Carbon Value Analyser

19 Mai, 2020

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Dr. Nicole Röttmer

Dr. Nicole Röttmer
Partnerin im Bereich Sustainability Services bei PwC Deutschland
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Gefährdet Klimaregulierung die Performance von Immobilien? Was wir heute schon wissen

Gebäude rücken beim Klimaschutz in den Fokus

Gebäude sind für die im Pariser Klimaabkommen verbindlich zugesagten Treibhausgas Minderungen von zentraler Bedeutung. Immobilien verursachen global ungefähr ein Drittel aller CO2-Emissionen. Um den Klimawandel zu beschränken, müssen Gebäude ihre Emissionen und ihren Energieverbrauch signifikant reduzieren.

In Übereinstimmung mit den Zielen der Europäischen Union, will die  Bundesregierung bis 2050 erreichen, dass Städte und Gemeinden „nahezu klimaneutral“ sind. Gebäude rücken dabei aufgrund ihrer Emissionen und deren Auswirkungen auf das Klima besonders in den Fokus: Bis 2030 schon, sollen Gebäude nur noch ca. 35% der CO2-Emissionen im Vergleich zum Jahr 1990 ausstoßen. Bis 2050 soll dieser Wert weiter reduziert werde, sodass er zwischen 5-15% liegt. Diese massive Transformation wird einschneidende Maßnahmen bei der Versorgung von Immobilien mit Energie, mit sich bringen.

Unser Tool zur Immobilienbewertung macht Vorteile von energieeffizienten Gebäuden messbar

Klar ist aber: Die Energie- und Klimaperformance spielt bei der Immobilienbewertung bisher kaum eine Rolle. Dabei böten Gebäude, die heute schon den für 2050 vorgesehenen Ansprüchen in puncto Klimaschutz und Emissionen genügen, deutliche finanzielle Vorteile. Aber wie groß wären solche Vorteile bei der Immobilienbewertung genau? Der Carbon Value Analyser bietet einen Ansatz, potenzielle klimabezogene, regulatorischen Risiken von Gewerbeimmobilien finanziell zu quantifizieren.

„Der CO2-Fußabdruck von Immobilien spielt eine wesentliche Rolle, um die EU-Klimaziele zu erreichen. Aber wie sich die finanziellen Auswirkungen der Energie- und Klimaperformance von Gebäuden bereits heute schon in Bewertungsverfahren integrieren lassen, war bislang unklar. Genau hier setzt unser Carbon Value Analyser an.“

Dr. Nicole Röttmer, Partnerin im Bereich Sustainability Services bei PwC Deutschland

Der Carbon Value Analyser ebnet den Weg zur Integration von Klimarisiken in die Immobilienbewertung

Entwickelt hat die Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers (PwC) das Tool für die Immobilienbewertung gemeinsam mit der Deutschen Unternehmensinitiative Energieeffizienz e.V. (DENEFF) und dem Buildings Performance Institut Europe (BPIE). Gefördert haben das Projekt die Redevco Foundation und die Deutsche Bundesstiftung Umwelt.

Dazu haben PwC und die Projektpartner über 40 Interviews mit Immobilienbewertern, Gutachtern, Asset Managern und anderen Fachexperten aus Verbänden und führenden Unternehmen geführt. Die Ergebnisse haben wir zusammen mit weiteren Sachverständigen für Immobilien im Rahmen mehrerer Workshops ausgewertet und die Toolentwicklung validiert – daraus ist der Carbon Value Analyser entstanden. 

Er berechnet Veränderungen beim Marktwert von Immobilien, basierend auf einem praxisüblichen Discounted Cashflow Model. Dies hat den Vorteil, dass jeder Nutzer, unabhängig von seinem genutzten Bewertungsansatz, das Tool anwenden und die gelieferten Informationen nutzen kann. Der gewählte Ansatz zur Immobilienbewertung hat eine hohe Anschlussfähigkeit an alle gängigen, international genutzten Bewertungsmethoden. Dies hat die Zusammenarbeit mit dem Expertengremium sichergestellt.

Ausführlicher Praxistest mit großen Unternehmen

Die überarbeitete Bewertungsmethodik haben wir in Kooperation mit großen Unternehmen eingehend in der Praxis getestet. Hierfür haben wir die Klima-Auswirkungen auf den Marktwert von insgesamt mehr als 200 Immobilien von Union Investment, TLG Immobilien, BerlinHyp und Redevco ermittelt.

Die Kernergebnisse unseres ausführlichen Tests lauten:

  • Energieeffiziente Gebäude haben ein enormes Marktpotenzial, weil sie weniger finanzielle Risiken, die mit dem Klimawandel zusammenhängen, aufweisen.
  • Mit einer systematischen Überprüfung ihres Portfolios oder Einzelgebäuden auf wesentliche Klimarisiken könnten Eigentümer von Immobilien diese Risiken frühzeitig erkennen und gezielt steuern.
  • Um zum richtigen Zeitpunkt die erforderlichen Investitionen für eine bessere Performance in puncto Energie zu leisten, braucht es langfristige Strategien für Renovierung, Sanierung und Finanzierung.

Mit dem Tool erhalten Unternehmen die Möglichkeit, mittels präziser Analyse die potenzielle Wertentwicklung ihrer Gebäude zu ermitteln – unter der Annahme hypothetischer Klimaregulierung. Dabei liefert das Tool beispielhafte Ergebnisse, die nur die explizit erwähnten, potentiell regulatorischen Risiken widerspiegeln. Eine umfassende Analyse der Risiken aus den Kategorien Technologie und Markt ist im Rahmen unseres Climate Excellence Tools aktuell in Vorbereitung.

Nutzung des Carbon Value Analyser 

Um mit dem Tool, die beispielhaften regulatorischen Risiken für einzelne Gebäude zu bewerten, braucht der Nutzer nur einige Kerndaten des Gebäudes. Von zentraler Bedeutung hierbei sind, der aktuelle Wert, die Größe und der Energieverbrauch. Die Ergebnisse dieser Simulationen könnten genutzt werden, um bspw. langfristige energetische- und CO2-Reduktionsstrategien zu entwerfen. Die Nutzung des Carbon Value Analysers ermöglicht ebenfalls die Quantifizierung von Grenzwerten, die die zu erwerbende Immobilie erfüllen muss. Das Tool zur Wertermittlung von Immobilien stellen wir kostenlos zur Verfügung.

„Ansätze zu entwickeln die Auswirkungen des Klimawandels auf den Immobilienwert nicht nur qualitativ, sondern nun auch quantitativ zu bestimmen, war die Idee hinter dem Carbon Value Analyser. Auf Basis der Ergebnisse für einen Teil unseres Portfolios diskutieren wir nun bereichsübergreifend, wie wir diese Aspekte systematisch in die Portfoliosteuerung integrieren können.“

Clemens Brenninkmeijer Head of Sustainable Business Operations and Managing Director, Redevco

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