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14. PwC Real Estate Investor Survey – März 2022

PwC-Studie zur Entwicklung der Immobilienmärkte in Deutschland, Österreich und der Schweiz

Ihr Experte für Fragen

Thomas Veith

Thomas Veith
Real Assets Industry Leader, Partner, PwC Deutschland
Tel.: +49 69 9585-5905
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Logistik ist erneut die attraktivste Assetklasse – Einzelhandel in B-Lagen stärker als in Top-7-Städten

Auch während der andauernden Corona-Pandemie festigen Logistikimmobilien ihre Position als die attraktivste deutsche Anlagekategorie. Mit einem durchschnittlichen Renditerückgang von 23 bps zeigen sie eine ähnliche Entwicklung wie bereits in der 13. Ausgabe des PwC Real Estate Investor Surveys. Der stärkste Mietanstieg wird dabei in den Top 15 Standorten erwartet. 

Nach dem Renditeanstieg für Büroobjekte in den Top-7-Lagen in der letzten Erhebung sinken die Renditen in allen Top-7-Städten im Schnitt um 17 bps. Für alle B-Lagen und die meisten Regionen sind ebenfalls Renditekompressionen zu verzeichnen, wobei sich das Interesse von Core zu risikoreicheren Objekten verlagert. 

Die Renditen für Einzelhandelsobjekte sinken ebenfalls wieder, nachdem auch diese in der letzten Ausgabe gestiegen waren. Die Erwartungen hinsichtlich der Marktmietenentwicklung und Wiedervermietung bleiben jedoch weiterhin eher konservativ, wenn auch etwas optimistischer als zuvor. 

Trotz der fortlaufenden wirtschaftlichen und politischen Turbulenzen im Jahr 2021 bleibt das Vertrauen der Investoren in Österreichs Immobilienmarkt. Die vorhandene Liquidität und niedrige Zinsen werden weiterhin für hohe Nachfrage sorgen.

Die Rendite bleibt in fast allen Assetklassen bisher unter Druck. Wohnungsmarkt, Büromarkt und Logistikmarkt setzen sich als Schwerpunkt der Investoren derzeit fort. Die Spitzenrendite im Logistikmarkt ist im Vergleich zum Vorjahr um 45 bps gefallen und liegt nun bei 3,95 Prozent, mit einem weiter erwarteten Rückgang im Jahr 2022. Büromarkt und Wohnungsmarkt unterlagen jeweils einem Rückgang der Spitzenrenditen von 5bps auf 3,25 Prozent und 2,95 Prozent. Im Allgemeinen gewinnen die Sektoren Hotel und Einzelhandel die Zuversicht der Investoren zurück. Der Sektor Einzelhandel, insbesondere Spitzenrenditen in den Haupteinkaufsstraßen sinken um 10 bps gegenüber dem Vorjahr auf 3,35 Prozent.

Die Renditen für Schweizer Wohnimmobilien sinken weiter, da die Investoren eine konstant hohe Zahlungsbereitschaft für dieses Segment zeigen. Auf dem Büromarkt zeigt sich ein eher gemischtes Bild der Renditen.

Die Studie im Überblick

Deutschland: Investoren rechnen kurzfristig mit stabilen Zinsen, mittel- bis langfristig prognostizieren über die Hälfte einen Zinsanstieg 

Analog zur Erhebung im Mai 2021 prognostiziert die Mehrheit der Investoren, dass die kurzfristigen Zinsen in den nächsten zwölf Monaten stabil bleiben werden. Für die kommenden fünf Jahre wird mit steigenden Zinssätzen gerechnet. Langfristig rechnen 76 Prozent mit einem Zinsanstieg, 18 Prozent der Befragten erwarten stabile Zinsen. Im Vergleich zu den letzten Erhebungen sahen in dieser Ausgabe mehr Befragte die Zinsen langfristig steigen.

Büroimmobilien: Berlin und München teuerste Märkte für Spitzenbüroobjekte – Hamburg bleibt auf drittem Rang

Unter den Top-7-Städten bleiben Berlin und München mit Renditen von 2,5 Prozent die attraktivsten Märkte für Core-Büroobjekte. Mit einer Rendite von 2,6 Prozent verbleibt Hamburg auf dem dritten Platz. Die höchsten Mieten werden mit 45 Euro/Quadratmeter in Frankfurt verzeichnet, gefolgt von München und Berlin mit jeweils 42 Euro/Quadratmeter. 

Anders als noch in der letzten Ausgabe des PwC Real Estate Investor Surveys verzeichnen nun alle Top-7-Städte einen Renditerückgang. Davon betroffen sind alle Risikoklassen: Der durchschnittliche Renditerückgang für Core-, Core-Plus- und Value-Add-Objekte beträgt 11 bps, 6 bps bzw. 30 bps. 

Nachdem in der letzten Ausgabe nur in Stuttgart von einem positiven jährlichen Mietwachstum ausgegangen wurde, erwarten die Investoren nun deutliche Mietsteigerungen in allen Top-7-Städten von bis zu 2,2 Prozent – wieder mit Stuttgart als Frontrunner.

Die geringsten Steigerungen verzeichnen Hamburg und Düsseldorf mit je 1,5 Prozent.

In den Regionalstädten bzw. B-Städten liegt die Renditekompression weiter bei durchschnittlich 9 bps. Core-Objekte weisen eine stärkere Kompression von 17 Basispunkten auf. Bonn bleibt die teuerste Regionalstadt. Dort werden für Core-Objekte Renditen von 3,4 Prozent, für Core-Plus 4,2 Prozent und für Value-Add-Objekte 5,3 Prozent erzielt. 

Leipzig als zweitteuerste Stadt verzeichnet eine Spitzenrendite von 3,6 Prozent. 

Die stärksten Renditekompressionen sind in Duisburg (34 bps bei Core, 22 bps bei Core-Plus und 0 bps bei Value-Add-Objekten) und Bonn (24 bps bei Core, 6 bps bei Core-Plus und 32 bps bei Value-Add) zu beobachten.

Die Nachfrage von Investoren nach Büroimmobilien in den Regionen steigt weiter, wobei sich das Interesse von Core-Plus- zu Core- Objekten verlagert. Im Schnitt liegt die Renditekompression im Core-Segment bei 23 bps. Das Core-Plus- und das Value-Add-Segment verzeichnete einen Renditeanstieg von 2, bzw. von 13 bps.

In der Region Südhessen und Baden-Württemberg wird ein leichter Renditeanstieg von durchschnittlich 32 bps erwartet, trotzdem gehört sie mit 3,9 Prozent für Core-, 5,1 Prozent für Core-Plus- und mit 6,7 Prozent für Value-Add Immobilien zu den teuersten Regionen.

Einzelhandel (High Street): Markt erholt sich leicht trotz Corona-Pandemie – Renditen in allen Assetklassen sinken, München teuerste Top-7-Stadt

Nach dem Renditeanstieg der vorherigen Erhebung zeigen Einzelhandelsobjekte in den Top-7-Städten nun wieder einen Renditerückgang von durchschnittlich 13 bps im Core-Segment. Den stärksten Renditerückgang weisen Düsseldorf und Köln mit je 19 bps auf, gefolgt von Hamburg mit 17 bps.

Der durchschnittliche Renditerückgang für Core-Plus-Objekte fällt mit 9 bps deutlich geringer aus als der Renditerückgang für Value-Add-Objekte mit durchschnittlich 43 bps.

München ist nach wie vor die teuerste Top-7-Stadt mit den niedrigsten Renditen über alle Risikoklassen hinweg: Core (2,8 Prozent) Core-Plus (3,4 Prozent) und Value-Add (4,1 Prozent). 

Das jährliche Mietwachstum verringert sich im Schnitt um 0,7 Prozent. Hamburg zeigt mit 0,8 Prozent den stärksten Mietrückgang, gefolgt von Düsseldorf, Köln und Stuttgart mit minus 0,7 Prozent.

Die Spitzenmiete in München beträgt 327 Euro/Quadratmeter – ein Zuwachs um sieben Prozent im Vergleich zur letzten Erhebung und zugleich den stärksten Zuwachs der Top-7 Städte darstellt. 

Im Schnitt erhöhten sich die Mieten im Core-Segment in den Top-7-Städten im Vergleich zur letzten Ausgabe um 0,1 Prozent.

In den Regionalstädten verringern sich die Renditen über alle Risikoklassen hinweg: Die Renditen für Core-Immobilien sinken im Schnitt um 20 bps, im Core-Plus-Bereich um 39 bps und im Value-Add-Segment um 66 bps. Duisburg verzeichnet den stärksten Rückgang der Renditen für Einzelhandelsimmobilien in allen Risikoklassen (33 bps für Core, 38 bps für Core-Plus und 70 bps für Value-Add).

Die teuerste Regionalstadt ist Leipzig mit einer Spitzenrendite von 3,8 Prozent für Core-Einzelhandelsimmobilien.

In den Regionen setzt eine Trendumkehr ein. Im Schnitt reduzieren sich die Renditen für Core-Objekte um 49 bps. Im Core-Plus- und Value-Add-Segment sinken die Renditen in den Regionen um 48 bzw. 93 bps.

Einzelhandel (Non High Street): Markt kommt wieder in Fahrt – Stärkste Renditekompression bei Baumärkten 

Ähnlich wie bei der letzten Ausgabe, bei denen Fachmarktzentren und Supermärkte die stärksten Renditekompressionen verzeichneten, weisen diese Assetklassen ebenfalls Renditerückgänge bei Core-Immobilien von 65 bzw. 32 bps auf. Fachmarktzentren bleiben mit Renditen von 3,8 Prozent für Core-, 4,6 Prozent für Core-Plus- und 6,0 Prozent für Value-Add-Immobilien die teuerste Anlageklasse. 

Baumärkte verzeichnen mit 65 bps für Core-, 75 bps für core-plus- und 93 bps für Value-add-Immobilien die stärkste Renditekompression. 

Für außerstädtische Shopping Center erwarten Investoren mit 1,3 Prozent bps ein negatives Wachstum der Jahresmiete. Ein positives Mietwachstum wird indes für Supermärkte (2,0 Prozent) und Fachmarktzentren (1,8 Prozent) prognostiziert.

Logistikobjekte: Renditekompression hält an – in allen Lagen und Risikoklassen

Logistikimmobilien bleiben in Zeiten der Corona-Pandemie weiterhin eine sehr attraktive Anlageklasse für Investoren.

Die Renditekompression für Core-Immobilien in den Top-15-Standorten setzt sich mit 23 bps nach zuletzt 24 bps fort. Die stärkste durchschnittliche Kompression zeigt Ulm (42 bps), gefolgt von Regensburg/Passau (36 bps) und Hannover/Braunschweig (33 bps). Berlin bleibt mit einer Rendite von 3,2 Prozent der teuersten Logistikstandort.

Bei Core-Plus- und Value-Add-Objekten liegen die Renditekompressionen bei 30 bzw. 41 bps. Investoren erwarten ein weiteres jährliches Mietwachstum in den Top 15 Standorten von 2,5 Prozent. 

Die deutliche Renditekompression an kleineren Standorten setzt sich fort. Die Renditen für Core-, Core-Plus- und Value-Add-Objekte sinken weiter. Investoren erwarten ein höheres jährliches Mietwachstum (2,0 Prozent) verglichen zur letzten Umfrage (1,5 Prozent).

Wohnimmobilien: Mehrfamilienhäuser in München weiterhin am teuersten – Mietwachstum in Regionalstädten und Regionen

Der teuerste Standort unter den Top-7-Städten für Mehrfamilienhäuser ist erwartungsgemäß München mit einer Rendite von 1,7 Prozent. An zweiter Stelle steht Berlin mit 2,1 Prozent, gefolgt von Hamburg, Frankfurt und Stuttgart mit jeweils 2,3 Prozent. Die durchschnittliche Rendite liegt dabei in allen Top-7-Städten bei 2,2 Prozent für Core-Objekte, 2,5 Prozent für Core-Plus und 3,9 Prozent für Value-Add- Wohnobjekte. 

Teuerster Standort ist München mit einem durchschnittlichen Höchstpreis von 20.840 Euro/Quadratmeter für Neubauten und einem Durchschnittspreis von 9.940 Euro/Quadratmeter. Der durchschnittliche Kaufpreis in allen Top-7-Städten ist im Vergleich zur letzten Ausgabe von 14.007 auf 15.769 Euro/Quadratmeter gestiegen.

Auch bei den Mietpreisen führt München: Die Spitzenmiete in der bayerischen Landeshauptstadt beträgt 29,5 Euro/Quadratmeter, während die durchschnittliche Miete für Bestandswohnungen bei 19,5 Euro/Quadratmeter liegt. Köln zeigt die günstigste Miete für Neubauten mit 20,1 Euro/Quadratmeter, Berlin die günstigste Durchschnittsmiete im Bestand mit 11,0 Euro/Quadratmeter. 

Investoren erwarten im Schnitt ein jährliches Mietwachstum in den Top-7-Städten von 2,3 Prozent. Das stärkste jährliche Mietwachstum wird für Hamburg (3,4 Prozent) und Köln (3,3 Prozent) prognostiziert. 

Die Regionalstädte verzeichnen eine Rendite von 2,6 Prozent für neu gebaute Mehrfamilienhäuser. Bei Bestandsimmobilien liegt die durchschnittliche Rendite für Core-Objekte bei 3,4 Prozent, für Core-Plus-Objekte bei 3,6 Prozent und für Value-Add-Objekte bei 5,0 Prozent.

In den Regionalstädten wird ein jährliches Mietwachstum von 1,9 Prozent erwartet. Das höchste Wachstumsrate wird in Bonn, Bremen, Dresden und Hannover mit jeweils 2,0 Prozent erwartet.

Zwischen den Regionen bewegen sich die Spitzenrenditen zwischen 3,2 und 4,2 Prozent – im Schnitt ergibt sich eine Rendite von 3,8 Prozent. Bei Core-Plus- und Value-Add-Objekten liegt die durchschnittliche Rendite bei 4,5 Prozent bzw. bei 5,3 Prozent. Bayern weist über alle Risikokategorien hinweg die höchsten Renditen auf. Für die Regionen rechnen Investoren mit einem durchschnittlichen jährlichen Mietwachstum von 1,6 Prozent. 

Spotlight: Today’s menu: mixed use – from investor’s point of view – Wie attraktiv sind Mixed-use Konzepte wirklich? 

Nach einem turbulenten Jahr 2020 hat sich auch im zweiten Pandemiejahr 2021 eine differenzierte Entwicklung am Immobilienkapitalmarkt in den Bereichen Wohnen und Gewerbe gezeigt. Während der Gewerbeimmobilienbereich, abgesehen von einer leichten Abschwächung im Herbst, eine insgesamt leicht positive Entwicklung zeigte, ist der Trend im Wohnbereich deutlich unsteter.

Nach einem sehr günstigen Start zu Beginn des Jahres, fielen die Aktienkurse der Wohnungsunternehmen in der zweiten Jahreshälfte zum ersten Mal seit der Erholung nach  Beginn der Pandemie unter den Wert des Commercial Index. Getrieben wird dies unter anderem durch die anhaltend unklaren Perspektiven für die Regulierung der Mietmärkte in den großen Ballungsräumen sowie höheren Baukosten getrieben durch einen anhaltenden Fachkräftemangel im Bauhauptgewerbe und zunehmender Ressourcenknappheit.

Der Trend zu „Mixed Use“, d.h. die Mischung verschiedener Nutzungsarten, wird sowohl auf Quartiers- als auch auf Einzelobjektebene betrachtet. Es hat sich gezeigt, dass die Investoren dabei vielerorts noch eher auf Einzelobjekt- als auf Quartiersebene denken. 

Die zukünftige Bedeutung von gemischt genutzten Immobilien wird stark vom Standort abhängen. Besonders in den Innenstadtlagen wird zusätzlich zu den Einzelhandelsflächen in den unteren Geschossen eine „Beimischung“ von Büro- oder Wohnflächen in den oberen Geschossen gefordert. Weitere Möglichkeiten sind hierbei ebenfalls Freizeitflächen wie Fitnessstudios. 

Während Investoren in der Vergangenheit wenig Interesse an Mixed Use Objekten gezeigt haben, ist hier mittlerweile ein Umbruch zu erkennen – das Interesse seitens der Investoren steigt. Voraussetzung für den weiterhin positiven Trend ist jedoch, dass sie so konzipiert sind, dass Nutzer/Mieter aller einbezogenen Nutzungsarten voneinander profitieren. Andernfalls werden Investoren Immobilien mit ausschließlich einer Nutzungsart bevorzugen.

Österreich: Renditekompression bei Wohn- und Büroimmobilien hält an

Österreichs Immobilienmarkt erholt sich weiter von den wirtschaftlichen Folgen der Pandemie. Während die Nachfrage auf dem Büroimmobilienmarkt und Wohnungsmarkt vor COVID ohnehin schon hoch war, hat die Rendite in diesen Assetklassen den Abwärtstrend aufgrund eines begrenzten Angebots fortgesetzt. Büroimmobilien verzeichnen einen weiteren, wenn auch moderateren Rückgang der Renditen im Gesamtjahr 2021.

Top-Büromarkt bleibt Wien mit einer Mindestrendite von 2,8 Prozent und einer durchschnittlichen Spitzenmiete von 28 Euro/Quadratmeter. Innsbruck und Salzburg verzeichnen Renditen von 3,3 Prozent und 3,4 Prozent sowie Spitzenmieten von 17 Euro/Quadratmeter bzw. 16 Euro/Quadratmeter.

Weder hat die Pandemie bis jetzt eine bleibende negative Wirkung am Wohnungsmarkt gehabt, noch kann eine Stagnierung bemerkt werden – eher lässt sich eine Änderung mit positivem Trend beobachten. Der nahezu konstante Anstieg der Kaufpreise in Wien hat sich im Jahr 2021 fortgesetzt.

Die Spitzenmieten in Wien, Innsbruck und Salzburg entwickeln sich stabil. Mit durchschnittlichen Mindestrenditen von 2,4 Prozent, 2,8 Prozent bzw. 2,9 Prozent bleiben diese Top-5-Städte die teuersten Märkte für Wohnimmobilien. 

Die höchsten Mieten werden in Wien mit 20 Euro/Quadratmeter sowie in Innsbruck mit 17 Euro/Quadratmeter und Salzburg mit 16 Euro/Quadratmeter verzeichnet.

Verglichen mit der vorhergehenden Erhebung zeigt Graz eine leicht gestiegene Rendite von 15 bps, während die österreichische Hauptstadt, Innsbruck, Salzburg und Linz unverändert bleiben.

Die jährliche Wachstumsrate der Marktmieten wird in Innsbruck, Salzburg und Linz bei 1,0 Prozent gesehen, gefolgt von Wien mit 0,7 Prozent und Graz mit 0,5 Prozent. Auf Fünf-Jahres-Sicht werden für alle österreichischen Top-5-Städte stabile Renditen prognostiziert.

Schweiz: Stabile Renditen in allen Top-9-Städten für Wohnimmobilien

Die Renditen für Schweizer Wohnimmobilien setzen ihren leichten Abwärtstrend fort: Die zu beobachtende Kompression in Schweizer Städten führt zu Renditen unter zwei Prozent in Zürich und Genf bis leicht darüber in Lausanne, Basel, Bern, Luzern und Winterthur. Selbst die traditionell schwächeren Märkte St. Gallen und Lugano folgen diesem Abwärtstrend. 

Außerhalb der Großstädte sehen die Investoren einen weiteren Renditekompression für Spitzenimmobilien in allen Regionen. Die Renditen für Core-Immobilien in der Alpenregion fallen mit -68 Basispunkten am stärksten und liegen dabei in allen Regionen unter drei Prozent. Im durchschnittlichen und Value-Add-Segment spiegeln die Antworten der Investoren eine leicht gesunkene Vorsicht und Qualitätsbewusstsein.

Das Bild bei den Bürorenditen zeigt sich eher gemischt. Am unteren Ende des Spektrums zeigen sich die Renditen in Zürich relativ stabil. In Genf kehrt sich der starke Anstieg vom letzten Herbst um und die Renditen für Core-Objekte erreichen wieder ein ähnliches Niveau wie in Zürich (2,2 %). In Lausanne, Winterthur, Zug, St. Gallen und Lugano ist die Spanne zwischen Core- und Value-Add-Immobilien deutlich angestiegen, was ein ausgeprägteres Bewusstsein für hochwertige Objekte und Standorte reflektiert.

„Nach einem turbulenten Jahr 2020 trotzt der Immobilienkapitalmarkt den zahlreichen Unsicherheiten. Während die Gewerbeimmobilien eine insgesamt leicht positive Entwicklung verzeichneten, ist aber der Trend im Wohnbereich deutlich differenzierter.“

Thomas Veith,Real Estate Industry Leader, Partner, PwC Deutschland

Die Methodik

Im Rahmen der Studie befragte PwC branchenführende Immobilieninvestoren und -manager zur Marktlage in Deutschland, Österreich und der Schweiz. Dabei wurden auch Daten für den deutschen Wohnimmobilienmarkt erhoben.

Im Spotlight steht diesmal die Umnutzung ehemaliger Warenhausimmobilien zu Einzelhandelsimmobilien oder gemäß dem Mixed-use Konzept. Unter diesen beiden Nachnutzungsmöglichkeiten stellte sich trotzdem baulicher Veränderung das Mixed-use Konzept Auf Quartiers- und auf Objektebene als Gewinner heraus.

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Partner, Head of Real Estate, PwC Germany

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