Grüne Wiese oder Ballungsraum – Logistikimmobilien im Wandel

PwC-Befragung von 100 Logistikdienstleistern und 100 Unternehmen aus Handel und Konsumgüterindustrie

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Ingo Bauer
Leiter des Bereichs Transport und Logistik bei PwC Deutschland
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Trotz Rückgang: Ballungsräume und Top-Lagen in Innenstädten sind zunehmend attraktive Standorte

Die Logistikimmobilienaktivität der vergangenen Boom-Jahre wird bis 2024 nachlassen: 44 Prozent der Logistikunternehmen planen in den kommenden fünf Jahren Projekte für Neubau, Modernisierung oder Anmietung von Logistikimmobilien. Zwischen 2014 und 2019 lag dieser Anteil noch bei 59 Prozent. Im Handel und der Konsumgüterbranche haben zwar sehr viel mehr Unternehmen (60 Prozent) neue Immobilienprojekte in der Pipeline – aber auch hier liegt der Anteil 15 Prozentpunkte niedriger als in den vergangenen fünf Jahren. Beide Industrien steigern ihre Aktivitäten nur in Ballungsräumen. Projekte an Standorten fernab der Ballungszentren werden im Markt künftig insgesamt deutlich weniger geplant (minus 13 Prozentpunkte). Fahrverbote und Umweltauflagen stellen dabei für rund zwei Drittel der Unternehmen ein Investitionshindernis dar. Die Chancen intelligenter, vernetzter Logistikzentren unterschätzen insbesondere die Logistikdienstleister noch. Zu diesen Ergebnissen kommt eine Umfrage, für die PwC 100 Logistikdienstleister und 100 Unternehmen aus Handel und Konsumgüterindustrie befragt hat.

„Vor allem Logistikdienstleister, die Mehrwertdienstleistungen für Industriekunden übernehmen, sehen für die Zukunft ein geringes Arbeitskräfteangebot und Fahrverbote als drängende Probleme für die Realisierung von Immobilienprojekten. Hinzu kommt der enorme Kostendruck in der Branche, somit sind günstigere Flächen im Osten eine Option. Das Konzept geht aber nur auf, wenn die Kunden dort vor Ort sind.“

Ingo Bauer, Leiter des Bereichs Transport und Logistik bei PwC Deutschland

Die Studie im Überblick

Verluste im Westen, Zuwächse im Osten

Die stärksten Zuwächse haben die Unternehmen bis 2024 im Osten vorgesehen, insbesondere in Berlin und Sachsen. Besonders Logistiker planen dort verstärkt neue Projekte (Zuwachs um 13 Prozentpunkte). Im Gegenzug reduzieren sie ihr Engagement im Westen (minus 14 Prozentpunkte). Im Süden kann München zulegen, im Westen entwickelt sich die Region Ostwestfalen-Lippe positiv, während die Standorte Rhein-Ruhr, Dortmund, Köln und Düsseldorf an Bedeutung einbüßen. Im Norden punkten Bremen und Hamburg. Insgesamt bleibt der Westen die aktivste Region.

Immobilienprojekte der Unternehmen

Wo liegen die größten Hindernisse für Investitionen?

Zunehmende Fahrverbote und Umweltauflagen sind die größten Hürden, mit denen sich Unternehmen aus der Logistik beim Bau neuer Immobilien in den immer umkämpfteren Ballungsgebieten konfrontiert sehen. Das sagen 79 Prozent der Logistikdienstleister. Auf Rang zwei der Investitionshemmnisse rangieren die hohen Bau- und Finanzierungskosten, die 74 Prozent der Befragten als problematisch empfinden. 72 Prozent sehen das geringe Arbeitskräfteangebot als Hemmschuh. Bei den Handels- und Konsumgüterunternehmen sind lange Planungs- und Genehmigungsprozesse das größte Problemfeld (70 Prozent), gefolgt von hohen Grund- und Gewerbesteuern (68 Prozent) und einem geringen Arbeitskräfteangebot (64 Prozent).

Problemfelder der Unternehmen

Was sind die stärksten Anreize, in Immobilien zu investieren?

Durch die zunehmende Automatisierung und den Einsatz von Elektrofahrzeugen steigt der Stromverbrauch in den Gebäuden. Einer der wichtigsten Treiber, in Logistikimmobilien zu investieren, ist folglich die Senkung der Energiekosten (42 Prozent), etwa durch die Modernisierung der Immobilien. Wichtiger ist nur die Vergrößerung der Flächen, die für 65 Prozent der Befragten die zentrale Motivation für eine Investition in Logistikimmobilien in den kommenden fünf Jahren darstellt. Die Umsetzung ökologischer Standards weit über die Energieeinsparung hinaus nennt nur rund jedes fünfte Unternehmen als Investitionsgrund für zukünftige Projekte (22 Prozent).

„Logistikimmobilien der Handels- und Konsumgüterbranche müssen in Zukunft sehr viel flexibler nutzbar sein, damit die Multichannel-Strategien der Händler aufgehen. Kombinationen von Büro-, Verkaufs- und Lagerflächen, die intelligente und kostengünstige Lösungen für die letzte Meile zum Kunden ermöglichen, sind deswegen Top-Themen der Branche.“

Dr. Christian Wulff, Leiter des Bereichs Handel und Konsumgüter bei PwC Deutschland.

Welche Trends sind in den kommenden Jahren relevant?

Mit Blick auf die Trends der kommenden fünf bis zehn Jahre zeigen sich Unternehmen aus dem Handel und der Konsumgüterindustrie aufgeschlossener für neue Ideen als Logistikdienstleister. Unter den Logistikunternehmen sieht nur jeweils rund ein Drittel die Bedeutung von Kapazitätserweiterungen durch eine verdichtete Bebauung, den Aufbau intelligenter Logistikimmobilien und die Möglichkeiten einer emissions- und geräuscharmen Nachtbelieferung für ihr Unternehmen. Bei den Handels- und Konsumgüternehmen liegt dieser Anteil deutlich höher: Kapazitätserweiterungen durch Verdichtung und der Aufbau intelligenter, vernetzter Logistikzentren sind für 47 bzw. 43 Prozent wichtige Trends. Keine Option für über 90 Prozent der Befragten aus beiden Branchen sind dagegen Immobilienkooperationen mit Mitbewerbern und anderen Marktteilnehmern. Nur unwesentlich besser ist die Einstellung zu sogenannten Micro- und Mobile-Hubs.

Fazit

Auf dem Weg zu mehr Kundenähe ist der Strom in die Ballungsräume auch bei den Logistikimmobilien nicht aufzuhalten. „Intelligente Logistikzentren in Kombination mit vernetzten, zentrumsnahen Verteilzentren und Hubs sind ein guter Ansatz, die Potenziale in der City-Logistik durch zukunftsfähige Logistikimmobilien zu heben“, resümiert Ingo Bauer.

„Für eine effiziente City-Logistik ist die Lage der Immobilien im Innenstadtbereich und in der Nähe von Ballungszentren enorm wichtig. Neue Grundstücke sind jedoch rar und somit hat die intelligente Umnutzung vorhandener Flächen für Investoren eine hohe Priorität.“

Susanne Eickermann-Riepe,Leiterin des Bereichs Real Estate bei PwC Deutschland

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