Interview: „Ein Mietendeckel ist kontraproduktiv“

Im Interview erläutert Dr. Harald Heim, wieso er den Mietendeckel für kein geeignetes Instrument hält, um Mieten zu senken und die Wohnungsknappheit zu bekämpfen. Auch die Debatte um die Vergesellschaftung großer Wohnungsbauunternehmen in Berlin sieht er kritisch. Der Grund: Sie schafft keinen zusätzlichen Wohnraum und schreckt Investoren ab. Stattdessen plädiert der Immobilienexperte für gezielte Wohnungsbauprogramme und die Umnutzung leerstehender Büroflächen.

Dr. Harald Heim hat in Berlin ein Studium der Ingenieurwissenschaften mit Promotion abgeschlossen und ein ergänzendes Master-Studium im Immobilienwirtschaftsrecht absolviert. Im Anschluss machte er sich mit einer eigenen Beratungsgesellschaft selbstständig, bevor er 2005 seine Karriere bei PwC in Berlin startete. Heute leitet er die PwC-Niederlassung in Berlin und den Bereich Real Estate Deals bei PwC Deutschland.

In Großstädten eine bezahlbare Bleibe zu finden ist bekanntermaßen schwierig. Aber nicht nur Mieter:innen leiden unter der angespannten Lage auf dem Wohnungs- und Immobilienmarkt, sondern auch private Vermieterinnen und Vermieter haben zu kämpfen. Was macht dieser Gruppe am meisten zu schaffen?

Harald Heim: Die steigenden Kosten. In unserer Befragung geben 84 Prozent der Immobilienbesitzer an, dass steigende Baukosten ihre Ausgaben für Modernisierung und Instandhaltung in die Höhe treiben. Aber auch das regulatorische Hin und Her belastet Vermieterinnen und Vermieter. Die große Mehrheit kritisiert, dass unklare Regelungen rund um das Gebäudeenergiegesetz ihre Planungen bei der energetischen Sanierung erschweren. 

Kontrovers diskutiert wird auch die Regulierung der Mieten durch eine Mietpreisbremse. Wie stehen Sie zu dazu?

Heim: Regulatorische Vorgaben wie die Kappung der Modernisierungsumlage oder die Mietpreisbremse machen es für Vermieter weniger attraktiv, in ihre Immobilien zu investieren. Denn durch diese Instrumente dürfen Mieten vielerorts nur noch in sehr begrenztem Maße steigen oder müssen gar gesenkt werden. Immobilienbesitzer haben dadurch kaum die Chance, steigende Kosten auszugleichen. 

In der Bevölkerung herrscht oftmals die Überzeugung, dass gar ein Mietendeckel sinnvoll ist, um die Mieten zu begrenzen und bezahlbare Wohnungen zu sichern. Auch in der PwC-Befragung sind 42 Prozent der Berufstätigen dieser Auffassung. Was entgegen Sie dem aus immobilienwissenschaftlicher Sicht?

Eine fixe Obergrenze führt vielmehr dazu, dass sich immer weniger institutionelle und private Investoren im Mietmarkt engagieren, weil sich die Vermietung schlichtweg nicht mehr rechnet. Freiwerdende Wohnungen werden dann oftmals nicht mehr neu vermietet, sondern an Eigennutzer verkauft. Das verstärkt die Wohnungsknappheit. Diesen Trend bestätigt auch unsere Befragung: Jeder zweite Immobilienbesitzer erwägt den Verkauf; in Berlin sind es sogar zwei Drittel. 

Lassen Sie uns einen Blick nach Berlin werfen, wo die Debatte zur Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen gerade Fahrt aufnimmt und für negative Stimmung und Verunsicherung am Wohnungsmarkt sorgt. Was steckt dahinter?

Heim: Eins möchte ich vorwegschicken: Die Initiative zielt nicht auf kleine private Vermieter ab, sondern auf große institutionelle Wohnungsbaugesellschaften mit mehr als 3.000 Wohneinheiten. Die Initiative setzt einen Volksentscheid aus dem Jahr 2021 um. Der aktuelle Gesetzesentwurf sieht vor, die Wohnungsbestände der großen Gesellschaften in eine Anstalt öffentlichen Rechts zu überführen. Ich sehe diese Initiative jedoch sehr kritisch.

Worauf beruht Ihre Kritik an der Vergesellschaftungsinitiative?

Heim: Eine Vergesellschaftung würde das Kernproblem der Wohnungsknappheit auf dem Berliner Wohnungsmarkt nicht lösen, sondern eher verschärfen. Denn sie schafft keinen zusätzlichen Wohnraum, sie verändert lediglich die Eigentümerstruktur vorhandener Bestände. Das strukturelle Defizit an Wohnungen wird verstärkt, weil sich Investoren aus dem Immobilienmarkt zurückziehen. Das ist nachvollziehbar, denn die Risiken sind schlichtweg zu hoch.

Sie befürchten gar Nachteile für den Standort Deutschland, sollte die Initiative umgesetzt werden. Wieso?

Heim: Wird die Initiative wie geplant umgesetzt, werden sich internationale Investoren zurecht fragen, ob die Vergesellschaftung irgendwann auf weitere deutsche Städte ausgeweitet wird. Und sie werden sich im Zweifel gegen ein Engagement hierzulande entscheiden. Das schwächt das Vertrauen in den Standort Deutschland.

Welche Maßnahmen sind stattdessen wirksam, um mehr bezahlbaren Wohnraum in den Metropolregionen zu schaffen?

Heim: Deutlich wirksamer wäre es aus meiner Sicht, Wohnungsbauprogramme auszubauen, die sich explizit an Haushalte mit kleinen und mittleren Einkommen richten. Für vielversprechend halte ich auch Konzepte, die leerstehende Räumlichkeiten wie Büros zu bezahlbarem Wohnraum umnutzen. Denn um die Probleme auf dem Wohnungs- und Immobilienmarkt langfristig zu lösen, brauchen wir dringend mehr Wohnungen. Wichtig ist aus meiner Sicht aber auch, dass (private) Vermietende verlässliche Rahmenbedingungen vorfinden, die eine langfristige Planung und eine kalkulierbare Rendite ermöglichen.