Data Center als neue Assetklasse

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Data Center als neue Assetklasse und chancenreiche Investitionsmöglichkeit

Die Anforderungen an digitale Infrastrukturen wachsen rasant. KI, Cloud-Transformation und High Performance Computing (HPC) machen Rechenzentren zu hochkomplexen Industrieanlagen. Gefordert ist ein ganzheitlicher Blick auf Technologie, Wirtschaftlichkeit und Regulatorik – von der ersten Idee bis zum laufenden Betrieb.

Die Bedeutung von Rechenzentren wird durch Digitalisierung, wachsende Cybersecurity-Bedenken und den Wunsch nach Unabhängigkeit von US-Hyperscalern vorangetrieben. Europäische Initiativen und staatliche Unterstützung beschleunigen den Infrastrukturausbau, während der KI-Fortschritt die Nachfrage nach Rechenleistung massiv antreibt.

Kapazitätsengpässe in Europas Schlüsselregionen – bedingt durch Herausforderungen bei Standortwahl, Genehmigung und Energieversorgung – schaffen besondere strategische Rahmenbedingungen für Investitionen. Für Investoren eröffnen sich dadurch attraktive Chancen, am Wachstum des Rechenzentrumssektors zu partizipieren und sich in der digitalen Wirtschaft frühzeitig zu positionieren.

Attraktiver Markt und überzeugendes Investment

Data Center: Eine attraktive Assetklasse mit Perspektive

Der Markt für Rechenzentren eröffnet professionellen Investoren ein breites Spektrum an Investitionsmöglichkeiten und differenzierten Einstiegspunkten – abgestimmt auf unterschiedliche Strategien, Fachkompetenzen und Renditeerwartungen. Ob der Fokus auf Infrastruktur, GPUs, Inferenztechnologien, den Aufbau von KI-Cloud-Kapazitäten oder den klassischen Immobilien- und Grundstückserwerb gerichtet ist: Der Sektor bietet ein hohes Maß an Flexibilität und Strukturierungsmöglichkeiten. Investoren können ihre Rolle im komplexen Ökosystem aus Betreibern, Eigentümerstrukturen und Technologiepartnern klar definieren und ihre Anlagestrategie gezielt an eigenen Stärken und Zielen ausrichten.

Rechenzentren zeichnen sich als Investment durch eine Reihe attraktiver Merkmale aus: langfristig gesicherte Einnahmeströme, hohe Mietrenditen, stabiler Cashflow, niedrige Leerstandsquoten sowie häufig bonitätsstarke und renommierte Nutzer, die zu einer geringeren Konjunktursensitivität beitragen. Unterschiedliche Geschäfts- und Erlösmodelle – etwa Colocation, KI-Hosting oder KI-Cloud-Services – eröffnen zusätzliche Ertragspotenziale mit attraktiven Margen.

Mit der starken Dynamik des Data-Center-Marktes wächst zugleich die Bandbreite der unter dem Begriff „Rechenzentrum“ angebotenen Produkte und Lösungen. Eine sorgfältige Prüfung ist daher unerlässlich: Nicht jedes als Rechenzentrumslösung vermarktete Angebot erfüllt die hohen Anforderungen an Standards, Spezifikationen und Leistungsfähigkeit, die für eine belastbare Infrastruktur auf Rechenzentrumsniveau erforderlich sind.

Umsatz im Data-Center-Markt in Deutschland von 2017 bis 2029 (in Milliarden Euro)

Rechenzentren: Sicher planen, agil bauen, effizient betreiben

Sicher planen – Strategie und Konzeption

Die entscheidenden Weichen für Performance und Rendite werden lange vor dem ersten Spatenstich gestellt. Technologische Entwicklungen, etwa deutlich steigende Leistungsdichten, müssen frühzeitig antizipiert und in die Planung integriert werden. Gleichzeitig sind verschärfte ESG-Anforderungen, komplexe Genehmigungsverfahren und die Standortwahl zu berücksichtigen. Alle diese Faktoren sollten von Beginn an in einen belastbaren Business Case einfließen.

Agil bauen – Realisierung und Projektsteuerung 

Ob Neubau auf der grünen Wiese oder Modernisierung im laufenden Betrieb: In der Bauphase müssen zahlreiche Gewerke präzise ineinandergreifen – von der Gebäudehülle über die Kältetechnik bis zur IT-Infrastruktur. Die Herausforderung besteht darin, auch unter Bedingungen volatiler Lieferketten und begrenzter Ressourcen die Steuerung zu behalten.. Ein stringentes Projekt- und Schnittstellenmanagementist entscheidend, um Zeitpläne zu halten und kostenintensive Reibungsverluste zu vermeiden.

Effizient betreiben – Optimierung und Resilienz

Im laufenden Betrieb sind höchste Verfügbarkeit (24/7) und ein ressourcenschonender Einsatz von Energie und Wasser miteinander in Einklang zu bringen. Das Management steht vor der Aufgabe, Kennzahlen wie Power Usage Effectiveness (PUE) und Water Usage Effectiveness (WUE) kontinuierlich zu verbessern, verlässliche Daten für das Nachhaltigkeitsreporting (zum Beispiel CSRD) bereitzustellen und die Infrastruktur flexibel an wechselnde IT-Lasten anzupassen.. Wer die klassischen Grenzen zwischen Immobilienmanagement, Energieversorgung und IT-Architektur auflöst, kann diese Herausforderungen in messbare Wettbewerbsvorteile überführen.

Der wachsende Markt für Rechenzentren in Deutschland spiegelt sich in einer zunehmenden Zahl attraktiver Standorte wider. Neben dem zentralen Knotenpunkt Frankfurt entwickeln sich auch andere Standorte dynamisch und weisen eine Vielzahlvon Rechenzentrumsprojekten auf, die in den kommenden Jahren fertiggestellt werden sollen (Projekte in der Entwicklungsphase).

Aktuelle Data-Center-Projekte in der Entwicklungsphase

Stand: März 2026

Bestandsgebäude als neuer Trend für DC-Nutzung

Viele Bestandsgebäude verfügen bereits über leistungsfähige Stromanschlüsse. Da die Netzanbindung  bei Greenfield-Projekten in einigen Märkten bis zu zehn Jahre dauern kann, entsteht hier ein erheblicher Zeitvorteil. Zudem lassen sich durch die Nutzung vorhandener Bausubstanz nicht nur Baukosten, sondern häufig auch Genehmigungs- und Entwicklungszeiten deutlich reduziert.

Neue Chip-Generationen verändern die Nutzung von Bestandsgebäuden grundlegend: Sie erhöhen die Rechenleistung pro Quadratmeter und ermöglichen zugleich die teilweise Auslagerung von Kühl- und Energieinfrastrukturen. Dadurch sinkt der Flächenbedarf für Data Halls und die Effizienz der vorhandenen Gebäude wird maximiert. Ungenutzte Potenziale können so gehoben und Investitionen in bestehende Standorte deutlich attraktiver gestaltet werden.

Die wachsende Nachfrage nach Bestandsgebäuden mit hoher Stromanschlusskapazität dürfte perspektivisch zu einem Engpass bei verfügbaren Objekten führen.  Um von diesem Trend zu profitieren, ist der Faktor Zeit entscheidend. Marktteilnehmer sind gefordert, frühzeitig zu handeln und sich jetzt strategisch zu positionieren.

Unsere maßgeschneiderten
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Bei PwC Real Assets Beratung kombinieren wir fundierte Branchenexpertise mit umfassenden Beratungsleistungen und bieten End-to-End-Beratungsdienste, um Investoren, Entwickler und Betreiber während des gesamten Lebenszyklus eines Rechenzentrums zu unterstützen.

• Feasibility-Analyse (Aktueller Eignungsstand des Grundstücks für eine Data-Center-Entwicklung; Feststellung des Zeit- und Kostenrahmens)
• Indikative Bewertung
• Bewertung & Business Model
• Equity-Suche und Debt-Finanzierung
• M&A und Marktansatz