12. PwC Real Estate Investor Survey – November 2020

PwC-Studie zur Entwicklung der Immobilienmärkte in Deutschland, Österreich und der Schweiz

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Thomas Veith

Thomas Veith
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Büro- und Logistikimmobilien bleiben die attraktiven Assetklassen – Wohnimmobilien rücken weiter in den Fokus

Investoren sind weiterhin bereit, in deutsche B- und C-Städte zu investieren, hier steigt vor allem die Nachfrage nach Büroimmobilien - den Diskussionen um Homeoffice und Flächennachfrage zum Trotz. So hält auch in den Top-7-Städten die Renditekompression bei Büroimmobilien an, sie fällt aber geringer aus als in den B-Städten und in den Vorjahren.

Die Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien profitiert vom Kapitaldruck und erholt sich in Teilen, wie die 12. Ausgabe des PwC-„Real Estate Investor Survey“ von Oktober 2020 ergab. In den Top-7-Städten liegt die Renditekompression von Einzelhandelsimmobilien bei durchschnittlich 10 bps, nachdem sie vor sechs Monaten noch gesunken war. Auch die Attraktivität von Logistikimmobilien wächst – wobei die Lage kaum eine Rolle spielt. Damit bleiben Büro- und Logistikimmobilien die attraktivsten Anlagekategorien in Deutschland.

Österreichs Immobilienmarkt, der im ersten Halbjahr 2020 hart von den Auswirkungen der Corona-Krise getroffen wurde, erholt sich seit dem Ende des zweiten Quartals – vor allem Investitionen in Wohn- und Büroimmobilien legen erneut zu. Der Schweizer Markt für Wohnimmobilien kommt relativ robust durch die Krise.

Die Studie im Überblick

Deutschland: Investoren rechnen kurz- und mittelfristig mit stabilen Zinsen, langfristig wird ein Zinsanstieg prognostiziert

Wie bereits im März rechnet die Mehrheit der befragten Immobilieninvestoren mit stabilen Zinsen in den kommenden zwölf Monaten. Während die Investoren vor Jahresfrist noch von steigenden Zinsen für die nächsten fünf Jahre ausgingen, erwarten sie nun auch mittelfristig eine stabile Zinsentwicklung. Langfristig sehen die Befragten – analog zu der Erhebung vor sechs Monaten – einen Zinsanstieg.

Büroimmobilien: Berlin, München und Frankfurt teuerste Märkte für Spitzenbüroobjekte

Unter den Top-7-Städten bleiben Berlin, München und Frankfurt mit Renditen von je 2,3 Prozent und 2,6 Prozent die attraktivsten Märkte für Spitzenbüroobjekte. Frankfurt (43 Euro/Quadratmeter), Berlin und München (je 39 Euro/Quadratmeter) verzeichnen zudem die höchsten Mieten.

Alle Top-7-Städte weisen nach wie vor Renditekompressionen auf. Am geringsten fallen diese im Value-Add-Segment (durchschnittlich 18 bps) aus, deutlich höher sind sie im Core-Segment (durchschnittlich 27 bps) und bei Core-Plus-Objekten (durchschnittlich 59 bps). In München, Berlin und Hamburg kommt es zu besonders deutlichen Renditekompressionen. Das durchschnittliche jährliche Mietwachstum liegt bei 0,7 Prozent – Spitzenpositionen nehmen hier Berlin (1,1 Prozent), Köln und Düsseldorf (je 0,8 Prozent) ein. Parallel dazu geht die durchschnittliche Mietdauer weiter leicht zurück.

In den Regionalstädten liegt die Renditekompression im Core-Segment weiter bei durchschnittlich 6 bps. Das Core-Plus-Segment weist mit 35 bps, das Value-Add-Segment mit 9 bps eine stärkere Kompression auf. Die teuerste Regionalstadt ist Bonn: Dort werden für Büroobjekte die niedrigsten Renditen für das Core-Segment von 3,8 Prozent, für Core-Plus von 4,6 Prozent und für Value-Add von 5,9 Prozent erzielt. In Bonn liegt die Spitzenmiete bei 22 Euro pro Quadratmeter. Die höchsten Renditekompressionen verzeichnen Magdeburg (7 bps bei Core, 63 bps bei Core-Plus und 65 bps bei Value-Add) sowie Mainz-Wiesbaden (13 bps bei Core, 38 bps bei Core-Plus und 41 bps bei Value-Add).

Die Nachfrage von Investoren nach Büroimmobilien in den einzelnen Regionen wächst ebenfalls. Im Schnitt liegt die Renditekompression hier im Core-Segment bei 11 bps, im Core-Plus-Segment bei 18 bps und im Value-Add-Segment bei 15 bps. Zu den teuersten Regionen zählen Hessen-Süd und Baden-Württemberg: Hier liegen die Renditen im Core-Segment bei 4,1 Prozent, für Core-Plus bei 5 Prozent und für Value-Add bei 6,4 Prozent.

Einzelhandel (High Street): Markt leidet unter der Pandemie, zeigt aber wieder etwas mehr Dynamik – Renditekompression der Top-7-Städte legt nach Rückgang im März leicht zu

Für Einzelhandelsimmobilien im Core-Segment in den Top-7-Städten liegt die durchschnittliche Renditekompression bei 11 bps und spiegelt damit nicht unmittelbar den erwarteten Einfluss der Pandemie wider. Die höchste Renditekompression verzeichnet Stuttgart mit 28 bps, gefolgt von Frankfurt und München (je 14 bps). Im Core-Plus- und im Value-Add-Segment beträgt die durchschnittliche Renditekompression jeweils 17 bps. Hier verfügen München (32 bps/Core-Plus) und Stuttgart (39 bps/Value-Add) über die höchste Kompression.

Besonders nachgefragt bleiben die Einzelhandelsimmobilien in den Münchner Einkaufsstraßen. Die bayerische Hauptstadt ist die teuerste Stadt mit den niedrigsten Renditen in allen Anlageklassen: Core (2,6 Prozent), Core-Plus (3,1 Prozent) und Value-Add (4,2 Prozent). Die Spitzenmiete in München beträgt 333 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Frankfurt mit 292 Euro pro Quadratmeter und Hamburg mit 284 Euro pro Quadratmeter.

Das jährliche Mietwachstum verringert sich im Schnitt um 0,6 Prozent, vor sechs Monaten war es noch um 0,4 Prozent gestiegen. Den stärksten Rückgang verzeichnen Berlin (-2,1 Prozent) und Frankfurt (-1 Prozent). In den Regionalstädten sinken die Renditen in allen Risikoklassen: Im Core-Segment um durchschnittlich 36 bps, im Core-Plus-Segment um 33 bps und im Value-Add-Bereich um 23 bps. Bonn, Karlsruhe, Nürnberg und Rhein-Neckar sind mit einer Rendite von 3,6 Prozent im Core-Segment die teuersten Regionalstädte. In den Regionen weisen die Segmente Core-Plus und Value-Add hingegen einen Anstieg der Renditen von 20 bps bzw. 40 bps auf. Die Rendite im Core-Segment bleibt indes nahezu unverändert.

Logistikimmobilien: Attraktivität dieser Assetklasse steigt in allen Lagen

Logistikimmobilien können auch in Zeiten der Corona-Pandemie dank einer weiter zunehmenden Nachfrage ihre Position als starke Anlagekategorie festigen. Während das Kriterium der Lage für Investitionsentscheidungen an Bedeutung verliert, rücken Aspekte wie Mieter, verbleibende Mietdauer und Objektgröße zunehmend in den Fokus der Investoren.

Für Core-Logistik-Objekte in den Top-15-Standorten steigt die Renditekompression erneut auf durchschnittlich 40 bps von 1 bps vor sechs Monaten. Die stärkste Kompression verzeichnen Regenburg/Passau (62 bps), gefolgt von Ulm (55 bps) sowie Kassel/Göttingen (53 bps). München und Berlin sowie die Region Rhein-Main/Frankfurt und Hamburg sind mit Renditen von 3,5 Prozent und 3,6 Prozent die teuersten Standorte.

Spotlight: In Krisenzeiten wie der Corona-Pandemie steigt die Attraktivität von Wohn- und Logistikimmobilien – wie nachhaltig ist diese Entwicklung?

Die Risikoklassen Wohn- und Logistikimmobilien entwickeln sich seit dem Ausbruch der Corona-Pandemie außerordentlich robust. Damit werden die Erwartungen, die Investoren bereits im Frühjahr geäußert hatten, bestätigt.

Die wachsende Attraktivität insbesondere von Wohnimmobilien manifestiert sich vor allem in hohen Transaktionsvolumina sowie in steigenden Preisen und Mieten. Als Gründe dafür nennen die befragten Investoren unter anderem ein geringeres Risiko für Mietausfälle verglichen zu gewerblichen Immobilien sowie den Trend zum Homeoffice in Krisenzeiten.

Die befragten Investoren gehen davon aus, dass der Trend zum Homeoffice auch nach der Krise anhalten und die Nachfrage nach Wohnimmobilien weiter steigen wird. Durch die Maßnahmen zur Begrenzung der Neuinfektionen steige die Bedeutung von E-Commerce und lokalen Lebensmittel-Lieferketten, was die Attraktivität von Logistikimmobilien weiter erhöhen dürfte.

Österreich: Wohn- und Büroimmobilien in Wien und Innsbruck und Salzburg weiter beliebt

Österreichs Real-Estate-Markt wurde im ersten Halbjahr 2020 von den Auswirkungen der Corona-Krise hart getroffen, zeigt aber seit dem Ende des zweiten Quartals deutliche Erholungstendenzen. Insbesondere Investitionen in Wohn- und Büroimmobilien legen zu. Die Renditen für Wohnimmobilien liegen stabil bei 3 Prozent, die befragten Investoren prognostizieren hier einen Rückgang bis wenig Veränderungen. Die Renditen im Prime-Segment bei Büroimmobilien werden unverändert bei 3,3 Prozent gesehen - obwohl die Investitionen im ersten Halbjahr kontinuierlich gesunken sind. 

Die Mieten von Spitzenimmobilien in Wien, Innsbruck und Salzburg entwickeln sich stabil. Mit niedrigen Renditen von durchschnittlich 2,6 bis 3 Prozent bleiben diese Städte die teuersten Märkte für hochwertige Wohnimmobilien. Die höchsten Mieten werden in Wien mit 17 Euro pro Quadratmeter, in Innsbruck mit 16 Euro pro Quadratmeter und in Salzburg mit 15 Euro je Quadratmeter aufgerufen. Wien verzeichnet eine Renditekompression von durchschnittlich 15 bps und Graz von 20 bps, während die Kompression in Linz und Salzburg jeweils bei 3 bps liegt. Mit einer niedrigen Rendite von 3,1 Prozent und einer durchschnittlichen Miete im Prime-Segment von 25 Euro pro Quadratmetern bleibt Wien ein attraktiver Standort für Büroimmobilien.

Schweiz: Stabile Renditen bei Wohnimmobilien – Basel, Berne, Lausanne renditeträchtigste Core-Städte

Der Markt für Wohnimmobilien in der Schweiz kommt bislang relativ unbeschadet durch die Corona-Krise: Die Renditen in den Top-9-Städten bleiben während der vergangenen sechs Monate nahezu unverändert. In Zürich verharren sie im Core-Segment bei 2 Prozent, in Genf bei 2,2 Prozent sowie in Basel, Bern und Lausanne bei 2,5 Prozent.

Während die Renditen für Spitzenobjekte im Großraum Zürich und der Zentralschweiz sowie im Value-Add-Segment in der südlichen Schweiz steigen, geben sie in der Region Genfer See, in der Alpinen Schweiz sowie im Schweizer Mittelland im Core- und Average-Segment geringfügig nach.

Die Renditen für Schweizer Büro- und Einzelhandelsimmobilien ziehen seit Anfang März infolge der Corona-Pandemie weiter an. In Zürich und Genf legen sie aufgrund des erwarteten Nachfragerückgangs für Büroimmobilien im Core- und Average-Segment um 10 bis 20 bps zu. Noch kräftiger fällt der Anstieg der Core-Renditen in Lausanne, Winterthur und Lugano (20-30 bps) sowie in St. Gallen mit 40 bps aus. Zug verzeichnet als einzige Schweizer Top-9-Stadt eine unveränderte Rendite für Büroimmobilien im Core-Segment von 2,5 Prozent.

Die Methodik

Im Rahmen der Studie befragte PwC branchenführende Immobilieninvestoren und -manager zur Marktlage in Deutschland, Österreich und der Schweiz. Im Spotlight steht diesmal die Frage, wie sich das in der Corona-Krise gestiegene Interesse an Wohn- und Logistikimmobilien langfristig entwickeln wird.

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