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Rita Marie Roland
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Non-Performing-Loans: Kein Tsunami, aber stürmische Entwicklung zu erwarten
Das erhöhte Leitzinsniveau, stark rückläufige Transaktionsvolumina und regulatorische Vorgaben erhöhen das Ausfallrisiko für gewerbliche Immobilienfinanzierungen signifikant.
Das Volumen notleidender gewerblicher Immobilien-Kredite ist bereits 2023 um 56 Prozent gestiegen. Makroökonomische Einflussfaktoren führen zu Wertabschlägen bei Immobilien und somit auch zu erhöhten loan-to-values bzw. erhöhten Kreditrisiken – eine weitere Zunahme ist deshalb zu erwarten. Besonders gefährdet sind Projektfinanzierungen, aber auch nicht ESG-konforme Büro- und Einzelhandelsimmobilien in sekundären Lagen. Eine NPL-Verkaufswelle in den Ausmaßen der großen Finanzkrise ist allerdings nicht zu erwarten. Es herrschen wesentliche Unterschiede zur damaligen Ausgangslage.
Zu diesen Ergebnissen kommt das PwC-Whitepaper „Gewerbliche Immobilienkredite in der Krise: Steht Deutschland vor einer NPL-Welle?“
„Noch ist „Wait-and-see“ die präferierte Handlungsoption, aber die kurzfristige Markterholung bleibt aus und Aufsicht sowie Regulatorik üben zunehmend Druck auf die Akteure aus. Dies wird NPL-Kredittransaktionen beschleunigen und den Transaktionsmarkt beleben.“
Die Studie im Überblick
Wesentliche Einflussfaktoren auf das NPL-Volumen
Die Zinswende der Europäischen Zentralbank (EZB), sinkende Realeinkommen und erhöhte Kosten für die Bewirtschaftung, Mieten und Finanzierung von Immobilien belasten Haushalte, Unternehmen, Mieter und Vermieter gleichermaßen. Die Nachfrage von Investoren nach gewerblichen Immobilien ist deutlich gesunken, wodurch die Preise von Immobilien fallen. Einige Assetklassen sind stärker betroffen als andere: Büroimmobilien beispielsweise leiden sehr stark unter strukturellen Veränderungen durch hohe Homeoffice-Quoten. Die Folge: Ausstehende Forderungen werden nicht mehr adäquat durch Immobilienvermögen besichert.
Inflation und Zinswende sorgen für Liquiditätsengpässe
Das rasch und signifikant gestiegene Zinsniveau verteuert Finanzierungskosten erheblich Insbesondere bei variabel verzinslichen Krediten und auslaufenden Zinsbindungen nimmt deshalb das Kredit-Ausfallrisiko zu. Zudem verteuert die Inflation Mieten, Bewirtschaftungskosten und Baukosten. Dies schmälert die Kapitalpolster und erhöht das Risiko, dass Kredite nicht mehr refinanziert oder zurückgezahlt werden können.
Außerdem lassen steigende Zinsen andere Anlageklassen wie Staatsanleihen im Vergleich zu Immobilien wieder attraktiver werden. Insgesamt sind die Nachfrage und Preise für Immobilien, insbesondere im Gewerbebereich, spürbar gesunken.
Fallende Immobilienwerte sorgen für höhere Loan-to-values (LTV)
In den vergangenen zehn Jahren schnellten die Immobilienpreise in Deutschland auf ein Rekordniveau. Die seit der Zinswende eintretende Abwertung von Immobilien stellt die Akteure vor wachsende Herausforderungen.
In den Top-Lagen stagnierten die Preise zunächst und zeigen nun eine deutlich rückläufige Tendenz. In den B- und C-Lagen findet diese Entwicklung in beschleunigtem Tempo statt.
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Gewerbliche Immobilienkredite in der Krise: Steht Deutschland vor einer NPL-Welle?
Projektentwickler und Mezzanine-Finanzierer
In der Vergangenheit konnten in Deutschland Projektentwicklungen mit wenig oder (fast) keinem Eigenkapital realisiert werden. Teils komplexe Finanzierungsstrukturen mit Nachrang- oder Mezzanine-Darlehen auf Ebene der Projektgesellschaften waren die Regel. Das Marktumfeld war zudem von stetig steigenden Immobilienpreisen und fast konstanten Baukosten geprägt: Nun jedoch sehen sich die Projektentwickler erhöhten Baukosten, verlängerten Bauzeiten und mangelnden Exit-Möglichkeiten gegenüber. Vermehrt sind Insolvenzen einzelner Projektgesellschaften, aber auch gesamter Unternehmen die Folge.
Vor allem Mezzanine-Finanzierer werden in solchen Situationen ihre Forderungen abschreiben müssen. Die Werthartigkeit der Senior-Finanzierungen ist teilweise auch schon im Risiko.
Aufsichtsrecht und Regulatorik
Die regulatorischen Vorgaben für Banken in der Immobilienfinanzierung verschärfen sich: Die EBA (European Banking Authority) Guidelines zu NPLs geben Richtlinien und Empfehlungen für die Behandlung von notleidenden Krediten durch Banken in der Europäischen Union. Hinzu kommt noch die ordnungsgemäße Umsetzung von Rechnungslegungsstandards im Kreditbereich (IFRS 9).
Die Aufsichtsbehörden legten den Fokus in jüngster Vergangenheit vermehrt auf die Immobilienkreditbücher der Finanzinstitute. Das Vorgehen der Aufsicht ist somit ein treibender Faktor, der zur vermehrten Einordung von Krediten in den Status „Problem-/Intensivkredit“ und „non-performing“ führt. Die erwartbare Zunahme an NPLs wird perspektivisch zu einer Belebung der Transaktionsmärkte führen.
Home Office und Online-Shopping
Während die Nachfrage nach Büroimmobilien in Toplagen hoch bleibt, geraten diese in B- und C-Lagen zunehmend unter Druck. Hohe Qualitätsstandards, Nachhaltigkeit und Energieeffizienz werden zu Must-haves. Gut 80 Prozent der Arbeitgeber planen, ihre Büroflächen in den nächsten Jahren um über 20 Prozent zu reduzieren und den geänderten Bedürfnissen ihrer Mitarbeiter anzupassen.
Die starke Zunahme des Online-Handels stellt Einkaufszentren vor die Herausforderung ihren Mietermix neu auszurichten, damit die Häuser attraktiv für Besucher bleiben. Mittlerweile besuchen gut 60 Prozent der Verbraucher ein Shopping Center ohne etwas zu kaufen oder zu konsumieren.
Wege aus der Krise – Handlungsoptionen
Risikofrüherkennung
Gewerbliche Immobilienfinanzierer sollten mit geeigneten Risikofrüherkennungsmaßnahmen potenzielle NPLs identifizieren können. Anhand einer klaren Übersicht über die finanzielle Situation, insbesondere der Liquiditäts- und Risikopositionen, können erforderliche Maßnahmen definiert werden. Transparenz über die immobilienwirtschaftlichen Eckdaten (beispielsweise Bautenstand, verbleibende Baukosten) ist ein wesentlicher Bestandteil für eine erfolgreiche Refinanzierung bzw. Restrukturierung des Kredits. Hierbei sollten alle Optionen transparent erarbeitet werden, um belastbare Entscheidungen treffen zu können.
Möglichkeiten für Kreditnehmer
Für Kreditnehmer ist Transparenz ebenfalls eines der Kernelemente für eine erfolgreiche Restrukturierung oder Refinanzierung. Bestehende Konzepte müssen teilweise angepasst und Akteure gegebenenfalls ausgetauscht werden. Mit validierten Konzepten und realistischen Businessplänen können alte und neue Finanzierungspartner überzeugt werden.
Passgenaue Maßnahmen und Umsetzung
Fachwissen über Finanzierungsoptionen erhöht den Spielraum, ausreichend Liquiditätspolster zu bilden. Zudem sollten Ad-hoc-Maßnahmen für das operative Geschäft definiert werden. Gutachten (z.B. IBR, IDW S6, IDW S11) und Restrukturierungsinstrumente sorgen dabei für Rechtssicherheit.
„Die Risiken für Kreditausfälle in der gewerblichen Immobilienfinanzierung erhöhen sich. Marktteilnehmer sollten die Zeit nutzen, um Transparenz zu schaffen, Handlungsoptionen zu erarbeiten und diese gemeinsam mit den Beteiligten umzusetzen.“
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Gewerbliche Immobilienkredite in der Krise: Steht Deutschland vor einer NPL-Welle? Aktuelle Herausforderungen und Perspektiven für Kreditnehmer und Finanzierer
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