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Die Zukunft der deutschen Innenstädte: Der Weg vom Warenhaus zu Mixed-Use ist lang, aber lohnend

PwC-Studie 2022: Kriterien zur Implementierung von Mixed-Use-Konzepten

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Benjamin Schrödl
Partner bei PwC Deutschland
Tel.: +49 30 2636-1331
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Vom Warenhaus zu Mixed-Use – Analyse zu Nutzungspotentialen

Vom Warenhaus als Symbol des deutschen Wirtschaftswunders ist heute nur noch wenig übrig. Sich wandelndes Verbraucherverhalten und das Aufkommen neuer Einzelhandelskonzepte führten bereits zu einer tiefgreifenden Veränderung des stationären Handels.

Die COVID-19 Pandemie wirkt nun tiefgreifend weiter als Katalysator beim Wandel des Nutzerverhaltens, aus dem der Onlinehandel als größter Gewinner hervorzugehen scheint. Der stationäre Einzelhandel verschwindet immer mehr aus den Einkaufsmeilen.

„Investoren sowie Stadtplaner müssen sich zwangsläufig mit der zukünftigen Nutzung ehemaliger Warenhausimmobilien befassen. Insbesondere kleine bis mittelgroßen Städte werden vor große Herausforderungen gestellt.“

Benjamin Schrödl, Partner bei PwC Deutschland

Die PwC-Studie von 2020 hat Mixed-Use-Nachnutzungskonzepte für Warenhausimmobilien als erfolgversprechend ausgemacht. In der aktuellen Studie wurden diese Erkenntnisse auf praktische Umsetzbarkeit an ausgewählten ehemaligen Warenhausstandorten untersucht, die von der Schließungswelle während der letzten zwei Jahre betroffen waren.

Download (PDF, 1,3 MB)

Die Studie im Überblick

Mit rund 88 Prozent befinden sich fast alle untersuchten ehemaligen Warenhäuser in ausgewiesenen Kerngebieten und nur drei Prozent in sonstigen Sondergebieten. In neun Prozent der Fälle richtet sich die Bebauung vollständig nach §34 BauGB. Bei mehr als der Hälfte der ehemaligen Warenhäuser sind bauliche Veränderungen oder Anpassungen erforderlich.

„Erfreulicherweise konnten wir feststellen, dass bereits ein Jahr nach Bekanntwerden der Warenhausschließungen für mehr als 70% der Schließungsstandorte Pläne für die zukünftige Nutzung vorliegen, wobei jedoch für eine langfristige Nachnutzung größtenteils umfangreiche bauliche Veränderungen erforderlich sind.“

Thomas Veith, Partner bei PwC Deutschland

In 91 Prozent der Fälle ist ein erfolgversprechendes Mixed-Use-Konzept bauplanungsrechtlich möglich. Trotz des Alters der vorliegenden Bebauungspläne (knapp 60 Prozent sind älter als 30 Jahre, 38 Prozent davon sogar älter als 40 Jahre) hat sich gezeigt, dass eine grundlegende Anpassung in ihrer ursprünglichen Form in der Regel nicht erforderlich ist.

„Ein Mixed-Use-Konzept, bestehend aus mindestens zwei Nutzungsarten, lässt sich an allen untersuchten ehemaligen Warenhausstandorten mit vorliegendem Bebauungsplan bauplanungsrechtlich umsetzen.“

Benjamin Schrödl, Partner bei PwC Deutschland

Mit 50 Prozent ist der Mixed-Use-Ansatz die am häufigsten gewählte Nachnutzungsform. In weiteren 38 Prozent der Fälle ist eine Entscheidung bezüglich der Nachnutzung und demnach auch bezüglich eines potenziellen Mixed-Use-Ansatzes noch ausstehend.

Infografik zur PwC-Studie „Die Zukunft deutscher Innenstädte – vom Warenhaus zu Mixed-Use“

Für 63 Prozent der bestehenden Mixed-Use-Konzepte ist die Integration von Einzelhandelsflächen für das Erdgeschoss geplant.

„Speziell den kommunalen Akteuren dürfte die Stärkung des innerstädtischen Einzelhandels ein besonders großes Anliegen sein.“

Harald Heim, Partner bei PwC Deutschland
Infografik zur PwC-Studie „Die Zukunft deutscher Innenstädte – vom Warenhaus zu Mixed-Use“

Unabhängig von der, gemäß BauNVO individuell festgesetzten, Art der baulichen Nutzung, kann eine Nutzungsbeimischung durch klassische Wohnformen, i.d.R. ab dem 1. Obergeschoss, mittels vertikaler Gliederung erzielt werden – hierbei handelt es sich um ein bauplanerisches Vorgehen, bei dem Gebäuden in ihrer vertikalen Anordnung unterschiedliche Nutzungen zugesprochen werden.

Infografik zur PwC-Studie „Die Zukunft deutscher Innenstädte – vom Warenhaus zu Mixed-Use“

Über die Grundnutzungsarten Einzelhandel, Gastronomie, Büro und Wohnen hinaus orientiert sich die Planung der Standorte an lokalen Trends und Bedarfslücken. Beispiele hierfür sind kulturelle Nachnutzungen wie ein Kunst Pop-up-Store, die Integration eines Fitnessstudios, einer Oper oder einer Bibliothek.

In Kleinstädten werden Mixed-Use-Szenarien schneller umgesetzt. Während Investoren aufgrund höherer Bodenpreise in Großstädten vorschnelle Planungsentscheidungen vermeiden, besteht in kleineren Städten aufgrund des stadtprägenden Charakters von Warenhaus-Immobilien ein erhöhter Druck, eine zeitnahe Nachnutzung zu definieren. Darüber hinaus scheinen die bürokratischen Wege in der Bauplanung in Großstädten länger und zeitintensiver als in kleineren Städten zu sein.

Infografik zur PwC-Studie „Die Zukunft deutscher Innenstädte – vom Warenhaus zu Mixed-Use“
Infografik zur PwC-Studie „Die Zukunft deutscher Innenstädte – vom Warenhaus zu Mixed-Use“

„Die zügige Behebung des Leerstandes bietet die Chance die Attraktivität der Innenstädte wieder deutlich zu steigern und neben Einkaufsmöglichkeiten auch andere Nutzungsarten wie insbesondere Wohnen wieder in die Zentren zu holen.“

Benjamin Schrödl,Partner bei PwC Deutschland

Die Methodik

Zur Analyse ehemaliger Warenhausstandorte im Hinblick auf eine potenzielle Mixed-Use-Nachnutzung wurden 32 ausgewählte Standorte der Schließungswelle aus dem Jahr 2020 näher betrachtet. Über 60 Prozent der betroffenen Warenhäuser liegen in Städten bis maximal 250.000 Einwohnern.

Zur Bestimmung wesentlicher Kriterien wurden im ersten Schritt explorative Experteninterviews durchgeführt und ausgewertet. Insgesamt wurden fünf Experten mit entsprechend langjähriger Berufserfahrung und Expertise in der Baubranche sowie in der Umsetzung von Mixed-Use-Konzepten befragt.

Im Allgemeinen wurden der Bebauungsplan und insbesondere die Zusammenarbeit mit der Kommune sowie der allgemeine Bauzustand als besonders wichtige Kriterien für die erfolgreiche Mischnachnutzung der Schließungsstandorte genannt.

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Dr. Harald Heim

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