Data Center Outlook 2021
PwC-Studie 2020: Data Center im Fokus von Immobilieninvestoren
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Thomas Veith
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Investoreninteresse an Data Center legt deutlich zu
Industrie 4.0, Cloud Computing und moderne Internet-Anwendungen sorgen für ein exponentielles Wachstum der global verfügbaren Datenmengen. Der Bedarf der Weltwirtschaft an Speicherkapazitäten sowie an System- und Rechenleistung steigt. Die Folge: Die Nachfrage nach Data Centern legt international – und insbesondere in Deutschland – deutlich zu.
Lange wurde diese Immobilien-Asset-Klasse wegen ihrer enormen Komplexität von großen Eigentümern, Entwicklern und Betreibern dominiert. Wie der erste gemeinsame Data Center Survey von PwC und der German Datacenter Association (GDA) zeigt, rücken moderne Rechenzentren nun auch verstärkt ins Blickfeld klassischer Immobilieninvestoren.
Der Studie zufolge will mehr als jeder dritte Befragte (41 Prozent) innerhalb der nächsten zwei Jahre in die bisherigen Nischenprodukte investieren. Gut ein Viertel plant ein Anlagevolumen von 50 Millionen bis 250 Millionen Euro.
Allerdings fühlen sich Immobilieninvestoren mehrheitlich noch nicht ausreichend über die Besonderheiten des Data-Center-Marktes informiert. Fast die Hälfte (41 Prozent) gab an, nur über „schlechte“ bis „sehr schlechte Kenntnisse“ über diese Spezialimmobilien zu verfügen.
„Data Center als 'Factories of Tomorrow' bilden zunehmend das Fundament unserer immer stärker vernetzen und digitalen Welt. In jüngster Vergangenheit beobachten wir verstärkt auch größere Transaktionen institutioneller Investoren in diese noch junge Anlageklasse.“
Die Studie im Überblick
Data Center – Auf dem Weg ins Rampenlicht
Fast drei Viertel (72 Prozent) aller Befragten haben bislang noch keine Investitionen in Data Center getätigt – 41 Prozent wollen dies innerhalb der nächsten zwei Jahre tun. Rund ein Viertel der befragten Immobilienexperten und Betreiber von Rechenzentren visieren dabei Investitionen von 50 Millionen bis 250 Millionen Euro an. Die Mehrheit (60 Prozent) plant Direktinvestitionen; Anlagevehikel spielen eher eine untergeordnete Rolle.
Zu ähnlichen Ergebnissen kommt die PwC-Studie „Emerging Trends in Real Estate – An Uncertain Impact. Europe 2021“ (auf S. 29 ETRE). Darin werten die Befragten das bisherige Nischenprodukt Data Center als aussichtsreichste Asset-Klasse für 2021, die vor allem von der wachsenden Digitalisierung und Vernetzung der Welt – beschleunigt noch durch die Corona-Pandemie – profitieren dürfte.
Renditeerwartungen variieren stark
Die Renditeerwartungen für Investitionen in Data Center schwanken deutlich, liegen dennoch über den derzeit erzielbaren Renditen für Wohn- und Büroimmobilien. Für knapp 60 Prozent der Befragten wäre eine Rendite für Data Center in der Spanne von vier bis sechs Prozent akzeptabel. Rund 20 Prozent erwarten für diese Kategorie einen deutlichen Renditeaufschlag von sieben bis zehn Prozent gegenüber etablierten Immobilienanlageklassen.
Frankfurt, München und Berlin Top-Standorte
Nachdem sich der größte Teil der Investitionstätigkeit in Datenzentren bislang auf Großbritannien konzentrierte, verlagern sich die Aktivitäten nun zunehmend nach Deutschland, Frankreich und in die Niederlande. Laut unserem Data Center Outlook richten 82 Prozent der Investoren und 87 Prozent der Betreiber von Rechenzentren ihr Augenmerk auf Deutschland.
Frankfurt nimmt im Ranking der attraktivsten Standorte für Data Center in der DACH-Region den Spitzenplatz ein, gefolgt von München und Berlin. Wien, Hamburg und Zürich rangieren auf den Plätzen vier bis sechs.
Ausschlaggebendes Lagekriterium ist die Nähe zu relevanten Internet-Knotenpunkten. Frankfurt profitiert dabei von dem weltweit führenden und für Deutschland dominanten Internet-Knotenpunkt Deutsche Commercial Internet Exchange (DE-CIX), dessen Rechenzentren sich unmittelbar im Stadtgebiet befinden.
Spezielle Anforderungen an Gebäudestruktur
Data Center beherbergen hochmoderne Computersysteme und Komponenten wie Speichersysteme und Telekommunikation. Die architektonischen und bautechnischen Anforderungen dieser Spezialimmobilien reichen von erhöhten Sicherheitsvorkehrungen über Notstromversorgung bis hin zum Brandschutz. Die Lagekriterien unterscheiden sich ebenfalls wesentlich von den Kriterien herkömmlicher Immobilienklassen. Demnach lassen sich Data Center nur bedingt mit den bekannten immobilienwirtschaftlichen Kennzahlen erfassen und bewerten.
Wie unsere Studie zeigt, fühlt sich die Mehrheit der befragten Immobilieninvestoren noch nicht ausreichend über die Besonderheiten des Data-Center-Marktes informiert, um fundierte Investitionsentscheidungen treffen zu können: Nahezu die Hälfte der Befragten (41 Prozent) schätzen ihren Kenntnisstand zu dieser Asset-Klasse als „eher schlecht“ bis „sehr schlecht“ ein. Nur jeder Fünfte (21 Prozent) bewertet sein Wissen über die Kriterien dieser Spezialimmobilien als „sehr gut“.
Nachfrage deutlich über Angebot
Rund 30 Prozent der befragten Betreiber wollen in den nächsten zwei Jahren ein neues Rechenzentrum etablieren. Gut zehn Prozent wollen sogar bis zu sechs neue Data Center eröffnen. Dennoch dürfte die hohe Nachfrage der Immobilieninvestoren nach dieser Anlageklasse das Angebot kurzfristig übersteigen. Knapp 40 Prozent der befragten Data-Center-Betreiber planen in den nächsten drei Jahren den Ankauf eines Grundstücks, weitere 26 Prozent wollen ein bestehendes Data Center kaufen.
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