Warenhausimmobilien im Wandel

PwC-Studie 2020: Viele Warenhäuser müssen schließen – Umbaukonzepte mit Nutzungsmix am erfolgreichsten

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Warenhauskonzepte sind nicht mehr zeitgemäß

Warenhäuser gehörten lange Zeit zu den zentralen Anlaufstellen in vielen deutschen Innenstädten. Ein boomender Online-Handel und ein wandelndes Konsumverhalten haben das jedoch geändert.

Zwischen 2003 und 2018 fiel ihr Umsatz um ganze 46 Prozent von 10,43 Milliarden auf 5,59 Milliarden Euro.

Das zeigt eine wissenschaftliche PwC-Studie, die sich mit der Nachnutzung ehemaliger Warenhausimmobilien beschäftigt. Sie analysierte alle geschlossen Warenhäuser der vergangenen zehn Jahre in Deutschland, insgesamt 52. Dabei haben sich zwei Nachnutzungskonzepte als besonders beliebt herausgestellt: die solitäre Einzelhandelsnachnutzung und das Mixed-Used-Konzept.

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Die Studie im Überblick

Mixed-Used erfolgreich, bauliche Veränderungen meistens nötig

Bei der Einzelhandelsnachnutzung werden ehemalige Warenhäuser durch Konzepte ersetzt, die sich ausschließlich auf einen stationären Einzelhandel konzentrieren, wie zum Beispiel SB-Warenhäuser, Lebensmittelmärkte, Filialbetriebe oder neugebaute Shopping-Center. Eine erneute Nutzung als Warenhaus kam unter den in der Studie betrachteten Immobilien nicht vor, was deutlich zeigt, dass dieses Nutzungskonzept nicht mehr zeitgemäß ist. Doch auch die anderen Einzelhandelskonzepte erwiesen sich mit Ausnahme der neugebauten Shopping-Center nur selten als erfolgreich. So wurden von insgesamt 23 solitären Einzelhandelsnachnutzungen bereits 13 wieder geschlossen. Anders beim Mixed-Used-Konzept, das neben dem Einzelhandel auch Platz für Büros, Wohnungen, Gastronomie, Pflege und Hotels lässt und insgesamt 24 Mal eingesetzt wurde. In etwa 60 Prozent der Fälle ist es dabei zu einer Kombination von zwei bis drei verschiedenen Nutzungsarten gekommen, meistens aus den Top-Nutzungssegmenten Einzelhandel (79 Prozent), Büro (58 Prozent) und Wohnen (46 Prozent). Von den Mixed-Used-Häusern wurde bisher kein einziges geschlossen.

Weiter stellt die Studie fest, dass über 80 Prozent der nachgenutzten Warenhäuser umgebaut oder neugebaut werden mussten, wobei ersteres (52 Prozent) deutlich häufiger der Fall war als letzteres (30 Prozent). Ursachen für die baulichen Maßnahmen liegen zum einen in der mangelhaften Qualität vieler Warenhäuser, die aktuellen Baustandards oft nicht mehr genügen. Zum anderen stellt aber auch die besondere Architektur der Gebäude mit ihren meist fensterlosen Fassaden und großen Raumtiefen für viele Nachnutzungskonzepte eine Herausforderung dar. Bauliche Veränderungen sind deshalb kaum zu umgehen, nur bei 14 Prozent der Immobilien wurde darauf verzichtet und eine Nachvermietung direkt eingeleitet. 4 Prozent der Immobilien blieben leer.

„Eine Verteilung der Nachnutzungskonzepte nach Stadtgröße zeigt, dass ein vielfältiger Nutzungsmix unabhängig von der Bewohnerzahl funktioniert, während reine Einzelhandelskonzepte sich in der Großstadt auf dem Rückzug befinden.“

Thomas Veith, Partner, Deals: Leader Real Estate bei PwC Deutschland

Innenstadt-Quartier am nachhaltigsten

Ein wichtiger Vorteil der Mixed-Used-Konzepte ist, dass sie aufgrund ihrer verschiedenen Nutzungsarten über eine diversifizierte Einnahmenstruktur verfügen. Sie hilft den Immobilien, sich auch in Krisenzeiten zu finanzieren. So können Einnahmen aus Bürovermietungen zum Beispiel dabei helfen, einen wegbrechenden Einzelhandel aufzufangen. Bei den verschiedenen Mixed-Used-Konzepten hat sich deshalb eine Zusammensetzung als typisch erwiesen, die im Erdgeschoss auf Einzelhandelsflächen zurückgreift. Hier werden häufig Drogerieketten oder kleinere Filialen fortgeführt, die bereits während der früheren Nutzung Bestand hatten. Für sie ist die prominente Innenstadtlage der Warenhäuser noch immer attraktiv. In den darüber liegenden Geschossen hat die Studie überproportional häufig eine Beimischung von Büroflächen und Wohnungen beobachtet. Solche gemischt genutzten Innenstadt-Quartiere sind laut Studie das nachhaltigste Nachnutzungskonzept.

„Ein innerstädtisches und gemischt genutztes Quartier stellt für Projektentwickler und Investoren eine attraktive Nutzungsform dar. Hier sehen wir einen Trend mit einer deutlich steigenden Nachfrage.“

Benjamin Schrödl,Director bei PwC Deutschland

Große Heterogenität der Immobilien

Damit hat die Studie gezeigt, dass sich ehemalige Warenhäuser auch heute noch wirtschaftlich nutzen lassen. Wichtig ist laut den Autoren allerdings, dass Nachnutzungskonzepte stets an die individuellen Umstände der jeweiligen Immobilie angepasst werden. So waren die untersuchten Immobilien sehr heterogen, was sich sowohl auf die baulichen Voraussetzungen als auch auf die Struktur und Nachfrage am örtlichen Immobilienmarkt bezieht. Fazit: Die Immobilienwirtschaft spielt bei der Neugestaltung der Innenstädte eine entscheidende Rolle, die sie aufgrund ihrer wirtschaftlichen Potenz auch ausfüllen kann.

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