Europas Immobilienmarkt stellt sich auf neue Rahmenbedingungen ein

PwC- und ULI-Studie „Emerging Trends in Real Estate Europe 2027“ zeigt verzögerte Markterholung bei gleichzeitig steigender Investitionsbereitschaft

• Wohnungskrise gefährdet langfristig Europas Wettbewerbsfähigkeit: Wohnraumknappheit belastet nicht nur Haushalte, sondern zunehmend auch die Attraktivität und Wettbewerbsfähigkeit europäischer Städte.
  
• Deutsche Metropolen entwickeln sich unterschiedlich: Während München zulegt, fallen Berlin und Hamburg im europäischen Städteranking zurück.
• Südeuropäische Städte gewinnen weiter an Bedeutung: Mailand steigt auf Platz fünf und auch Barcelona und Lissabon gehören zu den Top 10.
• Politische Instabilität, gesellschaftliche Spannungen und die angespannte Wohnraumsituation belasten die Investitionsaussichten in wichtigen europäischen Märkten. 
• KI verändert die Immobilienwirtschaft: Die Technologie beeinflusst Prozesse und Geschäftsmodelle, den Betrieb von Immobilien und zunehmend auch die Immobiliennachfrage.

Frankfurt, 11. November 2026

Die Stabilisierung und das Wachstum der europäischen Immobilienmärkte dürften uneinheitlich verlaufen und sowohl auf Portfolio- als auch auf Länderebene mehr Zeit in Anspruch nehmen als bislang erwartet. Zu diesem Ergebnis kommt der aktuelle Report „Emerging Trends in Real Estate® Europe 2027“, den die Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PwC gemeinsam mit dem Urban Land Institute (ULI) veröffentlicht hat. Grundlage sind eine Befragung sowie Interviews mit insgesamt 1.498 Führungskräften und Entscheidungsträger:innen der europäischen Immobilienwirtschaft. Die Ergebnisse zeigen eine Branche, die sich auf herausfordernde kurzfristige Rahmenbedingungen einstellt und gleichzeitig mit langfristigen strukturellen Veränderungen, schwachem Wirtschaftswachstum und einer länger dauernden zyklischen Stabilisierung umgehen muss.

Auch die Erwartungen an die Geschäftsentwicklung haben sich leicht eingetrübt: 45 Prozent der Befragten rechnen 2027 mit einer steigenden Profitabilität. Im Vorjahr waren es noch 50 Prozent. Gründe dafür sind anhaltende makroökonomische und geschäftliche Unsicherheiten. Dazu zählen höhere Anleiherenditen, die Frage nach der relativen Attraktivität von Immobilien als Anlageklasse, internationale politische Instabilität, zunehmende gesellschaftliche Spannungen, steigende Energie- und Baukosten, Inflation sowie ein länger anhaltendes hohes Zinsniveau. In Summe verlängern diese Faktoren die Übergangsphase und sorgen für zunehmende Ernüchterung in der europäischen Immobilienbranche.

Zu den weiteren zentralen Herausforderungen gehören eine zunehmende Regulierung und regulatorische Unsicherheiten, die 38 Prozent der Befragten zu ihren drei größten Sorgen zählen. Zugleich gewinnt die politische Stabilität auf nationaler Ebene an Bedeutung: 41 Prozent sehen sie mit Blick auf das kommende Jahr als relevantes Geschäftsthema. Besondere Relevanz erhält dies vor dem Hintergrund der Vielzahl an politischen Wahlen, die in Europa in den kommenden zwölf Monaten anstehen.

Angesichts der länger als erwartet dauernden Stabilisierung zeichnet sich ein klarer Konsens ab: Erfolgreiche Immobilieninvestitionen dürften künftig vor allem auf stabilen Erträgen und operativen Verbesserungen beruhen und weniger auf einer breiten Wertsteigerung des Marktes. Die schwierige kurzfristige Marktlage, das verhaltene Transaktionsgeschehen und anhaltende Unsicherheiten bei Bewertungen sprechen dafür, dass Preis- und Renditevorstellungen bei Core-Investments zunächst weiter auseinanderliegen werden. Die Marktliquidität wird damit zu einem wesentlichen Faktor für Exit-Strategien. Sie ist zugleich einer der Gründe dafür, dass London seine Spitzenposition im Städteranking vor Madrid, Paris und München behaupten kann.

Die diesjährigen Ergebnisse zeigen zugleich ein differenzierteres Bild, das sich nicht allein durch die schleppende Marktstabilisierung erklären lässt. So bildet der wachsende Einfluss privaten Kapitals, etwa durch Family Offices, einen positiven Gegenpol zur weiterhin zurückhaltenden Haltung institutioneller Investoren. Gleichzeitig zeigt sich die Nachfrage auf Nutzerseite trotz des schwierigen konjunkturellen Umfelds vergleichsweise robust, während Fremdkapital grundsätzlich weiterhin verfügbar ist. Viele der Interviewten sehen darüber hinaus attraktive langfristige Investitionsmöglichkeiten, die sich gerade aus Marktverwerfungen in volatilen Konjunkturphasen ergeben.

Eine Folge dieser Übergangsphase ist die derzeit zu beobachtende M&A-Aktivität. Der Report verweist auf Marktineffizienzen, die einen Trend hin zu Größe und Skalierbarkeit, Widerstandsfähigkeit, operativem Cashflow und infrastrukturähnlichen Eigenschaften verstärken und damit klassische Immobilienengagements teilweise in den Hintergrund rücken lassen. Dazu zählen unter anderem Abschläge auf den Nettoinventarwert (NAV) börsennotierter Immobilienunternehmen sowie der zunehmende Skalierungsdruck auf Investment- und Asset-Manager. Für einige der Befragten deutet die aktuelle M&A-Dynamik auf eine grundlegend veränderte Positionierung von Immobilien innerhalb des breiteren Real-Assets-Universums hin.

Prioritäten verschieben sich

Auch das Branchenranking für 2027 spiegelt veränderte Prioritäten wider. Themen wie die Energiewende, digitale Infrastruktur, Wohnraumbedarf und die Folgen des demografischen Wandels gewinnen weiter an Bedeutung. Rechenzentren und neue Energieinfrastruktur belegen bei den Investitionsaussichten die Plätze eins und zwei. Rechenzentren liegen zudem mit deutlichem Abstand bei den Aussichten für Investitionen, Projektentwicklungen und Ertragswachstum vorn. Dies gilt trotz Bedenken hinsichtlich ihrer Umweltauswirkungen und trotz bestehender Unsicherheiten über das Investitionsvolumen in KI-Infrastruktur.

Die attraktivsten Immobilienmärkte Europas

Europäische Immobilieninvestoren wenden sich zunehmend von breit angelegten sektorbezogenen Strategien ab und verfolgen stattdessen einen selektiveren Ansatz auf Ebene einzelner Assets. Da sich die Performance innerhalb der einzelnen Segmente zunehmend unterscheidet, rücken konkrete Transaktionen, Standortqualität, Bonität und Stabilität der Mieter, Cashflow-Resilienz sowie die Dynamik der lokalen Märkte stärker in den Mittelpunkt. Allein die Wahl des richtigen Sektors gilt nicht mehr als ausreichend für eine erfolgreiche Kapitalallokation.

Die Studie „Emerging Trends in Real Estate® Europe 2027“ zeigt zugleich, dass sich Immobilieninvestitionen in Europa weiterhin auf die größten und liquidesten Märkte konzentrieren. Gleichzeitig diversifiziert sich das Kapital zunehmend in Richtung südeuropäischer Städte sowie Warschau, dem liquidesten und institutionell am stärksten etablierten Markt Mittel- und Osteuropas. Parallel legen Investoren größeren Wert auf langfristige Fundamentaldaten wie Demografie, Infrastruktur, Wohnraumangebot und Klimaresilienz, ergänzend zu Marktliquidität und Transparenz.

Im Städteranking für die Investitions- und Entwicklungsperspektiven bleiben London, Madrid und Paris an der Spitze. München verbessert sich um zwei Plätze auf Rang vier und liegt damit erstmals vor Berlin als bestplatzierte deutsche Stadt. Auch Mailand steigt um zwei Positionen auf Platz fünf.

Amsterdam fällt dagegen um einen Platz auf Rang sechs, Berlin um drei Plätze auf Rang sieben. Hamburg rutscht um eine Position auf Platz elf ab. Lissabon schafft es in diesem Jahr auf Rang zehn und damit unter die zehn bestplatzierten Städte Europas.

Künstliche Intelligenz

Künstliche Intelligenz (KI) und maschinelles Lernen bilden einen weiteren Schwerpunkt des diesjährigen Reports. 27 Prozent der Befragten sehen darin mittelfristig eines der wichtigsten Themen für die Immobilienbranche; mit Blick auf die kommenden drei bis fünf Jahre steigt dieser Anteil auf 45 Prozent.

Trotz öffentlicher Diskussionen über den hohen Wasser- und Energiebedarf sowie den Einsatz fossiler Energieträger beim Bau und Betrieb von Rechenzentren und trotz der an den Kapitalmärkten geäußerten Sorge vor einer möglichen „KI-Blase“, konzentrieren sich viele Branchenvertreter:innen auf die Chancen der Technologie. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass sich die Immobilienwirtschaft zunehmend vom reinen Management physischer Assets hin zu einer datengetriebenen, technologiegestützten und operativ ausgerichteten Branche entwickelt.

75 Prozent der Befragten sind überzeugt, dass intelligente Gebäude und digitale Fähigkeiten einen wesentlichen Wettbewerbsvorteil für Immobilienunternehmen schaffen können. Branchenvertreter:innen sehen insbesondere Potenzial darin, mithilfe von KI interne Prozesse effizienter zu gestalten, Kosten zu senken, Ressourcen intelligenter einzusetzen und das Asset Management zu optimieren. Darüber hinaus kann KI eine fundiertere Grundlage für künftige Entwicklungs- und Investitionsentscheidungen schaffen.

Über PwC

Bei PwC unterstützen wir unsere Kunden dabei, Vertrauen aufzubauen und sich immer wieder neu zu erfinden. So wird aus Komplexität ein Wettbewerbsvorteil. Wir sind ein technologieorientiertes Netzwerk, in dem der Mensch im Mittelpunkt steht – mit mehr als 360.000 Mitarbeiter:innen in über 130 Ländern. Mit unseren Leistungen in Wirtschaftsprüfung und prüfungsnaher Beratung, Steuer- und Rechtsberatung, Consulting und Deals helfen wir Kunden, Veränderungen anzustoßen, zu beschleunigen und in nachhaltigen Erfolg zu übersetzen. Erfahren Sie mehr unter www.pwc.com/de.

PwC Deutschland bezeichnet in diesem Dokument die PricewaterhouseCoopers GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, die eine Mitgliedsgesellschaft der PricewaterhouseCoopers International Limited (PwCIL) ist. Jede der Mitgliedsgesellschaften der PwCIL ist eine rechtlich selbstständige Gesellschaft.

Die Bezeichnung PwC bezieht sich auf das PwC-Netzwerk und/oder eine oder mehrere der rechtlich selbstständigen Netzwerkgesellschaften. Weitere Details unter www.pwc.com/structure.

Über das Urban Land Institute

Das Urban Land Institute (ULI) ist eine gemeinnützige, von seinen Mitgliedern getragene Bildungs- und Forschungsorganisation. Ziel des Instituts ist es, die Zukunft der gebauten Umwelt mitzugestalten und dadurch weltweit nachhaltige Veränderungen für Städte und Gemeinschaften zu ermöglichen.

Das 1936 gegründete Institut zählt weltweit mehr als 45.000 Mitglieder aus sämtlichen Bereichen der Immobilien-, Flächennutzungs- und Stadtentwicklungsbranche. In Europa verfügt ULI über mehr als 5.500 Mitglieder in 15 nationalen Netzwerken.

Weitere Informationen zu ULI finden Sie unter: https://uli.org/