gesellschaft. Es scheint, dass Unternehmen, die allein auf ihren Gewinn ausgerichtet sind, bald schon von ihren Wettbewerbern überflügelt würden.

Zahlreiche befragte Investoren versuchen sich in der Messung von ESG-Faktoren (Environment, Social, Governance) zu messen. Dies ist jedoch sehr aufwendig, da es keine international vereinbarten Standards für die Messung von Auswirkungen auf die Gesellschaften gibt.

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Chancen durch neue Anlagenklassen

Etwa 70 Prozent der Umfrageteilnehmer sind der Auffassung, dass die traditionelle Immobilienwirtschaft auf Sachgüter und dazugehörige Dienstleistungsunternehmen ausgeweitet werden muss, wenn man die Zielrenditen erwirtschaften will.

Investitionen in die Infrastruktur müssen nicht zwangsläufig auf traditionelle Anlageobjekte wie Eisenbahn- oder Versorgungsstrukturen abzielen. Vielmehr eröffnen sich ganz neue Anlageklassen, die der digitalen Wirtschaft zuarbeiten. Dazu zählen unter anderem die 5G-Infrastruktur, Rechenzentren und Ladestationen für Elektrofahrzeuge – und auch zunehmend autonome Fahrzeuge. All dies bietet den Verbrauchern dank besserer Konnektivität eine soziale Rendite und die Umwelt profitiert von niedrigeren Schadstoffemissionen.

Nicht alle Investoren oder Immobilienunternehmen sind so aufgestellt, dass sie eine solche neuartige Strategie verfolgen können. Manche stehen ihr auch zurückhaltend gegenüber, denn die Risiken sind hier anders gelagert und die Anlageform ist komplexer als bei traditionelle Anlageklassen.

Zielrendite verzeichnen

„Wir werden Investitionen in Netzwerkkommunikation erleben, genauso wie wir in der Vergangenheit Investitionen in die harte Infrastruktur erlebt haben.“

Studienteilnehmer, Immobilienberater

Der Brexit und seine Folgen

Der Brexit ist zweifelsfrei einer der Gründe, weshalb die politische Instabilität Europas nach der internationalen politischen Instabilität von der Branche als zweitwichtigstes gesellschaftliches und politisches Problem im Jahr 2019 gesehen wird.

Aus den Interviews ergab sich, dass globale Investoren wegen des Brexits weniger besorgt sind als die europäisch ausgerichteten Investoren. 

Trotzdem erwarten überwältigende 83 % der Befragten mit Blick auf das Wirtschaftswachstum 2019 ein Gefälle zwischen dem Vereinigten Königreich und der Europäischen Union.

Ob weicher, harter oder No-Deal-Brexit – 70 % der Führungskräfte europäischer Immobilienunternehmen meinen, dass das Vereinigte Königreich nach dem 29. März 2019 für internationale Talente nicht mehr so attraktiv sein wird. Düstere Aussichten für das Land.

Die Mehrheit sieht die Eurozone 2019 im Vergleich zu Großbritannien als den sichereren und ertragreicheren Investitionsstandort, während der Rest die Risiken und Chancen als ausgeglichen sieht.

Einfluss des Brexits auf Immobilieninvestionen im Jahr 2019

Folgen des Brexits auf Immobilieninvestition en im Jahr 2019

Zufriedene Mieter

Vor nicht allzu langer Zeit wäre die Idee, Gesundheit und Wohlbefinden zu fördern, für die Immobilienbranche als irrelevant abgetan worden. Dennoch glauben fast die Hälfte der Umfrageteilnehmer, dass diese Aspekte die Strategien für die kommenden fünf Jahre in moderater Weise beeinflussen werden. Noch bezeichnender ist vielleicht, dass 43 % sogar von einem maßgeblichen Einfluss ausgehen.

Gesundheit und Wohlbefinden liegen demnach fast gleichauf mit traditionellen Branchenfaktoren wie Nachhaltigkeit und Energieeffizienz.

Vonseiten der Mieterparteien wird mehr Flexibilität eingefordert, damit sie ihren Personalanforderungen besser gerecht werden können. Dazu braucht es ein verbessertes Anlagenmanagement und mehr Investitionen.

„Die Zeiten, in denen man Immobilien erworben, 20 Jahre lang gehalten und sonst nichts weiter getan hat, sind längst vorbei.“ – Manager eines weltweit tätigen Fonds

„Die Zeiten, in denen man Immobilien erworben, 20 Jahre lang gehalten und sonst nichts weiter getan hat, sind längst vorbei. Wir müssen in Bezug auf die Zufriedenheit der Bewohner immer möglichst weit vorausdenken. Schließlich zahlen sie die Miete und wir möchten dauerhaft möglichst hohe Mieten erzielen und die zuverlässigsten Mieter haben.“

Studienteilnehmer, Europaweit tätiger institutioneller Investor

Lissabon an der Spitze

In der Studie Emerging Trends in Europe 2019 wurden die Immobilienmärkte der großen europäischen Städte nach ihren allgemeinen Investitions- und Entwicklungsaussichten eingestuft.  

Während einige wichtige europäische Märkte laut Bewertung ihren Höhepunkt erreichen, verlagert sich das Interesse auf kleinere, dynamische Städte – die „aufgehenden Sterne“.

Dieses Jahr war Lissabon hinsichtlich der Aussichten insgesamt am erfolgreichsten. Die Stadt kletterte um zehn Plätze auf Rang 1. Die Befragten führen die „Lebensqualität“ und die „positive“ Führungsrolle der Stadt an. Hinzu kommt, dass sich der Markt in der spätzyklischen Phase befindet.  

Die portugiesische Wirtschaft weist ein gesundes Wachstum auf und die Hauptstadt zieht internationale Unternehmen, Investoren und Touristen an.

Zur Gruppe der zehn europäischen Städte mit den besten Entwicklungsprognosen 2019 gehören kleinere Newcomer wie Lissabon wie auch größere, bewährte Märkte. So überrascht es nicht, dass deutsche Städte 2019 erneut unter den Top Ten dominieren.

  2019 2018
1 Lissabon Berlin
2 Berlin = Kopenhagen
= Frankfurt
3 Dublin  
4 Madrid München
5 Frankfurt Madrid
6 Amsterdam Hamburg
7 Hamburg Dublin
8 Helsinki Stockholm
9 Wien Luxemburg
10 München Amsterdam

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Susanne Eickermann-Riepe

Head of Real Estate, PwC Germany

Tel.: +49 69 9585-5909

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