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Tomas Rederer
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Ungebrochenes Wachstum im Neugeschäft bei rückläufigen Netto-Kreditmargen
Historisch niedrige Bauzinsen sowie ein zum Jahresende abgeschwächter Anstieg der Haus- und Wohnungspreise haben die Bau- und Immobilienfinanzierungen in Deutschland im vergangenen Jahr kräftig wachsen lassen.
Insbesondere im vierten Quartal 2021 hellt sich die Stimmung am Immobilienmarkt weiter auf. Positive Entwicklungen am Wohnungsmarkt und die Rückkehr des Verbrauchervertrauens treiben die Nachfrage nach Baufinanzierungen zum Jahresende zusätzlich an. Verglichen zu den Vorquartalen erweist sich das Zinsniveau hingegen immer weniger als Triebfeder für das Neugeschäft.
Die Studie im Überblick
Das Neugeschäft legt im Dezember nochmals auf 24 Milliarden Euro (Vorjahresmonat: 22 Milliarden Euro) zu, nachdem es im Jahresverlauf 2021 bereits im Schnitt pro Monat mehr als 20 Milliarden Euro betrug. Im Gesamtjahr 2021 klettert das Neugeschäft der Banken und Sparkassen auf 284 Milliarden Euro nach 273 Milliarden Euro im Vorjahr und erreicht damit den höchsten Wert seit Beginn der Erhebung im Jahr 2003.
Für 2022 rechnet die Mehrzahl der befragten Banken und Sparkassen trotz der seit Jahresbeginn steigenden Zinsen für Immobilienkredite mit einem weiteren Anstieg des Neugeschäfts. Allerdings dürfte die steigende Inflation, getrieben durch weiter zulegende Energiepreise und globale Krisen, auch für weitere Erhöhungen bei den Bau- und Immobilienpreisen in Deutschland sorgen und die zuletzt stark wachsende Nachfrage insbesondere nach Wohnungsbaukrediten 2022 wieder etwas abschwächen.
„Die Banken dürften angesichts des wachsenden Risikodrucks sowie womöglich steigende Kreditausfälle künftig wieder vorsichtiger im Baufinanzierungsgeschäft agieren. Durch den Zinsaufschlag des Regulators in Verbindung mit dem steigenden Zinsniveau werden zunehmend weniger Kunden ausreichende Haushaltsrechnungen erreichen.“
Aufgrund des steigenden Wettbewerbs um risikoarme Finanzierungen entwickeln sich die Kreditmargen 2021 noch weiter rückläufig: Die Netto-Marge nach Refinanzierungskosten sinkt im Durchschnitt auf 1,04 Prozent p.a. – ein Rückgang um rund 13 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Während die Genossenschaftsbanken und Bausparkassen ihre Marktanteile ausbauen, bleiben die Anteile der Privatbanken und Sparkassen nahezu unverändert. Die Hypothekenbanken weisen einen geringfügigen Rückgang auf.
Im regionalen Vergleich erzielen Berlin und Bayern im Jahresendquartal 2021 mit mehr als zehn Prozent das höchste Wachstum aller Bundesländer. Das niedrigste Wachstum im Kreditbestand zeigt Schleswig-Holstein mit 4,4 Prozent.
Kreditbestand wächst 2021 trotz Pandemie deutlich
Der Bestand an Baukrediten bei den deutschen Banken und Sparkassen erhöhte sich im vergangenen Jahr auf rund 1,49 Billionen Euro von 1,39 Billionen Euro im Vorjahr. Dies ist der höchste Wert seit Beginn der Erhebung im Jahr 2003. Damit festigen Baufinanzierungen ihren Stellenwert als größte und am schnellsten wachsende Kreditkategorie für die deutschen Geldhäuser.
Das Wachstum des Kreditbestands beschleunigt sich 2021 deutlich auf 7,2 Prozent p.a., ein Plus von 0,6 Prozent p.a. verglichen zum Vorjahr. Im Dezember schwächte sich das Wachstum zum Vormonat indes leicht auf 0,52 Prozent ab, nachdem in den Vormonaten noch Zuwachsraten von bis zu 0,74 Prozent erzielt wurden.
Druck auf die Kreditmargen hält an
Aufgrund der Covid-19-Pandemie und des steigenden Wettbewerbs um risikoarme Finanzierungen entwickeln sich die Kreditmargen der Branche 2021 weiter rückläufig und schwächen sich verglichen mit dem Vorjahr um rund 13 Prozent auf 1,04 Prozent p.a. ab (2020: 1,18 Prozent, 2019: 1,15%).
Die Kreditmargen im Baufinanzierungsgeschäft errechnen sich aus der Differenz zwischen Zinssatz und Refinanzierungskosten einer Bank oder Sparkasse, gewichtet mit der volumen- und zeitabhängigen Verschuldung und hängen von der durchschnittlichen Ausleihdauer des Darlehens ab.
Hypothekenbanken profitieren überproportional
Die Hypothekenbanken erzielen 2021 mit einem Plus von 11,5 Prozent p.a. die höchste jährliche Wachstumsrate der Branche bei Baufinanzierungen, gefolgt von den Genossenschaftsbanken (7,7 Prozent) und den Sparkassen (7,1 Prozent).
Von 2016 bis 2021 steigern die Genossenschaftsbanken ihre Marktanteile am Baufinanzierungsgeschäft um 1,1 Prozentpunkte auf 25,2 Prozent. Die Bausparkassen legen um 0,6 Prozentpunkte auf 12,6 Prozent zu. Die Anteile der Privatbanken (minus 0,1 Prozentpunkte auf 26,5 Prozent) und Sparkassen (plus 0,1 Prozentpunkte auf 30,9 Prozent) bleiben nahezu unverändert. Die Hypothekenbanken verringern ihre Marktanteile um 0,4 Prozentpunkte auf 2,6 Prozent.
Im regionalen Vergleich zeigen sich deutliche Wachstumsunterschiede im deutschen Baufinanzierungsmarkt: Berlin löst Sachsen als Spitzenreiter ab und verzeichnet mit 10,2 Prozent p.a. im vierten Quartal das höchste Wachstum aller Bundesländer. Bayern wächst ebenfalls zweistellig.
Das Wachstum im Kreditbestand von Sachsen schwächt sich im vierten Quartal 2021 auf 7,4 Prozent p.a. ab nach 10,7 Prozent im Vorquartal. Schleswig-Holstein verzeichnet mit 4,4 Prozent p.a. das niedrigste Wachstum.
Ausblick 2022
Die Zahlen der aktuellen PwC-Studie zeigen, dass Baufinanzierungen sowohl im 4. Quartal 2021, als auch in 2022 weiterhin auf Wachstumskurs waren und der Corona-Krise trotzten. Es zeichnen sich allerdings unterschiedliche Faktoren ab, die diesen Trend in der zweiten Jahreshälfte 2022 stoppen könnten:
- Die steigende Inflation – getrieben durch hohe und weiterhin steigende Energiepreise und bedingt durch globale Krisen – führt zu Bau- und Hauspreissteigerungen, die zunehmend mehr Kunden über ihre Möglichkeiten bringen.
- Durch einen Zinsaufschlag des Regulators werden alternative Anlagemöglichkeiten in Form von Wertpapieren attraktiver.
- Der zunehmende Risiko-Druck bei den Banken könnte bei beispielsweise steigenden Ausfallquoten im Konsumentenkreditgeschäft auch zu mehr Vorsicht bei der Baufinanzierung führen.
„Die hohe Inflation, eine mögliche geldpolitische Straffung und die verschärften Regulierungsvorgaben bei Immobilienkrediten dürften 2022 dafür sorgen, dass sich Darlehen und Anschlussfinanzierungen deutlich verteuern. Gleichzeitig steigt die Bedeutung von grünen Baufinanzierungen für energieeffiziente Immobilien, was weiter zum Wachstum dieser Kreditkategorie beitragen sollte.“
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