13. PwC Real Estate Investor Survey – Mai 2021

PwC-Studie zur Entwicklung der Immobilienmärkte in Deutschland, Österreich und der Schweiz

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Thomas Veith

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Logistikimmobilien bleiben die attraktivste Assetklasse – Büroimmobilien in B-Lagen überholen Top-7-Städte

In Zeiten der Corona-Pandemie festigen Logistikimmobilien ihre Position als die attraktivste deutsche Anlagekategorie. Allerdings verlangsamt sich die Renditekompression für Core-Logistikimmobilien in den Top-15-Standorten auf 24 bps nach zuletzt 40 bps. Wie die 13. Ausgabe des PwC-Real Estate Investor Survey von April 2021 ergab, richten Investoren dabei verstärkt ihr Augenmerk auf B- und C-Standorte. 

Nach den Renditekompressionen für Büroobjekte in den Top-7-Lagen in der Erhebung von Oktober 2020, steigen die Renditen in allen Top-7-Städten im Schnitt um 17 bps. Für alle B-Lagen und die meisten Regionen sind indes noch Renditekompressionen zu verzeichnen, wobei sich das Interesse von Core- zu Core-Plus-Objekten verlagert. 

Die Renditen für Einzelhandelsobjekte ziehen ebenfalls an. Die Einzelhandels-Spitzenmieten in den Top-7-Städten sinken im Vergleich zum Survey von Oktober um 5,8 Prozent – am kräftigsten in Stuttgart.

Österreichs Immobilienmarkt bleibt trotz eines begrenzten Angebots attraktiv. Aufgrund der geringen Fertigstellungsleistung im Bürosegment ist für 2021 ein Renditeanstieg zu erwarten. In den Sektoren Hotel und Einzelhandel, die besonders stark von der Corona-Krise betroffen sind, kommt es zu kräftigen Renditeanstiegen. In beiden Assetklassen finden 2020 kaum Transaktionen statt, das Investitionsvolumen halbiert sich nahezu.

Die Renditen für Schweizer Wohnimmobilien sinken weiter, da die Investoren eine konstant hohe Zahlungsbereitschaft für dieses Segment zeigen. Auf dem Büromarkt bleiben die Renditen für Core-Immobilien stabil.

Die Studie im Überblick

Deutschland: Investoren rechnen kurz- und mittelfristig mit stabilen Zinsen, langfristig prognostiziert knapp die Hälfte einen Zinsanstieg 

Analog zur Erhebung im Oktober 2020 prognostiziert die Mehrheit der Investoren, dass die kurzfristigen Zinsen in den nächsten zwölf Monaten stabil bleiben werden. Für die kommenden fünf Jahre wird ebenfalls mit stabilen Zinssätzen gerechnet. Langfristig rechnen knapp 50 Prozent mit konstanten Zinsen, die übrigen Befragten erwarten einen Zinsanstieg. In den letzten beiden Erhebungen sahen noch jeweils alle Befragten die Zinsen langfristig steigen.

Büroimmobilien: Berlin und München teuerste Märkte für Spitzenbüroobjekte – Hamburg rückt vor 

Unter den Top-7-Städten bleiben Berlin und München mit Renditen von 2,6 Prozent und 2,59 Prozent die attraktivsten Märkte für Core-Büroobjekte. Mit einer Rendite von 2,75 Prozent rückt Hamburg vor Frankfurt auf den dritten Platz. Die höchsten Mieten werden mit 43 Euro/Quadratmeter in Frankfurt verzeichnet, gefolgt von München mit 40 Euro/Quadratmeter und Berlin mit 39 Euro/Quadratmeter. 

Anders als noch vor einem halben Jahr verzeichnen nun alle Top-7-Städte einen Renditeanstieg. Davon betroffen sind alle Risikoklassen: Der durchschnittliche Renditeanstieg für Core-, Core-Plus- und Value-Add-Objekte beträgt 16 bps, 19 bps bzw. 16 bps. 

Für Stuttgart wird ein jährliches Mietwachstum von 0,3 Prozent erwartet, während für Berlin keine Veränderung und für die übrigen Top-7-Städte ein Rückgang prognostiziert wird. Die stärksten Rückgänge verzeichnen Köln (minus 0,3 Prozent) und Düsseldorf (minus 0,2 Prozent). Parallel dazu geht steigt die durchschnittliche Mietdauer leicht an. In den Regionalstädten liegt die Renditekompression weiter bei durchschnittlich 17 bps. Core-Objekte weisen eine stärkere Kompression von 20 Basispunkten auf. Bonn bleibt die teuerste Regionalstadt. Dort werden für Core-Objekte Renditen von 3,6 Prozent, für Core-Plus 4,3 Prozent und für Value-Add-Objekte 5,6 Prozent erzielt. 

Leipzig und Hannover verzeichnen Renditen von je 3,8 Prozent, Mainz-Wiesbaden und Nürnberg von 3,9 Prozent. In Bonn liegt die Spitzenmiete bei 24 Euro/Quadratmeter, gefolgt von Hannover und Karlsruhe (je 18 Euro/Quadratmeter). Die stärksten Renditekompressionen sind in Essen (46 bps bei Core, 45 bps bei Core-Plus und 46 bps bei Value-Add-Objekten) und Dresden (35 bps bei Core, 30 bps bei Core-Plus und 64 bps bei Value-Add) zu beobachten.

Die Nachfrage von Investoren nach Büroimmobilien in den Regionen steigt weiter, wobei sich das Interesse von Core- zu Core-Plus-Objekten verlagert. Im Schnitt liegt die Renditekompression im Core-Segment bei 12 bps, im Core-Plus-Segment bei 21 bps und für Value-Add-Objekte bei 11 bps. Lediglich in Niedersachsen und Schleswig Holstein verzeichnen einen leichten Renditeanstieg von je 4 bps.

Zu den teuersten Regionen zählen Hessen-Süd und Baden-Württemberg: Hier liegen die Renditen im Core-Segment bei 3,9 Prozent, für Core-Plus bei 4,8 Prozent und für Value-Add-Objekte bei 6,3 Prozent.

Einzelhandel (High Street): Markt von Corona-Pandemie stark belastet - Renditen im Core-Segment steigen, München teuerste Top-7-Stadt

Nach den anhaltenden Renditekompressionen der beiden vorherigen Erhebungen zeigen Core-Einzelhandelsobjekte in den Top-7-Städten nun wieder einen Renditeanstieg von durchschnittlich 25 bps. Den stärksten Renditeanstieg weist Stuttgart mit 37 bps auf, gefolgt von Frankfurt und München mit je 29 bps. Der durchschnittliche Renditeanstieg für Core-Plus-Objekte fällt mit 24 bps deutlich geringer aus als der Renditeanstieg für Value-Add-Objekte mit durchschnittlich 52 bps.

München ist nach wie vor die teuerste Top-7-Stadt mit den niedrigsten Renditen über alle Risikoklassen hinweg: Core (2,9 Prozent) Core-Plus (3,4 Prozent) und Value-Add (4,5 Prozent). Das jährliche Mietwachstum verringert sich im Schnitt um 2,4 Prozent. Berlin, Düsseldorf und Köln zeigen mit 2,7 Prozent den stärksten Mietrückgang, gefolgt von Stuttgart mit minus 2,6 Prozent. Die Spitzenmiete in München beträgt 306 Euro/Quadratmeter – ein Rückgang um 8 Prozent im Vergleich zur letzten Erhebung.

Im Schnitt verringerten sich die Mieten im Core-Segment in den Top-7-Städten in den vergangenen sechs Monaten um 5,8 Prozent. Den höchsten Rückgang verzeichnet Stuttgart mit fast 11 Prozent auf 220 Euro/Quadratmeter. In Berlin steigt die Core-Spitzenmiete indes von 260 Euro/Quadratmeter auf 274 Euro/Quadratmeter - ein Zeichen dafür, dass die Bundeshauptstadt von der wachsenden Bedeutung von Schaufensterflächen als „Showrooms“ zur Animation von Online-Käufen während der Corona-Zeit profitiert.

In den Regionalstädten erhöhen sich die Renditen über alle Risikoklassen hinweg: Die Renditen für Core-Immobilien steigen im Schnitt um 54 bps, im Core-Plus-Bereich um 72 bps und im Value-Add-Segment um 82 bps. Das Rhein-Neckar-Gebiet verzeichnet den stärksten Anstieg der Renditen für Einzelhandelsimmobilien in allen Risikoklassen (73 bps für Core, 87 bps für Core-Plus und 120 bps für Value-Add).

Die teuerste Regionalstadt ist Hannover mit einer Spitzenrendite von 4 Prozent für Core-Einzelhandelsimmobilien. In den Regionen setzt sich der Trend steigender Renditen fort. Im Schnitt legen sie für Core-Objekte um 56 bps zu. Im Core-Plus- und Value-Add-Segment steigen die Renditen in den Regionen um 39 bzw. 64 bps.

Einzelhandel (Non High Street): Markt kühlt etwas ab – Stärkster Renditeanstieg bei außerstädtischen Einkaufzentren 

Nachdem Supermärkte und Fachmarktzentren vor sechs Monaten noch Renditekompressionen verzeichneten, weisen diese Asset-Klassen nun leichte Renditeanstiege von durchschnittlich 18 bzw. 26 bps auf, was sich auf zunehmende Produktenpässe infolge der Corona-Krise zurückführen lässt. Fachmarktzentren bleiben mit Renditen von 3,9 Prozent für Core-, 4,9 Prozent für Core-Plus- und 6,5 Prozent für Value-Add-Immobilien die teuerste Anlageklasse. 

Außerstädtische Einkaufszentren verzeichnen mit 95 bps über alle Risikoklassen hinweg weiterhin den stärksten Renditeanstieg. Für diese Objekte erwarten Investoren mit 180 bps ein negatives Wachstum der Jahresmiete. Ein positives Mietwachstum wird indes für Supermärkte (130 bps) und Fachmarktzentren (20 bps) prognostiziert.

Logistikobjekte: Renditekompression hält an – in allen Lagen und Risikoklassen

Logistikimmobilien bleiben in Zeiten der Corona-Pandemie eine attraktive Anlageklasse für Investoren, obwohl sich die Renditekompression in den vergangenen sechs Monaten verlangsamt hat. 

Die Renditekompression für Core-Immobilien in den Top-15-Standorten setzt sich mit 24 bps nach zuletzt 40 bps fort. Die stärkste durchschnittliche Kompression zeigt Nürnberg (62 bps), gefolgt von Rhein-Ruhr (60 bps) und Stuttgart (56 bps). Berlin, Hamburg sowie München und Rhein-Main/Frankfurt bleiben die teuersten Standorte mit Renditen von jeweils 3,4 Prozent. Bei Core-Plus- und Value-Add-Objekten liegen die Renditekompressionen bei 47 bzw. 48 bps. Investoren erwarten ein weiteres jährliches Mietwachstum von 1,8 Prozent.

Die deutliche Renditekompression an kleineren Standorten setzt sich fort. Die Renditen für Core-, Core-Plus- und Value-Add-Objekte sinken weiter. Allerdings erwarten Investoren ein geringeres jährliches Mietwachstum (1,5 Prozent) verglichen zur Umfrage von vor sechs Monaten (3,6 Prozent).

Wohnimmobilien: Neubauten und Mehrfamilienhäuser in München am teuersten – Mietwachstum in Regionalstädten und Regionen

Der teuerste Standort unter den Top-7-Städten für neu gebaute Mehrfamilienhäuser ist erwartungsgemäß München mit einer Rendite von 1,9 Prozent. An zweiter Stelle steht Berlin (2,2 Prozent), gefolgt von Frankfurt (2,2 Prozent). Die durchschnittliche Rendite für neu gebaute Mehrfamilienhäuser in allen Top-7-Städten beträgt 2,3 Prozent für Core-Objekte, 2,6 Prozent für Core-Plus und 2,9 Prozent für Value-Add- Wohnobjekte. 

Bei bestehenden Mehrfamilienhäusern liegt die durchschnittliche Rendite für Core-Objekte bei 2,5 Prozent und damit nur geringfügig höher als bei Neubauten. Auch in dieser Assetklasse schneidet München mit Renditen von 2 Prozent für Core, 2,6 Prozent für Core-Plus und 3,3 Prozent für Value-Add-Objekte besser ab als die übrigen Städte. 

Teuerster Standort ist München mit einem durchschnittlichen Höchstpreis von 23.333 Euro/Quadratmeter für Neubauten und einem Durchschnittspreis von 8.167 Euro/Quadratmeter. Der durchschnittliche Kaufpreis in allen Top-7-Städten beträgt 14.007 Euro/Quadratmeter.

Auch bei den Mietpreisen führt München: Die Spitzenmiete für Neubauwohnungen in der bayerischen Landeshauptstadt beträgt 30,70 Euro/Quadratmeter, während die durchschnittliche Miete für Bestandswohnungen bei 17 Euro/Quadratmeter liegt. Köln zeigt die günstigste Miete für Neubauten mit 17,60 Euro/Quadratmeter, Berlin die günstigste Durchschnittsmiete im Bestand mit 8,80 Euro/Quadratmeter. Investoren erwarten im Schnitt ein jährliches Mietwachstum in den Top-7-Städten von 1,3 Prozent. Das stärkste jährliche Mietwachstum wird für Köln (1,8 Prozent) und Düsseldorf (1,7 Prozent) prognostiziert.

Die Regionalstädte verzeichnen eine Rendite von 2,6 Prozent für neu gebaute Mehrfamilienhäuser. Bei Bestandsimmobilien liegt die durchschnittliche Rendite für Core-Objekte bei 3,1 Prozent, für Core-Plus-Objekte bei 3,8 Prozent und für Value-Add-Objekte bei 4,8 Prozent.

Die höchsten Durchschnittsmieten für bestehende Wohnimmobilien verzeichnen Bonn (9,8 Euro/Quadratmeter) und Dresden (9,5Euro/Quadratmeter). Zudem wird in den Regionalstädten ein jährliches Mietwachstum von 1,6 Prozent erwartet. Für Bonn wird ein Mietwachstum p.a. von 2 Prozent erwartet, für Dortmund und Essen von je 1,9 Prozent. Die Verkaufspreise in Dresden und Mainz-Wiesbaden für Bestandsgebäude liegen bei 3.125 Euro bzw. 3.000 Euro/Quadratmeter. 

Zwischen den Regionen gibt es kaum Unterschiede bei den Renditen für neu gebaute Mehrfamilienhäuser - im Schnitt liegen diese bei 3 Prozent. Bei Core-Plus- und Value-Add-Objekten liegt die durchschnittliche Rendite bei 3,5 Prozent bzw. bei 4,1 Prozent. Bayern weist über alle Risikokategorien hinweg die höchsten Renditen auf. Für die Regionen rechnen Investoren mit einem durchschnittlichen jährlichen Mietwachstum von 1,3 Prozent. Für die Kaufpreise wird ein durchschnittliches Wachstum von 2,7 Prozent angenommen.

Spotlight: From Office to Home – beschleunigt Covid-19 den Umbau von Büro- in Wohnflächen?

Die Covid-19-Pandemie hat im vergangenen Jahr die Nachfrage nach Logistik- und insbesondere Wohnimmobilien in Deutschland zusätzlich angefacht. Der PwC-Immobilienindex für Wohnungsunternehmen erreichte von Februar bis Dezember 2020 neue Höchststände.

Die Umstellung vieler Unternehmen auf das Homeoffice gilt dabei als ein wesentlicher Treiber für eine weiter positive Entwicklung der Markt-KPIs. Diese Entwicklung dürfte dauerhaft sein: Laut der PwC-Studie „Corporate Real Estate & Work from Home“ von Oktober 2020 erwarten die befragten Arbeitgeber, dass die Homeoffice-Tage langfristig von durchschnittlich 2 auf 3,3 Tage pro Woche steigen werden. Außerdem rechnen Unternehmen mehrheitlich mit einer Reduzierung der Büroflächen innerhalb der nächsten drei Jahre.

Nach einer PwC-Umfrage zur Zukunft von Büroflächen erwartet die Mehrheit der befragten Investoren, dass der Büroflächenbedarf kurzfristig sinken, sich mittelfristig stabilisieren und langfristig wieder steigen wird. Konsens besteht außerdem darin, dass Remote-Arbeit an Bedeutung gewinnt und auch nach der Pandemie mehr von zu Hause aus gearbeitet wird. 

Eine Konversion ungenutzter Büro- in Wohnflächen ist jedoch nicht zu erwarten. Stattdessen dürfte langfristig die Nachfrage nach einem separaten Arbeitsraum in Privathäusern steigen. Ferner sollte es zu einer Verlagerung von Wohnraum aus der Stadt in Vororte, zu einer beschleunigten Digitalisierung von Privathaushalten sowie zu einer verstärkten Nutzung von Büroflächen für Gemeinschaftsräume kommen.

Österreich: Renditekompression bei Wohn- und Büroimmobilien hält an

Österreichs Immobilienmarkt erholt sich weiter von den wirtschaftlichen Folgen der Pandemie. Analog zur Renditekompression auf dem Wohnungsmarkt verzeichnen Büroimmobilien einen weiteren, wenn auch moderateren Rückgang der Renditen auf 3,35 Prozent im Gesamtjahr 2020. Top-Büromarkt bleibt Wien mit einer mit einer Mindestrendite von 2,7 Prozent und einer durchschnittlichen Spitzenmiete von 26 Euro/Quadratmeter. Innsbruck und Salzburg verzeichnen Renditen von 3,6 Prozent und 3,7 Prozent sowie Spitzenmieten von 17 Euro/Quadratmeter bzw. 16 Euro/Quadratmeter.

Wohnimmobilien bleiben ebenfalls eine robuste Assetklasse in Österreich: Die Spitzenmieten in Wien, Innsbruck und Salzburg entwickeln sich stabil. Mit durchschnittlichen Mindestrenditen von 2,6 Prozent, 2,8 Prozent bzw. 2,9 Prozent bleiben diese Top-5-Städte die teuersten Märkte für Wohnimmobilien. 

Die höchsten Mieten werden in Wien mit 18 Euro/Quadratmeter sowie in Innsbruck und Salzburg mit je 16 Euro/Quadratmeter verzeichnet.

Verglichen mit dem zweiten Halbjahr 2020 zeigt die österreichische Hauptstadt eine Renditekompression von 15 bps, während Innsbruck 13 bps, Salzburg und Graz jeweils rund 12 bps aufweisen und Linz unverändert bleibt.

Die jährliche Wachstumsrate der Marktmieten wird in Wien und Innsbruck bei 1,2 Prozent gesehen, gefolgt von Salzburg mit 0,9 Prozent, Linz mit 0,7 Prozent und Graz mit 0,5 Prozent. Auf Fünf-Jahres-Sicht werden für alle österreichischen Top-5-Städte stabile Renditen prognostiziert – in Wien und Salzburg wird indes ein leichter Rückgang erwartet.

Schweiz: Nahezu stabile Renditen in allen Top-9-Städten für Wohnimmobilien

Die Renditen für Schweizer Wohnimmobilien setzen ihren leichten Abwärtstrend fort: Die zu beobachtende Kompression in Schweizer Städten führt zu Renditen unter 2 Prozent in Zürich bis leicht darüber in Genf, Lausanne, Basel, Bern, Luzern und Winterthur. Die traditionell schwächeren Märkte in St. Gallen und Lugano sind von diesem Trend ausgenommen. 

Außerhalb der großen Städte sehen Investoren eine weitere Renditekompression für Spitzenimmobilien in Zürich, am Genfer See sowie in der Ost- und Zentralschweiz. Im Core- und Value-Add-Segment herrscht eine stärkere Zurückhaltung und ein höheres Qualitätsbewusstsein. Renditeanstiege sind vor allem in der Region um den Genfer See, im Schweizer Mittelland, in der Alpinen Schweiz sowie in der Zentral- und Ostschweiz zu beobachten. 

Bei Büroobjekten bleiben die Durchschnittsrenditen im Core- und Average-Segment stabil. In Genf erreichen die Core-Renditen wieder ein ähnliches Niveau wie in Zürich (2,2 Prozent). In Lausanne, Winterthur, Zug, St. Gallen und Lugano vergrößert sich die Spanne zwischen Core-Objekten sowie dem Average- und Value-Add-Segment deutlich, was ein ausgeprägteres Bewusstsein der Investoren für hochwertige Büroobjekte und Lagen widerspiegelt.

„In Zeiten der Corona-Pandemie behaupten sich Logistikimmobilien als starke Anlagekategorie. Der Trend zum Homeoffice dürfte die Nachfrage nach Büroflächen kurzfristig weiter bremsen. Es ist aber nicht zu erwarten, dass leerstehende Büros in Wohnräume umfunktioniert werden.“

Thomas Veith,Real Estate Industry Leader, Partner, PwC Deutschland

Die Methodik

Im Rahmen der Studie befragte PwC branchenführende Immobilieninvestoren und -manager zur Marktlage in Deutschland, Österreich und der Schweiz. Erstmals wurden dabei auch Daten für den deutschen Wohnimmobilienmarkt erhoben.

Im Spotlight steht diesmal die Frage, wie sich die Nachfrage nach Büroflächen infolge der Corona-Krise langfristig entwickeln wird und ob Investoren in den kommenden Jahren leer stehende Büroflächen in Wohnraum umwandeln wollen.

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