9. PwC Real Estate Investor Survey – März 2019

Entwicklung der Immobilienmärkte in Deutschland, der Schweiz und in Polen.

Hohes Interesse deutscher Investoren an Logistikimmobilien - deutlicher Nachfragerückgang nach Einzelhandel

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Deutschland
Schweiz
Polen

Die Ergebnisse des 9. „PwC Real Estate Investor Survey“ von PwC zeigen erneut das Interesse deutscher Investoren an Büroimmobilien, ein sehr starkes Interesse an Logistikobjekten auch außerhalb der wichtigsten Zentren und einen deutlichen Nachfragerückgang nach Einzelhandelsimmobilien. Der Schweizer Markt verzeichnet einen deutlichen Abschwung bei Wohnimmobilien. Erstmals beleuchtet die Studie auch Ergebnisse für den polnischen Immobilienmarkt – und im „Spotlight“ erläutert Ivan Nokhrin, Gründer der Bewertungs- und Investment-ManagementPlattform Exquance, wie sich die Branche aus seiner Sicht bis 2030 verändern wird. 

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Spotlight: Wie die Digitalisierung die Immobilienbranche verändern wird

Wie wird die Digitalisierung künftig Kaufprozesse im Immobiliensektor verändern? Welche Objekttypen werden bevorzugt und wie werden Immobilien gemanagt?

Über diese und andere Fragen spricht Ivan Nokhrin, Gründer der Bewertungs- und InvestmentManagement-Plattform Exquance, im Interview. Er sagt: Die gemischte Nutzung bestimmter Anlageklassen wird in Zukunft eine immer größere Rolle spielen. Als Beispiel nennt er große Kaufhäuser. Selbst in Bestlagen zögen Händler lediglich im Erdgeschoss ausreichend Kunden an. Es lohne sich daher, für die oberen Etagen andere Nutzungen – als Logistik- und Büroflächen oder gar als Wohneinheiten – zu erwägen. Big Data könne etwa dabei helfen, Besucherströme zu analysieren und zu optimieren – und für jedes Objekt die bestmögliche Nutzung zu identifizieren.

Und wie wird die Digitalisierung die Rolle von Asset Managern verändern? Auch zu dieser Frage gibt Nokhrin seine Einschätzung.

Deutschland: Investoren erwarten weiterhin steigende Zinsen

Wie bereits in der Vorstudie rechnen die befragten Investoren in den nächsten 12 Monaten mit stabilen Zinsen. 64 Prozent von ihnen erwarten eine Zinssteigerung in den nächsten fünf Jahren – auch dies deckt sich in etwa mit den Ergebnissen von vor sechs Monaten (68 Prozent im Oktober 2018). Langfristig (> 5 Jahre) gehen 86 Prozent der Investoren von steigenden Zinsen aus. Die Mehrheit der Befragten (93 Prozent) glaubt, dass Immobilienrenditen der zu erwartenden Zinsentwicklung folgen werden. Im Vergleich zur Vorstudie rechnen allerdings deutlich mehr Investoren (67 gegenüber 47 Prozent) damit, dass das Mietwachstum die steigenden Immobilienrenditen ausgleichen wird.

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Büroimmobilien: Weiterhin starkes Interesse an Top-7- Städten, Regionen verlieren an Schwung

Nachdem die befragten Investoren in der Vorstudie von stabilen Renditen für Büroimmobilien ausgingen, rechnen sie nun mit weiter steigenden Preisen. Der durchschnittliche minimale ARY beträgt in den Top-7-Städten 3,2 Prozent (3,3 Prozent im Oktober 2018). Den geringsten minimalen ARY und gleichzeitig den stärksten Rückgang weist mit 2,8 Prozent (-21 bps) Berlin auf, während München mit 2,9 Prozent (-6 bps) annähernd stabil bleibt. Frankfurt am Main belegt mit 3,1 Prozent (-18 bps) den dritten Platz der teuersten Städte in Deutschland.

Bei den Regionalstädten bleiben minimale und durchschnittliche ARYs insgesamt stabil, lediglich die durchschnittliche maximale ARY steigt geringfügig an (6,9 gegenüber 6,8 Prozent in der Vorstudie). Am stärksten schneiden die Städte Erfurt (-21 bps) und Mainz-Wiesbaden (-15 bps) ab.

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ARYs für Büroimmobilien

Einzelhandel: Investoren sind zurückhaltend bei High-Street-Immobilien, Supermärkte und Fachmarktzentren sind weiterhin gefragt 

Beim Blick auf die Einzelhandelsimmobilien zeigt die aktuelle Studie, dass im Non-High-Street-Segment Supermärkte die attraktivste Anlagekategorie für Investoren sind. Das liegt offenbar daran, dass diese Objekte von den Entwicklungen im E-Commerce nur in geringem Maße betroffen sind. Hinsichtlich der jährlichen Mietwachstumsraten erwarten die befragten Investoren im Vergleich zur Vorstudie einen leichten Rückgang bei Out-of-Town-Einkaufszentren (-1,2 Prozent) sowie bei Baumärkten (-0,1 Prozent).

Im High-Street-Segment zeigt sich die Zurückhaltung der Investoren angesichts hoher Marktpreise. Aber: Value-add-Objekte in den Top-7-Städten gewinnen an Attraktivität; die maximalen ARYs gehen dort im Schnitt um 12 bps zurück, vor allem in Düsseldorf (-27 bps), Stuttgart (-15 bps) und Berlin (-14 bps).

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ARYs für
Einzelhandelsimmobilien 

Logistikimmobilien: Rekordrenditen auch außerhalb der Top-Zentren

Bei den Logistikimmobilien sinken die ARYs an den Top-15-Standorten deutlich, und zwar in allen Risikoklassen. In den Core- und Core-Plus-Objekten sanken die Renditen noch deutlicher als in der Vorstudie.

Der stärkste Rückgang der ARYs lässt sich bei Core-Plus-Objekten beobachten, am deutlichsten in Bremen/Bremerhaven/Wilhelmshaven (-72 bps), Regensburg/Passau (-71 bps) sowie Hannover/ Braunschweig (-60 bps). Bei den Core-Logistikimmobilien ist München mit einem minimalen ARY von 4,16 Prozent die teuerste Stadt, gefolgt von Rhein-Main/Frankfurt (4,21 Prozent) und Berlin (4,24 Prozent).

Sogar an den Standorten außerhalb der Top-Logistikzentren zeigen die Umfrageergebnisse einen starken Renditerückgang. Das überrascht kaum, schließlich hat das Transaktionsvolumen im Logistikmarkt momentan den höchsten Stand seit zehn Jahren erreicht. Nach wie vor interessieren sich Investoren für Objekte in diesem unterversorgten Markt, und immer mehr von ihnen fragen Objekte an kleineren Standorten außerhalb der Top-15-Logistikregionen nach.

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ARYs für Logistikimmobilien 

Schweiz: Wohn- und Büroimmobilien bleiben auf stabilem Niveau, Einzelhandels-ARY steigen leicht

In der Schweiz spüren die Investoren eine Abkühlung des Wohnimmobilienmarktes. Die durchschnittliche Rendite blieb dennoch konstant. In Städten wie Lugano, Luzern und St. Gallen ist eine leichte Steigerung der Renditen zu verzeichnen. Lediglich in den Regionen sinken die Renditen weiterhin.

Die Segmente Büro und Einzelhandel zeigen eine nur geringfügige Erhöhung der Renditen und bleiben auf einem stabilen Niveau.

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Polen: Investoren erwarten weiteres Wachstum 

In dieser Ausgabe des „PwC Real Estate Investor Survey“ wurde durch unsere polnischen Kollegen die Investorenbefragung zum Immobilienmarkt in Polen aufgenommen. Die Investoren wurden zu Büro- und Industrieimmobilien befragt. Zu beiden Märkten äußern sie sich insgesamt sehr optimistisch und erwarten weiteres Wachstum, sowohl im Volumen als auch hinsichtlich der Anzahl der Transaktionen.

Großes Potenzial bei den Büroimmobilien sehen sie insbesondere bei Standorten wie Dreistadt, Krakau, Breslau und Lodz; bei Industrieimmobilien bieten vor allem die Regionen Białystok, Rzeszów und Lublin gute Chancen.

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