Immobilienfokus – Trends und Herausforderungen

Nachhaltige Immobilien und Verlagerung von Bürostandorten in gut angebundene Vororte mit günstigeren Mieten

Die COVID-19-Pandemie hat die chinesische Wirtschaft weniger beeinflusst als andere Industrieländer. Das Maklerhaus CBRE berichtet von einem Rückgang um 28 Prozent im Volumen der Deals, aber die Investitionsbereitschaft hat sich im zweiten Halbjahr bereits deutlich verbessert. Für 2021 wird ein erneuter Anstieg der Transaktionen erwartet. Gleichzeitig zeigen sich Trends, die die Preise auf dem Immobilienmarkt zukünftig beeinflussen werden:

• Der hohen Verschuldung der Projektentwickler soll durch strengere Vorschriften bei der Aufnahme von Fremdkapital begegnet werden. Das wird zu einem Anstieg des Angebots an Immobilien führen, über die sich die Projektentwickler refinanzieren.
• In den großen Investmentzentren verschärfen sich die Auflagen zum Erwerb und zur Weiterveräußerung von Wohnimmobilien. So verlängerten etwa Shanghai und Hainan die Mindesthalteperiode vor Weiterveräußerung auf fünf Jahre und beschränkten den Erwerb auf lokal registrierte oder ansässige Personen.
• Diskussionen über Onlinehandel und Homeoffice stoßen in China auf einen bereits gut an den Onlinehandel angepassten lokalen Einzelhandel. Die geringe Wohnfläche pro Person ist eine Ursache für die Präferenz, weiterhin im Büro statt zu Hause zu arbeiten.
• Die Handelsspannungen zwischen China und den USA haben das Interesse der Investoren kaum beeinträchtigt, da China weiterhin über eine starke Binnennachfrage und eine im asiatischen Vergleich sehr stabile Wirtschaft verfügt.

Die Einschätzungen der Marktakteure in der aktuellen Studie „Emerging Trends in Real Estate Asia Pacific 2021“ unterstreicht das weiterhin hohe Interesse der Investoren an China trotz aller Herausforderungen. Die Präferenz der Marktakteure für Städte auf dem chinesischen Festland beispielsweise hat sich gegenüber dem Vorjahr kaum verändert (siehe Tabelle). Gewandelt hat sich dagegen die Anlagestrategie mit neuem Fokus auf klassische Anlageprodukte mit starken Mietern und Wachstumspotenzial sowie auf traditionell illiquide Nischenmärkte.

Die Aussichten variieren je nach Anlageklasse. Während bei Logistikimmobilien und Rechenzentren eine strukturelle Unterversorgung herrscht, sind die Aussichten in den traditionellen Bereichen Büro und Einzelhandel gemischt.

Büroimmobilien
Nach einer Welle von Neubauten sind die Leerstandsquoten in den Metropolen Beijing, Shanghai und Shenzhen laut CBRE mit 17,7, 20,4 und 20,1 Prozent (3. Quartal 2020) recht hoch. Für zentrale Lagen wird ein weiterer Rückgang der Mieternachfrage erwartet, da vor allem große (Online-)Unternehmen repräsentative Flächen reduzieren und ihre Mitarbeiter in gut angebundenen, aber günstigeren Sekundärstandorten unterbringen.

Logistik
Das schnelle Wachstum in China, die Zunahme der E-Commerce-Transaktionen und der hohe Bedarf an Investitionen in moderne Logistikzentren begünstigt das aktuell hohe Marktinteresse an dieser Anlageart. Folglich liegen die Gebote für diese Anlageklasse von Fall zu Fall über den Preisen, die gefordert werden.

Einzelhandel
Die Verlagerung des Vor-Ort-Geschäfts zum Onlinehandel wurde durch die Pandemie noch verstärkt. Trotz eines bereits hohen Anteils des Onlinehandels von 25 Prozent haben Einkaufszentren ihre Attraktivität dank einer Fokussierung auf den „Erlebniseinkauf“ über die Krise bewahrt, gestärkt von einer wieder ansteigenden Zahl von Kunden nach der COVID-19-Pandemie. Immobilien im Einzelhandel blieben daher stabil.

Residential
Der Markt für Wohnimmobilien erwies sich während der Pandemie als widerstandsfähig mit nur geringen Preisrückgängen sowie einer stabilen Zahl der Verkäufe. Ein Grund dafür ist die kulturelle Affinität zum Hauskauf, ein anderer die langjährige Unterversorgung mit Wohnraum.

Das Interesse der Marktteilnehmer an Logistikimmobilien und Investitionen in illiquide Nischenmärkte führt zu geringeren Renditen oder riskanteren Investitionen, wenn die Renditeziele beibehalten werden sollen. Die geplante Regulierung der Finanzierung und der Leerstand bei Büroimmobilien stellen die Marktakteure vor weitere Herausforderungen. Sie werden langfristig auf den gesamten Immobilienmarkt wirken und müssen im Blick behalten werden.