Vertikale Verdichtung: Lebensraum Stadt nachhaltig und zukunftsfähig gestalten

Die Studie im Überblick

Enormes Potenzial für zusätzliche Wohnungen

Der Wohnungsmarkt in deutschen Großstädten bleibt angespannt. Die Nachfrage nach neu gebautem Wohnraum liegt wesentlich höher, als tatsächlich entsteht. Aktuell liegt der Bedarf bei schätzungsweise 700.000 bis 800.000 Wohnungen. Durch eine vertikale Verdichtung des Wohnraums könnten 20 bis 50 Prozent der gesamten Wohnungsnachfrage in Ballungsräumen bewältigt werden.

Eine Nachverdichtung eingeschossiger Handelsimmobilien sowie die Aufstockung und Umnutzung von Parkhäusern, Büro- und Verwaltungsgebäuden bieten die Chance, etwa 2,3 – 2,7 Mio Wohneinheiten, die durch Nachverdichtung geschaffen werden können sind das Gesamtpotenzial aller betrachteten Potenzialflächen (Wohn- und Nichtwohngebäude).

Aufwertung von Bestandsgebäuden

Zukunftsorientierte Möglichkeiten zur vertikalen Wohnraumverdichtung in Ballungsräumen sind die Erhöhung von Bestandsgebäuden mit einem Staffelgeschoss oder eine ein- bis dreigeschossige Aufstockung. Im Durchschnitt können bestehende Gebäude um 1,3 Geschosse erhöht werden. Wie unsere Studie zeigte, ergibt sich ein Aufstockungspotenzial von den besagten Mehrfamilienhäusern von 1,1 – 1,5 Mio Wohneinheiten.

Vor allem bei eingeschossigen Handelsimmobilien wie Lebensmittel-, Getränke- und Drogeriemärkte können darüberliegende Räume für Wohnzwecke genutzt werden. Diese Gebäude ließen sich um ein bis vier Etagen aufstocken. Außerdem können Stellplätze im Außenbereich von Handelsimmobilien ins Untergeschoss verlagert und die ehemaligen Parkflächen mit neuen Wohnungen bebaut werden. Dadurch ließen sich je Standort etwa 50 bis 150 weitere Wohneinheiten gewinnen.

New Work schafft Freiräume zur Umnutzung

Digitalisierung, Homeoffice und Coworking-Spaces verändern die Arbeitswelt und bieten ebenfalls die Chance, neue Wohnräume zu schaffen: Der Bedarf an Büroflächen sinkt, leerstehende Büroflächen können künftig auch anderweitig genutzt werden. Deutschlandweit kommen für eine Aufstockung oder Umnutzung rund 149.000 Bürogebäude und 152.000 Verwaltungsgebäude in Frage.

Der Studie zufolge könnten aktuell 30.000 bis 42.000 Bürogebäude und Gebäude mit büroähnlicher Nutzung erhöht werden. Dadurch entstünden eine zusätzliche Wohnfläche von 14 Millionen Quadratmetern oder rund 185.000 zusätzliche Wohneinheiten. Rund 23.000 Bürogebäude könnten umgenutzt werden, was etwa 280.000 zusätzlichen Wohneinheiten entspräche.

Durch die Aufstockung von Verwaltungsgebäuden ließen sich gut 375.000 zusätzliche Wohneinheiten schaffen. Infolge einer Erhöhung von Parkhäusern in Regionen mit ungesättigten Wohnungsmärkten könnten weitere 20.000 neue Wohneinheiten entstehen.

Hebel für ESG-Ziele

Das Konzept der vertikalen Verdichtung kann der Immobilienwirtschaft bei der Erfüllung regulatorisch vorgegebener und von Investoren gewünschter ESG-Kriterien für Nachhaltigkeit (ESG – Environmental, Social, Governance) helfen: Demnach brauchen keine Grünflächen versiegelt werden, um neuen Wohnraum zu generieren. Damit bleiben in Ballungsräumen Parks und Grünanlagen, die das Klima und die Lebensqualität positiv beeinflussen, erhalten.

Durch bestimmte Bauweisen und Tragwerkmaterialien können bei Neubauten, Aufstockungen und Umnutzungen außerdem Treibhausgasemissionen reduziert werden. So lassen sich in der Bestandsaufstockung durch den Holzbau bis zu 35 Prozent des Verbrauchs an Primärenergie einsparen.

Sofern die Wohnraumgestehungskosten niedriger ausfallen und die Bauzeiten kürzer sind als bei herkömmlichen Neubauprojekten, kann im Rahmen einer vertikalen Erschließung bezahlbarer Wohnraum schneller zur Verfügung gestellt werden. Die soziale Durchmischung und das soziale Zusammenleben insbesondere bei Mixed-Use-Immobilien fallen ebenfalls positiv ins Gewicht. Diese Faktoren steigern die Qualität urbanen Lebens und die Attraktivität des Gebäudes.

Fazit

Die vertikale Wohnraumverdichtung in Ballungsräumen ist eine sinnvolle Zusatzmaßnahme, den Wohnungsbedarf in Ballungsräumen zu decken. Damit der benötigte Wohnraum schneller und kostengünstiger geschaffen werden kann, sind jedoch Prozessoptimierungen, gesetzgeberische Anpassungen sowie Förderungen erforderlich.