Overview of the German Real Estate Transfer Tax rates

Feb 04, 2016

Since September 2006, the German Federal States are entitled to determine the applicable Real Estate Transfer Tax  („RETT“) rates for their territory themselves and have been using this right frequently ever since.  

Baden-Württemberg
  • 5% seit dem 5. November 2011
    Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer, Gesetzblatt für Baden-Württemberg vom 4. November 2011
  • 3,5% vor dem 5. November 2011
    (Wortlaut § 11 GrEStG)
Bavaria
  • 3,5%
    Wortlaut § 11 GrEStG
Berlin
  • 6 % seit dem 1. Januar 2014
    Zweites Gesetz zur Änderung des Gesetzes über die Festsetzung der Hebesätze für die Realsteuern für die Kalenderjahre 2007 bis 2011 und des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 14. November 2013, Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin vom 23. November 2013
  • 5% seit dem 1. April 2012 bis einschließlich zum
    31. Dezember 2013
    Gesetz zur Änderung des Gesetzes über die Festsetzung der Hebesätze für die Realsteuern für die Kalenderjahre 2007 bis 2011 und des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 14. März 2012, Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin vom 24. März 2012
  • 4,5 % seit dem 1. Januar 2007 bis einschließlich zum
    31. März 2012
    Gesetz über die Festsetzung der Hebesätze für die Realsteuern für die Kalenderjahre 2007 bis 2011 und des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 20. Dezember 2006, Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin vom 30. Dezember 2006
  • 3,5% vor dem 1. Januar 2007
    Wortlaut § 11 GrEStG
Brandenburg
  • 6,5% seit dem 1. Juli 2015
    Erstes Gesetz zur Änderung des Gesetzes über die Festsetzung des Steuersatzes der Grunderwerbsteuer, Gesetz- Verordnungsblatt für Brandenburg vom 24. Juni 2015
  • 5% seit dem 1. Januar 2011 bis einschließlich 30. Juni 2015
    Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes der Grunderwerbsteuer, Gesetz- und Verordnungsblatt für Brandenburg vom 29. November 2010
  • 3,5% vor dem 1. Januar 2011
    Wortlaut § 11 GrEStG
Bremen
  • 5% seit dem 1. Januar 2014
    Gesetz zur Änderung des Gesetzes über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 19. November 2013, Gesetzblatt der Freien Hansestadt Bremen vom 25. November 2013
  • 4,5% seit dem 1. Januar 2011 bis einschließlich zum
    31. Dezember 2013
    Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 16. November 2010, Gesetzblatt der Freien Hansestadt Bremen vom 1. Dezember 2010
  • 3,5% vor dem 1. Januar 2011
    Wortlaut § 11 GrEStG
Hamburg
  • 4,5% seit dem 1. Januar 2009
    Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer vom 16. Dezember 2008, Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt vom 23. Dezember 2008
  • 3,5% vor dem 1. Januar 2009
    Wortlaut § 11 GrEStG
Hesse
  • 6% seit dem 1. August 2014
    Gesetz zur Änderung des Gesetzes über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 16. Juli 2014, Gesetz- und Verordnungsblatt für das Land Hessen vom 28. Juli 2014
  • 5% seit dem 1. Januar 2013 bis einschließlich zum
    31. Juli 2014
    Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 26. November 2012, Gesetz- und Verordnungsblatt für das Land Hessen vom 5. Dezember 2012
  • 3,5% vor dem 1. August 2014
    Wortlaut § 11 GrEStG
Mecklenburg Western Pomerania
  • 5% seit dem 1. Juli 2012
    Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer, Haushaltsbegleitgesetz 2012/2013 vom 22. Juni 2012
  • 3,5% vor dem 1. Juli 2012
    Wortlaut § 11 GrEStG
Lower Saxony
  • 5% seit dem 1. Januar 2014
    Änderung des Gesetzes über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer in Niedersachsen, Haushaltsbegleitgesetz 2014 vom 16. Dezember 2013, Niedersächsisches Gesetz- und Verordnungsblatt vom 20. Dezember 2013
  • 4,5% ab dem 1. Januar 2011 bis einschließlich zum
    31. Dezember 2013
    Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer in Niedersachsen, Haushaltsbegleitgesetz 2011 vom 17. Dezember 2010, Niedersächsisches Gesetz- und Verordnungsblatt vom 28. Dezember 2010
  • 3,5% vor dem 1. Januar 2011
    Wortlaut § 11 GrEStG
Northrhine-Westphalia
  • 6,5% seit dem 1. Januar 2015
    Gesetz zur Änderung des Gesetzes über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer dated 18. Dezember 2014, Gesetz- und Verordnungsblatt für NRW vom 30. Dezember 2014
  • 5% seit dem 1. Oktober 2011 bis einschließlich zum
    31. Dezember 2014
    Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 25. Juli 2011, Gesetz- und Verordnungsblatt für NRW vom 29. Juli 2011
  • 3,5% vor dem 1. Oktober 2011
    Wortlaut § 11 GrEStG
Rhineland Palatinate
  • 5% seit dem 1. März 2012
    Landesgesetz über die Bestimmung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer vom 31. Januar 2012, Gesetz- und Verordnungsblatt für das Land Rheinland-Pfalz vom 10. Februar 2012
  • 3,5% vor dem 1. März 2012
    (Wortlaut § 11 GrEStG)
Saarland
  • 6,5% seit dem 1. Januar 2015
    Gesetz zur Änderung des Gesetzes über die Festsetzung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer, Haushaltsbegleitgesetz 2015 vom 3. Dezember 2014, Amtsblatt des Saarlandes vom 18. Dezember 2014
  • 5,5% seit dem 1. Januar 2013 bis einschließlich zum
    31. Dezember 2014
    Gesetz zur Änderung des Gesetzes über die Festsetzung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer, Haushaltsbegleitgesetz 2013 vom 12. Dezember 2012, Amtsblatt des Saarlandes vom 20. Dezember 2012
  • 4,5% seit dem 1. Januar 2012 bis einschließlich zum
    31. Dezember 2012
    Gesetz zur Änderung des Gesetzes über die Festsetzung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer, Haushaltsbegleitgesetz 2012 vom 1. Dezember 2011, Amtsblatt des Saarlandes vom 22. Dezember 2011
  • 4% seit dem 1. Januar 2011 bis einschließlich zum 31. Dezember 2011
    Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer, Haushaltsbegleitgesetz 2011 vom 8. Dezember 2010, Amtsblatt des Saarlandes vom 23. Dezember 2010
  • 3,5% vor dem 1. Januar 2011
    Wortlaut § 11 GrEStG
Saxony
  • 3,5%
    Wortlaut § 11 GrEStG
Saxony-Anhalt
  • 5% seit dem 1. März 2012
    Änderung des Gesetzes über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer des Landes Sachsen-Anhalt, Haushaltsbegleitgesetz 2012/2013 vom 17. Februar 2012, Gesetz- und Verordnungsblatt für das Land Sachsen-Anhalt vom 24. Februar 2012
  • 4,5% seit dem 1. März 2010 bis zum 18. Februar 2012
    Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer des Landes Sachsen-Anhalt, Haushaltsbegleitgesetz 2010/2011 vom 17. Februar 2010, Gesetz- und Verordnungsblatt für das Land Sachsen-Anhalt vom 26. Februar 2010
  • 3,5% vor dem 1. März 2011
    Wortlaut § 11 GrEStG
Schleswig-Holstein
  • 6,5% seit dem 1. Januar 2014
    Änderung des Gesetzes über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer, Haushaltsbegleitgesetz 2014 vom 13. Dezember 2013, Gesetz- und Verordnungsblatt für Schleswig-Holstein vom 19. Dezember 2013
  • 5% seit dem 1. Januar 2012 bis einschließlich zum
    31. Dezember 2013
    Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer, Haushaltsbegleitgesetz 2011/2012 vom 17. Dezember 2010, Gesetz- und Verordnungsblatt für Schleswig-Holstein vom 28. Dezember 2010)

    3,5% vor dem 1. Januar 2012
    Wortlaut § 11 GrEStG
Thuringia
  • 6,5% ab dem 1. Januar 2017
    Erstes Gesetz zur Änderung des Thüringer Gesetz über die Bestimmung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer vom 29. März 2011, Gesetz- und Verordnungsblatt für den Freistaat Thüringen vom 30. Dezember 2015
  • 5% seit dem 7. April 2011
    Thüringer Gesetz über die Bestimmung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer vom 29. März 2011, Gesetz- und Verordnungsblatt für den Freistaat Thüringen vom 6. April 2011
  • 3,5% vor dem 7. April 2011
    Wortlaut § 11 GrEStG

The general RETT rate of 3.5% stipulated in the German Real Estate Transfer Tax Act (“RETTA”) remains valid only if the respective Federal States has not determined a deviating tax rate. The Federal States have been awarded the  right to determine their own RETT rate with a change of the German constitution in 2006.

"The majority of the Federal States made use of their right and have gradually increased the RETT rates over the past years. However, the federal states did not all act at the same time but quite often increased tax rates at different points in time. The individually determined RETT rate of a Federal State applies to properties situated in the respective territory of that Federal State."

Marcel Mies, Partner at PwC Germany in the area of Real Estate Tax

As per February 2016 the RETT rates vary between 3.5 – 6.5%. 

Only the Federal States of Bavaria and Saxony still charge the tax at the basic rate of 3.5%. Hamburg charges RETT at a rate of 4.5%; Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Pomerania, Lower Saxony, Rhineland-Pfalz, Saxony-Anhalt and Thuringia charge RETT at a rate of 5%. The RETT rate in Berlin and Hesse is 6% whilst the RETT rate in Brandenburg, Schleswig-Holstein, North Rhine-Westphalia and the Saarland is the highest at 6.5%.  

"And further increases of the RETT rates are to come. The state parliament of Thuringia has already decided to raise the RETT rate to 6.5% as of 1 January 2017. According to reports furthermore, an increase in the RETT rate is presently discussed in Lower Saxony and Baden-Württemberg", Marcel Mies outlines his view on future developments in this field.

Since the Federal States are entitled to adjust the RETT rates at any time (also during the year), such changes can become applicable on very short notice. As a rule, the increased RETT rates do regularly apply to transactions that are implemented on or after the date on which the respective state law comes into effect.

However, depending on the case at hand, the RETT triggering event can actually be realized by signing the respective SPA, or by fulfilling a condition precedent pursuant to the SPA or upon the closing of a transaction. Therefore, a purchaser should not only know the current RETT rate of a Federal State before signing of the SPA, but also take into account the intentions of the legislators to increase the RETT rates in the near future.

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Marcel Mies

Partner, PwC Germany

Tel: +49 211 981-2294

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