Europas Immobilienmarkt stellt sich auf neue Rahmenbedingungen ein
Die erwartete Erholung der europäischen Immobilienmärkte verzögert sich. Geopolitische Unsicherheit, verhaltenes Wirtschaftswachstum und höhere Kapitalkosten prägen weiterhin das Marktumfeld. Gleichzeitig zeigen sich viele Nutzermärkte resilient und Kapital ist grundsätzlich vorhanden. Die entscheidende Frage für 2027 lautet deshalb weniger, wann der alte Immobilienmarkt zurückkehrt. Entscheidend ist vielmehr, zu welchen Preisen und Renditeanforderungen und mit welchen Geschäftsmodellen der Markt unter den neuen Rahmenbedingungen wieder nachhaltig funktioniert.
Der Report „Emerging Trends in Real Estate®: Europe 2027“ von PwC und dem Urban Land Institute (ULI) erscheint in seiner 24. Ausgabe. Für die Studie wurden 1.488 Senior Property Professionals einbezogen. Die europaweite Befragung wird auf Basis von Interviews mit Entscheidern aus unterschiedlichen Bereichen der Immobilienwirtschaft erstellt. Die Studie verbindet damit quantitative Markterwartungen mit den Einschätzungen führender Marktteilnehmer und gibt einen Ausblick auf die Entwicklung der europäischen Immobilienmärkte im Jahr 2027 und darüber hinaus.
Steigende Energie- und Baukosten, ein länger erhöhtes Zinsniveau und höhere Renditeanforderungen haben den zu Beginn des Jahres 2026 noch spürbaren Optimismus in der europäischen Immobilienbranche gedämpft. Das Transaktionsvolumen bleibt verhalten und die Marktliquidität erholt sich nur langsam. Unterschiedliche Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern erschweren weiterhin Transaktionen und verzögern die Preisfindung.
Gleichzeitig setzt sich der strukturelle Wandel der Branche fort. Das anspruchsvollere Marktumfeld erhöht den Druck auf Immobilienunternehmen und Asset-Management-Plattformen, effizienter zu werden und ihre Wettbewerbsfähigkeit zu stärken. Technologie und AI bieten dafür neue Möglichkeiten. Gleichzeitig versuchen Marktteilnehmer, durch Konsolidierung Skaleneffekte zu realisieren. Die M&A-Aktivität auf Unternehmensebene dürfte sich deshalb 2027 fortsetzen. Anhaltende Abschläge zum Net Asset Value können bei börsennotierten Immobilienunternehmen zusätzliche Transaktionen begünstigen.
„Kapital ist vorhanden und will investiert werden. Allerdings sind die Renditeanforderungen gestiegen und damit die Preise gesunken, zu denen Investoren bereit sind, Kapital einzusetzen. Höhere Transaktionsvolumina wären deshalb ein wichtiges Signal für eine funktionierende Preisfindung. Sie wären aber noch kein Beleg dafür, dass die Krise überstanden ist.“
Die veränderten Prioritäten der Branche spiegeln sich auch im Sektorenranking wider. Data Centres führen die Overall Prospects 2027 an, gefolgt von New Energy Infrastructure. Gleichzeitig sind Living- und Housing-Segmente stark unter den führenden Sektoren vertreten. Digitalisierung, steigender Energiebedarf und demografische Entwicklungen prägen damit zunehmend die Investmentagenda der Immobilienwirtschaft.
Housing ist zugleich ein großes gesellschaftliches und zunehmend auch wirtschaftliches Thema. Fehlender bezahlbarer Wohnraum kann die Attraktivität und Wettbewerbsfähigkeit von Städten beeinträchtigen, wenn Arbeitskräfte dort keinen geeigneten Wohnraum mehr finden. Wohnraumbedarf allein schafft jedoch noch keinen Investment Case: Hohe Bau- und Kapitalkosten sowie regulatorische Anforderungen führen dazu, dass sich zusätzlicher Wohnraum trotz hoher Nachfrage häufig nicht wirtschaftlich darstellen lässt.
AI entwickelt sich auch in der Immobilienwirtschaft zunehmend zu einer Basistechnologie. Sie verändert die Arbeitsweise von Immobilienunternehmen, die Nutzung und den Betrieb von Immobilien und zunehmend auch die Nachfrage nach Immobilien.
Das aktuelle Marktumfeld begünstigt Investoren, die über längere Anlagehorizonte und flexible Kapitalstrukturen verfügen. Sie können Phasen erhöhter Unsicherheit und eingeschränkter Liquidität eher überbrücken und Investitionsentscheidungen stärker an langfristigen Fundamentaldaten ausrichten. Gleichzeitig signalisiert die Befragung eine grundsätzlich steigende Bereitschaft, Kapital in europäische Immobilien zu allokieren. Für eine nachhaltige Belebung des Transaktionsmarkts wird entscheidend sein, ob Käufer und Verkäufer bei Preisen zusammenfinden, die den veränderten Renditeanforderungen Rechnung tragen.
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„Emerging Trends in Real Estate®: Europe 2027”
Wichtige Trends im diesjährigen Bericht
- Transatlantische M&A-Aktivitäten
- Anpassung an den Klimawandel
- Chancen durch KI
Transatlantische M&A-Aktivitäten
In einem von Unsicherheit geprägten Markt ist Größe ein entscheidender Wettbewerbsvorteil und zugleich ein wesentlicher Treiber der aktuellen M&A-Dynamik. Im vergangenen Jahr gab es auf beiden Seiten des Atlantiks bedeutende Übernahmen zwischen den USA und Europa. Dazu zählen die 9,9 Milliarden Pfund schwere Übernahme von Schroders durch den Investmentmanager Nuveen sowie die geplante Übernahme des Logistikimmobilienunternehmens Segro durch Prologis für 14 Milliarden Pfund. In umgekehrter Richtung schloss Savills im August die Übernahme des New Yorker Unternehmens Eastdil Secured für 827 Millionen Pfund ab.
Viele Marktteilnehmer sehen Übernahmen und Zusammenschlüsse als direkten Weg zu mehr Wettbewerbsfähigkeit. „Die großen Marktteilnehmer werden die besten Geschäfte machen“, sagt ein institutioneller Investmentmanager. „Sie verfügen über die besten Daten, die stärksten Vertriebsstrukturen und die besten Talente.“
Begünstigt wird die M&A-Aktivität auch dadurch, dass börsennotierte Immobilienunternehmen weiterhin deutlich unter dem Wert ihrer zugrunde liegenden Immobilienbestände gehandelt werden. Nach Angaben der European Public Real Estate Association (EPRA) lagen die Börsenbewertungen europäischer Immobilienunternehmen einschließlich REITs Ende September 2026 im Durchschnitt 37,5 Prozent unter ihrem Nettoinventarwert. Damit war der Abschlag deutlich höher als der Zehnjahresdurchschnitt von 21,3 Prozent.
Besonders ausgeprägt waren die Abschläge im Wohnimmobiliensektor mit 61,8 Prozent, maßgeblich beeinflusst durch deutsche Wohnimmobilienunternehmen, sowie bei Büroimmobilien mit 50,6 Prozent. Aber auch traditionell stärker nachgefragte Segmente wurden deutlich unter ihrem langfristigen Bewertungsniveau gehandelt: Im Gesundheitssektor betrug der Abschlag 24,3 Prozent und bei Industrieimmobilien 13,9 Prozent, nachdem beide Segmente über die vergangenen zehn Jahre im Durchschnitt mit einem leichten Aufschlag auf den Nettoinventarwert bewertet worden waren. Dieses Marktumfeld eröffnet Chancen für opportunistische Transaktionen. Ein Beispiel ist die Übernahme von Care REIT durch CareTrust REIT im Jahr 2025, die mit einem Abschlag von 9,4 Prozent auf das zuletzt ausgewiesene Netto-Sachvermögen nach EPRA erfolgte.
Auch US-amerikanische Akteure wie BlackRock, Vanguard und State Street gewinnen zunehmend an Einfluss und verstärken sowohl die M&A-Dynamik als auch den Trend zu privatem Kapital. Die Interviewten weisen zugleich darauf hin, dass die veränderte Zusammensetzung des Kapitals und neue Eigentümerstrukturen weitreichende Folgen für die Immobilienbranche haben können, unter anderem für Asset-Management-Strategien, die Wahrnehmung von Eigentümerverantwortung und ESG.
Anpassung an den Klimawandel
Von einem außergewöhnlich starken El Niño über Überschwemmungen in Nepal bis hin zu Waldbränden in Europa: Auch in den vergangenen zwölf Monaten haben Extremwetterereignisse die Diskussion über den Klimawandel geprägt. Bereits die vorherige Ausgabe von „Emerging Trends in Real Estate Europe“ hatte sich diesem Thema ausführlich gewidmet. ESG als eigenständiges Handlungsfeld tritt inzwischen jedoch etwas in den Hintergrund. Mehrere Interviewte weisen darauf hin, dass „ESG um seiner selbst willen“ in einem zunehmend ergebnisorientierten Umfeld an Bedeutung verliert. Stattdessen richtet sich der Blick stärker auf die Anpassung an den Klimawandel und auf ESG-Investitionen, die einen konkreten wirtschaftlichen Mehrwert schaffen.
„Wir sehen ganz konkret, dass ESG-Maßnahmen, die Energie- und Betriebskosten senken, unmittelbar zu einem höheren operativen Nettoertrag beitragen“, sagt ein Private-Equity-Investor. Ein europäischer institutioneller Investor argumentiert ähnlich: ESG werde zunehmend als technischer Ansatz verstanden, um Energieverbrauch und CO₂-Fußabdruck zu reduzieren, und weniger als übergeordnetes gesellschaftliches Ziel.
Für viele der Interviewten wird weniger über ESG gesprochen, gerade weil entsprechende Kriterien inzwischen fester Bestandteil von Immobilienstrategien sind. In ganz Europa passen Eigentümer ihre Gebäude an steigende Temperaturen an und beobachten verstärkt Risiken durch Naturkatastrophen. Gleichzeitig berücksichtigen Planer und Architekten Materialien, Gebäudeformen und natürliche Elemente, die dazu beitragen können, Gebäude und Städte bei zunehmender Hitze zu kühlen.
Auch bei der Due Diligence von Investoren spielen Klimarisiken eine immer größere Rolle. Im Fokus stehen unter anderem die langfristige Eignung von Küstenstandorten, Risiken durch extreme Hitze sowie Gefahren in ländlichen Regionen, beispielsweise durch Waldbrände. Einige Private-Equity-Investoren rechnen damit, dass sich Investitionen innerhalb Europas künftig stärker von Süden nach Norden verlagern könnten, um die Auswirkungen zunehmend häufiger Hitzewellen auf dem sich weltweit am schnellsten erwärmenden Kontinent zu begrenzen.
Nach Angaben des Umweltprogramms der Vereinten Nationen entfallen bis zu 40 Prozent der weltweiten CO₂-Emissionen auf den Immobiliensektor. Rund 70 Prozent davon entstehen im Gebäudebetrieb, weitere 30 Prozent durch Bautätigkeit. Vor diesem Hintergrund überrascht es nicht, dass viele der für den diesjährigen Report Befragten ESG trotz veränderter politischer Rahmenbedingungen weiterhin als wichtige Verantwortung der Branche ansehen. Führende Unternehmen arbeiten dabei eng mit Regulierungsbehörden zusammen, um ambitionierte Ziele mit einer realistischen Umsetzung in Einklang zu bringen.
Chancen durch KI
Die Immobilienwirtschaft beschäftigt sich seit Jahren damit, wie digitale Technologien sinnvoll eingesetzt und entsprechende Investitionen umgesetzt werden können. Die rasante Entwicklung von Künstlicher Intelligenz hat dem Thema nun eine neue Dringlichkeit verliehen. KI verändert, wie Gebäude geplant, betrieben und genutzt werden und damit letztlich auch, wie Wert geschaffen wird. Für Entscheider stellt sich deshalb zunehmend die Frage, wie schnell und wie weit dieser Wandel bereits im kommenden Jahr voranschreiten wird.
Für viele Führungskräfte stehen dabei zwei Themen im Mittelpunkt. Zum einen gilt es, bestehende Daten aus Altsystemen, Unterlagen und Archiven besser nutzbar zu machen. Zum anderen müssen neue Daten erschlossen werden, beispielsweise durch Internet-of-Things-Sensoren, intelligente Gebäudesysteme und digitale Zwillinge. Unternehmen, denen es gelingt, qualitativ hochwertige Daten zu verknüpfen und in den richtigen Kontext zu setzen, schaffen damit eine wichtige Voraussetzung, KI sowohl für Immobilieninvestitionen als auch für interne Prozesse wirkungsvoll einzusetzen. Der CEO eines Immobilientechnologieunternehmens bringt es so auf den Punkt: „KI ist der Motor, Daten sind der Treibstoff. Das Ziel sind bessere Entscheidungen und höhere Renditen.“
Viele der Befragten blicken zunehmend optimistisch auf das Potenzial von KI, Prozesse effizienter zu gestalten. Besonders Marketing und Vermietung könnten zu den Bereichen gehören, die sich als Erstes grundlegend verändern. Die Interviewten erwarten zudem, dass digitale Plattformen die Beziehung zwischen Eigentümern und Mietern neu gestalten werden, etwa durch die automatisierte Identifikation potenzieller Interessenten und eine stärker personalisierte Kommunikation.
Gleichzeitig sehen die Befragten KI nicht als einen Wettlauf darum, wer möglichst viele neue Anwendungen einsetzt. Erfolgreich werden vielmehr die Unternehmen sein, denen es gelingt, Technologie mit Fachwissen, menschlichem Urteilsvermögen und hochwertigen Daten zu verbinden und damit ihre Arbeitsweise nachhaltig zu verändern.
Europas attraktivste Immobilienstandorte
Institutionelle Investoren setzen weiterhin auf Europas führende Metropolen. London belegt beim Transaktionsvolumen bereits im sechsten Jahr in Folge den ersten Platz. Madrid und Paris komplettieren die etablierte Spitzengruppe. Gerade in einem unsicheren Marktumfeld bieten führende Städte wichtige Voraussetzungen für Investoren: transparente Preisbildung, liquide Transaktionsmärkte und eine breite Basis potenzieller Käufer.
Auch außerhalb der Spitzenplätze gewinnen schnell wachsende Städte in Südeuropa an Attraktivität. Mailand verbessert sich von Rang sieben im Vorjahr auf Platz fünf, während Barcelona seinen achten Platz festigt. In Deutschland zieht München erstmals an Berlin vorbei und ist damit die bestplatzierte deutsche Stadt. Warschau behauptet als liquidester Immobilienmarkt Mittel- und Osteuropas Rang zwölf im Gesamtranking.
Eine hohe Marktliquidität bleibt ein entscheidender Faktor für die Attraktivität eines Investitionsstandorts. Gleichzeitig berücksichtigen Investoren zunehmend weitere Kriterien wie die demografische Entwicklung, den Ausbau der Infrastruktur, das Wohnraumangebot und die langfristige Wettbewerbsfähigkeit eines Standorts. Hinzu kommen Herausforderungen wie die Bezahlbarkeit von Wohnraum, ein alternder Gebäudebestand und die Widerstandsfähigkeit gegenüber den Folgen des Klimawandels. Städte, denen es gelingt, diese Herausforderungen wirksam anzugehen, dürften in den kommenden Jahren stärker institutionelles Kapital anziehen.
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„Emerging Trends in Real Estate®: Europe 2027”
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Die Methodik
Die Studie „Emerging Trends in Real Estate®: Europe 2026 – Facing reality“ hat PwC gemeinsam mit dem Urban Land Institute (ULI) erstellt. Der jährliche Report beleuchtet die wichtigsten Branchentrends und bietet ein Ranking der attraktivsten Standorte für Immobilieninvestoren in Europa.
Für die aktuelle 24. Ausgabe der Studie haben PwC und ULI mehr als 1.200 Entscheider von Immobilienfirmen, Investmentmanager und andere Branchenexperten in Europa zu ihren Erwartungen für das kommende Jahr befragt.
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Thorsten Schnieders
Partner, FS Deals und Industry Leader Real Assets, PwC Germany
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