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Umsatzsteuerberatung im Bereich Real Estate

Ihr Experte für Fragen

Robert Clemens Prätzler

Robert Clemens Prätzler
Partner bei PwC Deutschland
Tel.: +49 69 9585-6712
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Immobilien im Umsatzsteuerrecht

Im Bereich der Immobilien kann die Umsatzsteuer besonders schnell ein Kostenelement sein. Da für die Vermietung wie auch den Verkauf von Immobilien im Grundsatz eine Steuerbefreiung ohne Vorsteuerabzugsrecht gilt, ist rechtzeitige Umsatzsteuerplanung sehr bedeutend. Komplexe Regelungen zur Verwendungsabsicht in der Bauphase und zur Aufteilung von Vorsteuern bei gemischten Umsätzen kommen hinzu. 

Gerade im Bereich der Mietverträge und Bauleistungen greifen weitere umsatzsteuerliche Sonderregeln, und viele Rechtsfragen sind aus Gesetz und Verwaltungsmeinung nicht eindeutig zu beantworten. Bei Fehlbeurteilungen drohen Mehrbelastungen und Zinsen. PwC kann als erfahrener umsatzsteuerlicher Berater umfangreich unterstützen und Fehlerquellen minimieren.

Die Leistungen von PwC

In enger Zusammenarbeit mit den Spezialisten des Real-Estate-Netzwerks verfügen die Experten von PwC über umfangreiche Erfahrungen bei der Umsatzsteuerberatung zu Immobilien. Wir unterstützen Sie vor allem mit den folgenden Leistungen:

  • umsatzsteuerliche Prüfung und Gestaltung bei Kauf oder Herstellung und beim Verkauf von Immobilien,
  • Due-Diligence-Beratung bei Kauf und Verkauf von Immobilien,
  • umsatzsteuerliche Beratung zu Mietverträgen für Mieter und Vermieter einschließlich Unterstützung bei Steuerklauseln,
  • Prüfung von Rechnungen aus umsatzsteuerlicher Sicht,
  • Ermittlung und Optimierung von Schlüsseln zur Vorsteueraufteilung bei Immobilien sowie Prüfung entsprechender Aufteilungsmethoden und Dokumentation derselben,
  • Einrichtung interner Kontrollsysteme für die Umsatzsteuer von Immobiliengesellschaften,
  • Beurteilung grundstücksbezogener Vorgänge aus Sicht der Umsatzsteuer im In- und Ausland einschließlich Gestaltungsempfehlungen,
  • Beratung hinsichtlich (alternativer) Investmentfonds bei Immobilieninvestitionen.

Ein breites Spektrum an Herausforderungen

Kauf und Verkauf von Immobilien 

Für den Verkauf von Immobilien gilt der Grundsatz der Steuerfreiheit. Zugleich schließen steuerfreie Verkäufe den Vorsteuerabzug aus allen Eingangsleistungen aus. Zusätzlich können Vorsteuerbeträge aus den vergangenen zehn Jahren einer Berichtigungspflicht nach § 15a Umsatzsteuergesetz (UStG) unterliegen und an das Finanzamt zurückzuzahlen sein. Ein steuerpflichtiger Verkauf (Option zur Steuerpflicht) ermöglicht dagegen den vollen Vorsteuerabzug. Bei einer Geschäftsveräußerung im Ganzen entfallen Vorsteuerberichtigungen ebenfalls. 

Die komplexe Rechtslage macht es erforderlich, jeden Einzelfall zu prüfen – für Käufer und Verkäufer. Falls eine Option beim Verkauf vorgesehen ist, muss dies in einer wirksamen Steuerklausel notariell beurkundet werden. 

Für den Käufer bestehen zusätzlich Risiken aus der Übernahme der Vorsteuerberichtigungsposition des Verkäufers bei einer Geschäftsveräußerung im Ganzen und eine denkbare Haftung für Steuern des Verkäufers. Diese Aspekte sollten bei vertraglichen Vereinbarungen ebenfalls angemessen abgebildet werden.

Vermietung und Verpachtung von Immobilien 

Die Vermietung und Verpachtung von Immobilien ist grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Die Nachteile auch hier: Der Vermieter hat kein Recht, die Vorsteuer abzuziehen, und bei den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Objekts kann es zu Vorsteuerberichtigungen kommen. 

Eine Option zur Umsatzsteuerpflicht ist bei der Vermietung möglich, jedoch mit Fallstricken verbunden. Insbesondere ist sorgfältig zu prüfen, ob der Mieter ein sogenannter „Vorsteuerschädling“ ist. Ausnahmen gelten unter anderem für „Altbauten“ im Sinn der Umsatzsteuer. Angemessene Steuerklauseln in Mietverträgen können dazu beitragen, umsatzsteuerliche Risiken zu minimieren. Eine Prüfung durch qualifizierte Steuerberater ist Mietern und Vermietern zu empfehlen. 

Weitere komplexe umsatzsteuerliche Fragen entstehen beispielsweise im Spannungsfeld der Nebenleistungen bei Mietverträgen, bei der korrekten Abrechnung von umsatzsteuerpflichtiger Vermietung und im Zusammenhang mit der umsatzsteuerlichen Behandlung von Zuschüssen aller Art.

Besteuerung von grundstücksbezogenen Leistungen 

Die Bestimmung des umsatzsteuerlichen Leistungsorts bei Leistungen im Zusammenhang mit Grundstücken ist kompliziert. Sie wird besonders dann relevant, wenn sich ein Dienstleister oder Leistungsempfänger in einem anderen Staat befindet als der Belegenheitsort des Grundstücks, etwa bei der typischen Struktur eines Immobilienunternehmens (PropCo). Fehler bei der Beurteilung können zu erheblichen steuerlichen Risiken führen. Registrierungspflichten im Ausland drohen. Werden sie übersehen oder mit der Umsatzsteuer des falschen Landes abgerechnet, können hohe finanzielle Schäden entstehen.

Meistern Sie die Vorsteuer

Vorsteuerabzug bei Immobilienprojekten 

Aufgrund der komplexen Rechtslage im Spannungsfeld zwischen steuerfreien und -pflichtigen Umsätzen mit Immobilien ist es bei Immobilienprojekten wichtig, die Umsatzsteuer von Anfang an korrekt zu planen. Fehler – etwa bei der Dokumentation einer steuerpflichtigen Verwendungsabsicht – können zu Cashflow-Nachteilen oder zum endgültigen Verlust des Vorsteuerabzugsrechts führen.

Vorsteueraufteilung 

Bei Immobilien, die sowohl steuerfrei als auch -pflichtig vermietet oder verkauft werden sollen, ist essenziell, den Vorsteuerschlüssel richtig zu ermitteln. Die immer noch unklare Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) und des Bundesfinanzhofs (BFH) und eine unklare Verwaltungsmeinung machen es notwendig, erfahrene steuerliche Berater hinzuzuziehen. Andernfalls drohen erhebliche finanzielle Nachteile.

Dokumentation des Vorsteuerabzugs für Zwecke des § 15a UstG

Bei gemischt genutzten Immobilien besteht die Verpflichtung, Vorsteuerbeträge gesondert aufzuzeichnen, soweit sie unter die Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG fallen können. 

Die normale Buchhaltung eines Unternehmens kann das nicht leisten. In geeigneter Form und revisionssicher zu erstellen ist eine Dokumentation, welche die Erwartungen der Finanzverwaltung erfüllt. Dabei ist der Einsatz digitaler Lösungen und geeigneter Systeme zur Ressourcenplanung von erheblicher Bedeutung.

Komplexe Rechtslage bei Bauleistungen 

Die korrekte umsatzsteuerliche Behandlung von Bauleistungen ist bereits im Inland schwierig und bei grenzüberschreitenden Sachverhalten höchst komplex. Bei fehlerhaften Beurteilungen drohen Nachteile wie der Verlust des Vorsteuerabzugs aus fälschlich berechneter Umsatzsteuer oder die Nacherhebung von Umsatzsteuer.

Risiken bei der Rechnungsstellung 

Aufgrund der vielfältigen Rechtsfragen im Zusammenhang mit der Umsatzsteuer bei Immobilien drohen sowohl bei Eingangs- als auch bei Ausgangsrechnungen erhebliche steuerliche Risiken. Es ist zu prüfen, welche Leistungen wo und wann der Umsatzsteuer zu unterwerfen sind. Bei Beurteilungsfehlern kann der Vorsteuerabzug aus einer Rechnung versagt werden oder der Rechnungsaussteller die Umsatzsteuer mindestens temporär doppelt schulden. Zusätzlich drohen Zinsbelastungen oder Sanktionen.

Wann ist ein Fond ein Fond?

Umsatzsteuer und Immobilienfonds 

Besonders komplex ist die umsatzsteuerliche Beurteilung von Immobilieninvestitionen über Fonds. Die Abgrenzung zwischen umsatzsteuerfreien Finanzumsätzen bei der Verwaltung von Investmentfonds und originär umsatzsteuerpflichtigen Leistungen speziell beim Facility Management kann nur im Einzelfall erfolgen. Weiterhin ist häufig unklar, welches Investmentvehikel sich überhaupt als „Fonds“ im umsatzsteuerlichen Sinn qualifizieren kann. Die entsprechende Rechtslage ist durch die Regelungen für alternative Investmentfonds (AIF) nicht einfacher geworden.

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Robert Clemens Prätzler

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