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Thomas Veith
Partner, Global Real Estate Leader / German Real Assets Leader bei PwC Deutschland
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Immobilienbranche stellt sich auf längere Transformation ein
Der Bericht „Emerging Trends in Real Estate®: Europe 2026 – Facing reality“, der nun bereits zum 23. Mal erscheint, basiert auf einer gemeinsamen Umfrage von PwC und dem Urban Land Institute (ULI) und bietet einen detaillierten Ausblick auf den Immobilienmarkt in Europa für das Jahr 2026 und darüber hinaus.
Angesichts des Endes oder Abschwächung einer Reihe historischer Erfolgstreiber, darunter niedrige Zinsen und Globalisierung, zeigt der diesjährige Bericht, dass sich die Immobilienbranche auf eine längere Transformationeinstellt. Gleichzeitig ist die Branche gezwungen, die Wettbewerbsfähigkeit dieser Anlageklasse angesichts der zunehmenden Konkurrenz durch Infrastruktur- und andere Anlageoptionen neu zu definieren.
Während Politik, Krieg in der Ukraine und Konflikte im Nahen Osten weiterhin einen langen Schatten auf die Immobilienkapitalmärkte werfen, verschärft die Deglobalisierung die Herausforderungen zusätzlich, da Regierungen und Regionen zunehmend ihre eigenen Interessen in den Vordergrund stellen. Der Anteil der Befragten, die die Deglobalisierung mittlerweile als ein zentrales Problem betrachten, hat sich in der diesjährigen Umfrage mehr als verdoppelt, von 31 % im Jahr 2024 auf 70 % in diesem Jahr.
Auch die Veränderungen in der US-Politik haben die Investitionsstimmung erheblich beeinflusst. Die sich rasch entwickelnde Zollpolitik unterbrach zunächst die Investitionsdynamik Anfang 2025, aber einige gehen davon aus, dass die Unvorhersehbarkeit der US-Wirtschaft 2026 zu mehr Transaktionen in Europa führen wird. Andere glauben, dass die USA angesichts des begrenzten Wirtschaftswachstums und der Instabilität in wichtigen europäischen Märkten immer noch besser abschneiden.
Trotz der Herausforderungen bleibt die Immobilienbranche widerstandsfähig, und die Führungskräfte erkennen, dass sie sich mit der aktuellen Marktrealität auseinandersetzen müssen, wenn sie erfolgreich sein wollen. Und trotz der makroökonomischen Gegenwinde gibt es einige positive Anzeichen. Die meisten erwarten für 2026 eine Zunahme der Verfügbarkeit von Fremd- und Eigenkapital, angetrieben durch aktive Investoren wie europäische und US-amerikanische Family Offices, vermögende Privatpersonen und Private-Equity-Fonds.
„Die deutschen Städte sind trotz der aktuellen Herausforderungen weiterhin ein Stabilitätsanker für den europäischen Immobilienmarkt. International werden die Investitionspläne der Regierung positiv wahrgenommen. Moderne Immobilien und Infrastruktur schaffen einen wichtigen Rahmen für Wachstum und Wettbewerbsfähigkeit, müssen aber mit mehr Innovation und Technologie gedacht werden. Da stehen wir erst am Anfang.“
Download Studie 2026
„Emerging Trends in Real Estate®: Europe 2026 – Facing reality“
Wichtige Trends im diesjährigen Bericht
- Klimarisiken im Fokus
- KI: Vom Konzept zur Kernkompetenz
- Urbane Klassiker – Städte führen die Wahl an
Klimarisiken im Fokus
Physische Klimarisiken werden in der Immobilienbranche zunehmend als Risiko eingeschätzt. Viele der Marktteilnehmer verstärken den Blick auf das Thema. Für 83 % der Befragten ist Klimarisiko das zweitwichtigste ESG-Kriterium für den Zugang zu Finanzmitteln, direkt nach der Energieeffizienz – ein erheblicher Anstieg im Vergleich zu 75 % im Vorjahr.
Obwohl Umweltkatastrophen wie Waldbrände oder Tsunamis oft als Probleme anderer Kontinente angesehen wurden, verändert sich das Risikoprofil Europas. Die Europäische Umweltagentur berichtet, dass Europa der sich am schnellsten erwärmende Kontinent ist, und dass das Jahr 2024 das heißeste Jahr in der Geschichte war, sowohl regional als auch global. Die Auswirkungen waren überall auf dem Kontinent spürbar: Millionen von Menschen, Häusern und Unternehmen waren von Überschwemmungen in Mitteleuropa und Spanien Ende 2024 betroffen, und große Waldgebiete (208.000 Hektar – eine Fläche etwa so groß wie das Stadtgebiet Londons) wurden 2025 durch Waldbrände zerstört.
Gleichzeitig passen Versicherer zunehmend ihre Risikoprämien an die Lage der Immobilien an. Ein CEO äußerte sich dazu folgendermaßen: „Das Risiko der physischen Klimaveränderungen ist für uns ein absolutes Ausschlusskriterium – kein Verhandlungspunkt, sondern einfach ein No-Go.“
KI: Vom Konzept zur Kernkompetenz
Von der Steigerung operativer Effizienzen bis hin zur Datenanalyse und der Identifizierung von Investitionsmöglichkeiten wird Künstliche Intelligenz (KI) als einer der am schnellsten wachsenden Treiber der Transformation für Wirtschaft und Unternehmen hervorgehoben.
Die Zahl derjenigen, die den Einsatz von KI und maschinellem Lernen in Immobilienaktivitäten melden, hat erheblich zugenommen, von 51 % im letzten Jahr auf nun 75 %. Entscheidungsträger sehen umfassende Einsatzmöglichkeiten, von einfacher Datenanalyse bis hin zur Unterstützung von Prognosen über die zukünftige Performance von Portfolios und Märkten. Ein Unternehmen berichtete, dass es sein KI-Modell mit allen Dokumenten seines Investitions-Kommitees geschult hat. Dadurch konnte das Modell detailliert zu Anlagethemen, potenziellen Fallstricken und Sensitivitäten befragt werden.
Die Umfrage zeigt auch, dass die Befragten die technologische Anpassung und Integration als den größten Treiber für eine erfolgreiche Transformation von Organisationen bis zum Jahr 2050 ansehen, mit einem Konsens von 93 %. „Wenn man es positiv angeht, kann es eine Chance sein, alles zu verbessern, was man tut“, betont ein CEO. „Egal, was Sie über KI denken, sie wird nicht verschwinden.“
Urbane Klassiker – Städte führen die Wahl an
Branchenführer sind der Meinung, dass man sich selektiv auf die Städte und Regionen konzentrieren sollte, die Liquidität mit den besten wirtschaftlichen Aussichten verbinden. Es überrascht nicht, dass sich die Aktivitäten weiterhin auf die europäischen Großstädte konzentrieren, wobei London, Madrid, Paris und Berlin zum vierten Mal in Folge die Rangliste der Städte anführen. In jedem Fall unterscheiden die Befragten jedoch klar zwischen dem Wirtschaftswachstum der Stadt und den eher gemischten Aussichten für das Land insgesamt.
Die Beliebtheit dieser Städte bei Investoren wurde durch die Einschätzung verstärkt, dass das finanzielle Risiko im Jahr 2025 und im kommenden Jahr aufgrund der wachsenden Besorgnis über die geopolitischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für Immobilien größer sein wird. „Paris, London und Berlin haben wir immer im Blick“, sagt ein globaler Investmentmanager. „Sie bieten Tiefe, Transparenz und Liquidität, was für institutionelle Anleger unerlässlich ist.“
„Europa kann als Gewinner der aktuellen Unsicherheiten hervorgehen, wenn es gelingt, eine klare Wachstumsagenda und nachhaltige Wettbewerbsfähigkeit zu schaffen. Gebäude und Städte spielen dabei eine Schlüsselrolle als Enabler für Innovation, Lebensqualität und wirtschaftliche Entwicklung.“
Dr. Harald Heim,Senior Partner und Standortleiter Berlin bei PwC DeutschlandJetzt herunterladen
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Die Methodik
Die Studie „Emerging Trends in Real Estate®: Europe 2026 – Facing reality“ hat PwC gemeinsam mit dem Urban Land Institute (ULI) erstellt. Der jährliche Report beleuchtet die wichtigsten Branchentrends und bietet ein Ranking der attraktivsten Standorte für Immobilieninvestoren in Europa.
Für die aktuelle 23. Ausgabe der Studie haben PwC und ULI mehr als 1.200 Entscheider von Immobilienfirmen, Investmentmanager und andere Branchenexperten in Europa zu ihren Erwartungen für das kommende Jahr befragt.
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