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Der Mietendeckel und die Regulierung des Immobilienmarktes

PwC-Studie 2021: Wirtschaftliche Auswirkungen von Mietregulierungen auf den Wohnimmobilienmarkt

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Benjamin Schrödl
Director bei PwC Deutschland
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Mietenregulierung im Fokus

In Deutschland übersteigt insbesondere in urbanen Ballungsgebieten die Nachfrage nach (bezahlbarem) Wohnraum das Angebot bei weitem. Deshalb steigen schon seit geraumer Zeit die Kauf- und Mietpreise auf dem Wohnimmobilienmarkt. Um den Preisanstieg der Mieten einzudämmen, versucht die Politik seit einigen Jahren den Wohnungsmarkt per Gesetz zu regulieren – etwa durch die Mietpreisbremse für Vermieter oder über das im Juni 2021 in Kraft getretene Baulandmobilisierungsgesetz. Öffentlich kontrovers diskutiert wurde auch der Anfang 2020 in Kraft getretene Berliner Mietendeckel, den das Bundesverfassungsgericht im April 2021 für verfassungswidrig erklärte. Welche Folgen hatten – und haben – Regelungen zur Mieterhöhung wie der Mietendeckel? Dies untersucht die aktuelle PwC-Studie „Mietendeckel & Co. – Wirtschaftliche Auswirkungen von Mietregulierungen auf den Immobilienmarkt“, nicht nur, aber insbesondere mit Blick auf die Entwicklungen in Berlin.

„Der Mietendeckel hat das sinnvolle sozialpolitische Ziel – bezahlbare Mieten vor allem für Einkommensschwächere – im Ergebnis verfehlt.“

Dr. Harald Heim, Partner bei PwC Deutschland

Die Studie im Überblick

Erschwerte Wohnungssuche und sinkende Renditen in Berlin

Blick in die Bundeshauptstadt: Der Mietendeckel hat auf den angespannten Wohnungsmärkten in Berlin das Mietniveau nach Angaben von ImmoScout24 um durchschnittlich 8 % abgesenkt. Besonders deutlich zeichnete sich die Absenkung in einkommensstärkeren Stadtteilen (beispielsweise Charlottenburg-Wilmersdorf) ab. Berliner Bezirke mit einem niedrigeren Durchschnittseinkommen wie beispielsweise Neukölln hingegen profitierten davon weniger.

Darüber hinaus hat der Mietendeckel den Wettbewerb um Bestandswohnungen (Baujahr vor 2014) deutlich verschärft. Das Mietangebot von Bestandswohnungen ist zwischen September 2019 und 2020 um fast 60 % zurückgegangen, das Gesamtangebot an Mietwohnungen um 41,5 % – verglichen mit einem durchschnittlichen Anstieg von ca. 35 % in den Top-6-Städten in Deutschland. Mit durchschnittlich 140 Interessenten pro Inserat lag Berlin in 2020 deutlich über den anderen deutschen Großstädten. Auf Platz 2 folgte Köln mit 63 Interessenten pro Inserat.

Sinkende Renditen machen die Vermietung besonders für private Eigentümer oft unattraktiv

Gemäß des Monatsberichts der Bundesbank zum Februar 2021 liegt das Preisniveau für Wohnimmobilien 15-30 % über dem durch demografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren gerechtfertigten Niveau, u.a. durch die Differenz zwischen den Steigerungsraten für Miet- und Kaufpreise in Deutschland (in 2020 ca. 2 % vs. 7 %).

Mit der Reduzierung der Bestandsmieten sowie Begrenzung des Mietwachstums durch den Berliner Mietendeckel und Kaufpreistreibern wie einem anhaltenden Nettozuzug, wurde diese Entwicklung in Berlin noch verstärkt. Als Resultat ist der Ankauf und die Vermietung von Wohnimmobilien oft wirtschaftlich nicht mehr tragbar und resultiert teils in negativen Nettoanfangsrenditen.

Regulierung hemmt energetische Modernisierung

Die Regulierung im Wohnimmobilienbereich in Deutschland hat in den vergangenen Jahren vielerorts zugenommen. 2015 wurde die Mietpreisbremse eingeführt und 2020 weiter verschärft. In Berlin stieg die Anzahl der sozialen Erhaltungsgebiete (sogenannte „Milieuschutzgebiete“) seit 2016 von 34 auf 64 in 2020. Die 2015 erlassene Umwandlungsverordnung wurde 2020 für weitere fünf Jahre verlängert. Der Mietendeckel trat im Februar 2020 in Kraft und wurde im April 2021 für nichtig erklärt. Zuletzt trat das Baulandmobilisierungsgesetz im April 2021 in Kraft. Die PwC-Studie gibt einen Überblick über diese Vielzahl an regulatorischen Maßnahmen und erläutert deren Auswirkungen auf dem Markt für Wohnimmobilien.

Gemeinden in Berlin erhalten Erweiterung im Vorkaufsrecht

Durch das Inkrafttreten des Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland, welches das BauGB novelliert, erweitert sich das Vorkaufsrecht der Gemeinden. Ziel ist es, die hohe Nachfrage an Immobilien, insbesondere vonseiten der Mieter, in allen Bezirken des Landes Berlin decken zu können. Zusätzlich müssen öffentlich-rechtliche Käufer den Kaufvertrag künftig nicht mehr zu vorher verhandelten Konditionen übernehmen, sondern können sich auf einen gutachterlich festgelegten Preis berufen. Dies soll den angespannten Wohnungsmarkt zugutekommen.

Erhaltungsgebiet und Milieuschutz

Seit 2010 nimmt die Zahl der sozialen Erhaltungsgebiete (umgangssprachlich Milieuschutzgebiete) in den Metropolen und insbesondere in Berlin stetig zu. So stieg die Anzahl dieser in der Hauptstadt im Zeitraum von 2010 bis 2020 von 18 auf 64 an. Diese Milieuschutzgebiete begründen unter anderem Vorkaufsrechte bei Immobilientransaktionen.

Zunehmende Entkopplung von Miet- und Kaufpreisen auch im Berliner Umland

Weil in Berlin vor allem familienfreundliche, ausreichend große Wohnungen fehlen, suchen Interessenten mehr und mehr in den angrenzenden Ortschaften Brandenburgs (Berliner Umland). Auf dem Immobilienmarkt des Berliner Umlands hat dies in den vergangenen fünf Jahren zunehmend zu einem starken Anstieg der Kaufpreise geführt. Die Mieten sind dagegen weniger stark gestiegen, sodass auch hier eine Entkopplung von Miet- und Kaufpreisen beobachtet werden konnte.

Mietregulierung im Ausland

Auch in anderen Ländern erreichten Instrumente zur Wohnregulierung in großen Städten nicht zwangsläufig ihre Ziele. In Schweden beträgt die Wartezeit auf eine mietregulierte Wohnung im Durchschnitt elf Jahre. In Wien führten die Regulierungen zu einem vergleichsweise komplizierten und teilweise intransparenten Wohnungsmarkt, der nicht selten Teile der einkommensschwächeren Mieter benachteiligt. In New York City führten zunehmende Regulierungen in bestimmten Gebieten zu erheblichen Investitionsstaus.

Die Methodik

Die vorliegende Studie stellt die zunehmende Wohnregulierung und deren wirtschaftlichen Auswirkungen auf den Wohnimmobilienmarkt dar. Der Fokus der Studie liegt insbesondere auf der Analyse der Auswirkungen des Berliner Mietendeckels. Es handelt sich hierbei um keine abschließende Betrachtung. Es wurde keine Erhebung von Primärdaten vorgenommen.

Die direkten Auswirkungen stellen den Einfluss der Regulierung des Berliner Marktes für Wohnimmobilien auf den Unternehmenswert dar. Die Absenkung der Bestandsmieten infolge des Berliner Mietendeckels wurde anhand von drei inneren Berliner Bezirken mit guten bis durchschnittlichen Märkten exemplarisch dargestellt. Der Einfluss auf die Aktienkurse wird anhand des von PwC erhobenen Real Estate Monitors abgeleitet.

Weitere Informationen zu Methodik und Vorgehensweise sind in der Studie auf Seite fünf abgebildet.

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